La location en loi Pinel : un bon moyen d'investir dans l'immobilier en 2023

Mise en place en 2015 et accessible jusqu’en 2024, la loi Pinel permet aux personnes investissant dans l’immobilier neuf ou dans l'ancien rénové, dans certaines zones tendues, de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour profiter du dispositif Pinel, le propriétaire doit toutefois s’engager à respecter des plafonds de loyers et à louer son bien immobilier nu (c'est-à-dire non meublé) pendant plusieurs années. Plus la durée de location est longue, plus les avantages fiscaux sont importants. Jusqu’en 2022, le dispositif Pinel permettait à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal de 12 % du prix d'achat du bien s’il s’engageait à le louer pendant 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Dès 2023, l’avantage fiscal diminue de façon progressive. Sauf à pouvoir prétendre à l'application du dispositif Super Pinel, le 1er janvier 2023, la réduction d’impôt passera ainsi :

• à 10,5 % pour un engagement de location sur 6 ans,
• à 15 % pour un engagement sur 9 ans,
• à 17,5 % pour un engagement de location sur 12 ans.

Et à partir de 2024, la réduction d’impôt ne sera plus que :

• de 9 % sur 6 ans,
• de 12 % sur 9 ans,
• de 14 % sur 12 ans.

Depuis le 1^er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements neufs situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Il n’est donc, désormais, plus possible d’en bénéficier pour un investissement effectué dans une villa individuelle au sein d’une copropriété ou jumelée. En outre, le logement doit respecter un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du Code général des impôts et le montant de cet investissement ne doit pas dépasser 300 000 € ou 5 500 €/m². Précisons que le bien peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire-bailleur ne faisant pas partie de son foyer fiscal.

Pour pouvoir profiter de la loi Pinel, il faut que l’investissement locatif soit effectué dans les zones A, Abis et B1, c’est-à-dire les villes où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus palpable. Il s’agit de l’agglomération parisienne, de la Côte d’Azur, de Lille, de Lyon, de Marseille, de Montpellier, du Genevois français, des agglomérations de plus de 250 000 habitants ou encore des départements d’outre-mer et de la Corse.

Comme nous l’avons vu, en 2023 et 2024, le dispositif Pinel est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes. Il est toujours possible de bénéficier du Pinel classique, c’est-à-dire aux mêmes conditions qu’auparavant, mais avec un taux de réduction d’impôt dégressif. Les investisseurs peuvent également obtenir le Super Pinel ou Pinel + qui permet de profiter des taux antérieurs pour peu que le logement respecte certains critères tenant à sa localisation (dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville) et à ses performances (tant en termes de qualité que d'exigences environnementales).

Concrètement, le dispositif Pinel+ permet de maintenir les taux actuels jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou pour les biens immobiliers qui respectent des normes environnementales exemplaires ou qui répondent à des critères de qualité et de confort. Ainsi, pour bénéficier du Pinel+, la surface d’habitation minimale doit être :

• de 28 m² pour un T1,
• de 45 m² pour un T2,
• de 62 m² pour un T3,
• de 79 m² pour un T4,
• de 96 m² pour un T5.

De plus, le logement doit obligatoirement disposer d’un espace extérieur privatif. Enfin, les appartements de 3 pièces ou plus doivent bénéficier d’une double exposition lumineuse.