Immobilier : en 2023, les transactions devraient se raréfier et les prix se tasser

Immobilièrement parlant, les années se suivent et se ressemblent. En termes de volume de transactions, force est ainsi de constater que les dernières années ont toutefois placé la barre de plus en plus haut. Jugez plutôt, en 2019, 1 067 000 ventes de logements avaient été enregistrées. En 2020, la pandémie et les restrictions qui l’avaient accompagnée avaient fait que « seulement » 1 024 000 biens immobiliers s’étaient vendus. En 2021, effet « rattrapage » oblige, ce sont 1 200 000 transactions qui avaient été comptabilisées. Mais comme l’indique Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique - groupe Aviv, « le cru 2022 ne sera pas en reste avec 1,1 million de transactions selon nos projections. Ce sera ainsi la deuxième année en termes de volume de transactions après le record atteint en 2021 ». Il est à noter que le second semestre 2022 aura été marqué par une rapide remontée des taux de crédit. « En seulement douze mois, le taux d’un prêt immobilier sur 20 ans est passé de 1 % à 2,4 % » fait-il remarquer.

L’effet cumulé du conflit en Ukraine, du retour de l’inflation et de la remontada des taux d’emprunt ne devrait pas provoquer un « effondrement » du marché de l’immobilier hexagonal. En revanche, le changement de paradigme devrait conduire à un nécessaire « réajustement » du marché. « Il faut s’attendre à des corrections dans les mois à venir. Concrètement, si la hausse des taux devait se poursuivre, ce qui devrait sans nul doute être le cas eu égard à la nouvelle politique monétaire mise en place par la BCE (Banque Centrale Européenne), cela impactera forcément la capacité d’emprunt des ménages et donc leur solvabilité, entraînant de fait un ajustement des prix à la baisse » note Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique - groupe Aviv.

Il est d’ailleurs intéressant de noter qu’en 2023, ce sont le monde rural et les zones péri-urbaines qui devraient tirer le marché (et les prix de vente) vers le haut. « Les prix y sont plus accessibles que dans les grandes métropoles et les problématiques de budget sont moins contraintes. Ainsi, les tarifs de ces zones pourraient continuer à progresser alors que le marché au niveau national devrait rester à l’équilibre en 2023 ». Alors que la capitale continue de se vider de ses habitants, le prix au mètre carré à Paris pourrait « observer un recul de 3 % et passer ainsi sous la barre des 10 000 € d’ici l’hiver prochain » fait remarquer Thomas Lefebvre.

Enfin, le fait que le gouvernement mette l’accent sur la rénovation énergétique (depuis le 1er janvier, il est interdit de louer des passoires thermiques consommant plus de 450 kWh/mètre carré d’énergie/an) ne devrait pas se traduire par une accélération du recul des prix de vente. « L’impact de ces mesures demeure secondaire par rapport aux conséquences de l’augmentation des taux, d’autant qu’elles ne touchent qu’une catégorie de biens et surtout d’acheteurs spécifiques, à savoir les investisseurs, qui ne représentent qu’environ 15 % du marché ». 

Plus encore que le prix de l’immobilier qui devrait atterrir sur l’ensemble du territoire et même reculer dans la capitale, c’est le volume de transactions qui pourrait bien ralentir en 2023. « il serait donc très étonnant que le volume de transactions enregistré au cours de l’année à venir dépasse le million ». S’il y a fort à parier que le nombre de ventes réalisées en 2023 s’oriente à la baisse (entre 20 et 30 % selon Thomas Lefebvre), c’est non seulement parce que certains propriétaires pourraient ne pas accepter de s’adapter aux nouveaux codes du marché et refuser de baisser leurs prix de vente, entraînant par là-même un blocage des transactions mais aussi parce que les transactions dites « contraintes » devraient supplanter les ventes « de confort ».

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