La reprise du marché immobilier se confirme en mars !

Après un mois de février 2025 marqué par une certaine stabilité des prix, le mois de mars est venu confirmer cette sortie de crise. Au cours des 3 derniers mois, les tarifs de la pierre ont progressé de +0,3 % au niveau national. Tous les segments du marché suivent cette tendance. Alors que les villes du Top 10 et du Top 50 ont augmenté de respectivement +0,2 % et +0,3 %, Paris a vu ses prix grimper de +0,7 %. La plus forte hausse est toutefois constatée dans les zones rurales, avec +1,1 %. Il faut remonter à 2022, avant la hausse des taux, pour revoir tous les segments dans le vert. Par ailleurs, les hausses de prix observées au cours du premier trimestre 2025 sont nettement supérieures à celles enregistrées à la même époque de 2025.

Dans le détail, depuis le début de l’année, seules 4 des 11 des plus grandes villes françaises affichent des prix à la baisse. Il s’agit de Rennes (-1 %), Bordeaux (-1,1 %), Lille (-2,2 %) et Nantes (-2,4 %). À titre de comparaison, elles étaient 8 dans ce cas en 2024. C’est Lyon (+1,7 %) et surtout Toulouse (+2,2 %) qui voient leurs prix augmenter le plus rapidement ces 3 derniers mois. Sur les 12 derniers mois, les prix ont même progressé de +3,3 % dans la ville rose. Néanmoins, si l’on se penche sur les chiffres du dernier semestre, il apparaît que le marché est davantage en phase de stabilisation que de hausse. Sur les 6 derniers mois, les prix sont restés parfaitement stables (+ 0 %) dans l’Hexagone.

Si l’on s’intéresse au rapport entre l’offre et la demande, les signaux sont au vert en ce début de printemps, qui pourrait bien sceller définitivement le retour des beaux jours sur le marché immobilier hexagonal. Si, au niveau national, la situation est globalement identique à celle de l’année dernière, où le printemps s’était révélé relativement hésitant (+1 % de demande et +1 % d’offre), elle apparaît nettement plus favorable dans les 11 plus grandes villes françaises. Ces 12 derniers mois, la demande à progressé de +14 % à Paris, impactant l'offre de biens à vendre (-3 %). Ce phénomène est encore plus marqué dans 10 autres plus grandes villes, où la demande a progressé de +16 % en moyenne alors que l’offre s’est réduite de -7 %. Une concordance de reprise de la demande et de recul de l'offre qui renforce la tension du marché, engendrant mécaniquement une hausse des prix.

C’est à Bordeaux, Strasbourg et Toulouse (déjà dans le vert depuis 1 an) que les conditions sont les plus favorables. On compte ainsi +33 % de candidats à l’achat qu’en mars 2024 à Bordeaux,+27 % à Toulouse et +24 % à Strasbourg. Concernant les stocks, ils reculent de respectivement -19 %, -15 % et -5 % dans ces 3 villes. Les autres grandes métropoles suivent la même tendance, à l’exception de Nantes. La Cité des Ducs de Bretagne est la seule grande ville à afficher un recul de -5 % de la demande et une offre en nette hausse (+ 17 %). Alors que les prix avaient augmenté de +30,3 % en 10 ans dans la capitale historique bretonne, le marché revient progressivement à la raison, avec une baisse des prix de -6 % sur 1 an.

Il y a un an, à la même période, 53 %* des acquéreurs pensaient que ce n’était pas le bon moment pour acheter. Ils étaient 61 % à le penser en raison des prix et 77 % à cause des taux de crédit, qu’ils trouvaient élevés dans un cas comme dans l’autre. Depuis, si les prix de vente ont continué à grimper au niveau national (+1 % en 12 mois), les taux ont reculé, passant de 4 % à 3,35 % en 1 an, permettant aux ménages français de regagner +7 % de capacité d’emprunt en moyenne. Si certains sont toujours tentés d’attendre de nouvelles baisses des taux, rien n’indique que cette stratégie sera payante. En effet, malgré les différentes décisions de la BCE de continuer à baisser ses taux directeurs, les taux longs d’emprunt de l’État (OAT 10) continuent de progresser de manière significative. Autrement dit, nous pourrions bien assister à la fin du cycle baissier, voire commencer à observer de légères hausses de taux dans les semaines à venir. D’autre part, la situation géopolitique et la hausse attendue des dépenses militaires en Europe rendent la future direction des taux directeurs incertaine. La perspective d’un taux moyen sur 20 ans à 3 % cet été semble donc s’éloigner de plus en plus.

En réalité, plusieurs hypothèses peuvent être envisagées pour les prochains mois. En cas de baisse minime des taux, le gain en matière d’intérêts pourrait être effacé par une poursuite de l’augmentation des prix. En cas de stagnation des taux d'emprunt, les prix devraient continuer à augmenter légèrement, engendrant une baisse du pouvoir d’achat des porteurs de projets. Enfin, en cas d’augmentation des taux, une correction importante de prix n’est seulement à attendre si les taux remontent significativement, et quand bien même, elle prendrait un certain temps à se déclencher. Ceci impliquerait ainsi de reporter encore son projet au moyen terme avec une perspective de gain de pouvoir d’achat peu certaine. Dans les trois cas envisagés, attendre serait peu intéressant pour les candidats à l’achat. De là à dire que le moment est idéal pour concrétiser votre projet d’achat, il n’y a qu’un pas... d'autant plus que le courtier Pretto constate de légères hausses des taux (de 0,01 % à 0,05 % en moyenne) début avril.

 Sondage OpinionWay pour SeLoger mené du 23 février au 5 mars 2024 sur un échantillon composé d'intentionnistes acquéreurs (648), de vendeurs (273) ou de locataires (276) âgés de 18 ans ou plus et représentatifs de la cible étudiée.