Crédit immobilier : légère hausse des taux avant la grande remontée en 2019 ?

Alors que le marché était stable, voire baissier depuis plusieurs mois, les taux de crédit immobilier semblent se relever en cette fin d’année. Cependant, la hausse reste légère et les conditions d’emprunt restent très attractives pour les acheteurs français.

Les taux immobiliers augmentent mais restent inférieurs à 1,5 %

En novembre 2018, les taux de crédit immobilier (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1,44 % en moyenne. Les taux, qui étaient stables depuis juin dernier en France, se relèvent donc légèrement en cette fin d’année. Notons qu’à la rentrée, les établissements bancaires n’avaient pas amélioré leurs offres commerciales, comme ils le font habituellement à l’approche de l’hiver. Les taux ont commencé à se tendre (+ 2 points) dans le neuf et dans l’ancien qui avaient jusqu’alors été les grands bénéficiaires des exceptionnelles conditions de crédit offertes aux emprunteurs. Toutefois, malgré les tensions récentes, sur 1 an, les taux d’emprunt ont diminué de 12 points de base sur l'ensemble du marché. Dans le détail, d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, ils ont reculé de 6 points de base sur le marché de l'ancien, pour atteindre 1,46 % et de 11 points de base sur le marché du neuf, pour atteindre 1,48 %.

Taux Crédit Immobilier Evolution
Les taux de crédit sont globalement stables depuis 1 an. © Observatoire Crédit Logement/CSA

Les durées d’emprunt n’ont jamais été aussi élevées : 227 mois !

En novembre 2018, la durée moyenne des prêts accordés s’est élevée à 227 mois, proche de son plus haut niveau. Depuis début 2014, les durées se sont donc accrues de 20 mois : elles se sont allongées de 5 mois en 2017 et même de 8 mois depuis le début de l’année 2018. La baisse des taux d’intérêt a rendu possible une telle évolution et, au total, l’amélioration des conditions de crédit, qui en a résulté,, a permis d’atténuer la détérioration de la solvabilité des ménages modestes et des primo-accédants, affectés par la hausse des prix de l’immobilier et par la dégradation des soutiens publics à l’accession (APL Accession, PTZ, Pinel…). Néanmoins, après un mois d’août traditionnellement très tranquille, la demande ne s’est pas redressée en septembre aussi fortement qu’à l’habitude et le mois d’octobre n’a pu que bénéficier d’un léger rebond de la demande. Le mois de novembre confirme cet affaiblissement saisonnier, habituel à l’approche de l’hiver : on constate une baisse de 0,4 % pour la production et 7,7 % pour le nombre des crédits accordés.

Les taux de crédit sous la barre des 2 % sur toutes les durées

Durées d'emprunt Taux moyens
15 ans 1,22 %
20 ans 1,40 %
25 ans 1,63 %

Le pouvoir d’achat immobilier des Français se stabilise

Après avoir progressé à un rythme soutenu durant les 2 dernières années (+ 4,2 % en 2016 et + 4 % en 2017), le coût des opérations réalisées par les ménages augmente encore, mais à un rythme moins rapide qu’auparavant (+ 2,6 % sur les 11 premiers mois de 2018). De plus, le coût relatif s’établit à 4,1 années de revenus en novembre 2018, comme il y a un an à la même période. Dans le même temps, les revenus des ménages, qui réalisent ces opérations, n’augmentent que lentement (+ 0,5 %), bien en deçà de la hausse des prix à la consommation. Par ailleurs, le niveau de l’apport personnel recule rapidement (- 7,4 % sur les 11 premiers mois de 2018). Notons que les taux d’apport personnel des emprunteurs sont plus bas que durant la crise de 2008-2009, pendant laquelle les banques soutenaient la demande des crédits pour éviter une amplification de la crise des marchés immobiliers. En outre, malgré des conditions d’emprunt favorables, l’indicateur de solvabilité de la demande ne parvient pas à se ressaisir, confirmant le recul observé depuis fin 2017.

Coût Opérations Réalisées France
Le coût moyen des opérations réalisées a augmenté de 2,6 % en 2018. © Observatoire Crédit Logement/CSA