Comment la guerre en Ukraine impacte-t-elle le marché immobilier hexagonal ?

Pour une fois, ils sont unanimes ! Acheteurs et vendeurs s’accordent sur le fait que la guerre en Ukraine a un impact sur le marché immobilier français. Ils sont respectivement 83 % et 84 % à partager cet avis, selon l’Observatoire du Moral Immobilier SeLoger d’avril 2022 réalisé en collaboration avec OpinionWay.* 

Dans le détail, les porteurs de projets estiment que le conflit russo-ukrainien aura un impact sur les taux d’intérêt. Ces derniers connaissent déjà une certaine hausse puisque, s’il était encore possible d’emprunter aux alentours de 1 % sur 20 ans en janvier 2022, les taux s'élèvent aujourd’hui à 1,5 % en moyenne. Lorsqu’ils ont été interrogés en avril, 90 % des acheteurs et 94 % des vendeurs les anticipent à la hausse. Le taux moyen selon Crédit Logement était alors de 1,27 % contre 1,18 % en mars 2022. Une prévision plus marquée par rapport à février 2022, date de la précédente étude, puisqu’en augmentation de 11 points pour les deux cibles en deux mois ! Ce pourcentage est même plus élevé que celui enregistré suite à l’annonce du premier confinement, en mai 2020. A l’époque, 73 % des acheteurs et 71 % des vendeurs avaient le même pressentiment sur la hausse des taux d’intérêt, soit respectivement 17 et 23 points de moins qu’aujourd’hui. 

L’autre impact attendu concerne le prix des matériaux. La crise aux portes de l’Europe perturbe l’acheminement des matériaux et met le prix du gaz sous pression, une énergie largement utilisée par les usines produisant de l’acier, du béton... Résultat, 98 % des acheteurs et 99 % des vendeurs tablent sur une augmentation de leur prix. À quel point cette tendance pénalisera-t-elle dans les prochains mois le marché du neuf, de la construction et bon nombre de projets de rénovation ?

Enfin, c’est le marché immobilier lui-même qui devrait évoluer suite à la guerre en Ukraine et cela de l'avis même des porteurs de projets. En matière de prix d’abord et de volumes de transactions ensuite. 85% des porteurs de projets, qu’ils soient acheteurs ou vendeurs,  pensent que le conflit pourrait modifier le prix immobilier en France. Pour plus de la moitié d’entre eux, les prix progresseraient (55 %). Les acquéreurs, dans le neuf ou qui se disent indécis entre l’existant et le neuf, sont même plus nombreux, certainement du fait de l’augmentation des prix des matières premières, à anticiper un coup de pression sur les tarifs (64 % d’entre eux). En revanche, même si les porteurs de projets restent toujours plus nombreux à anticiper une hausse des prix que tout autre scénario, la perspective d’un affaissement du marché immobilier renaît dans les deux camps. En effet, 3 sur 10 s’attendent à une diminution des prix des maisons et des appartements dans les 6 prochains mois, soit + 9 points pour chacune des 2 cibles (par rapport à février 2022), certainement en anticipation d’une hausse des taux d’intérêt.

Du côté des volumes des transactions, si les porteurs de projets (acheteurs et vendeurs) tablent majoritairement sur un impact dans les six prochains mois (75 %), les avis divergent. Près de 50 % d’entre eux estiment que le nombre de logements proposés à la vente devrait baisser, alors que 30 % tablent sur une augmentation de l’offre. 

Dans le détail, les vendeurs sont optimistes et misent plutôt sur une reprise des transactions. Si 25 % d’entre eux en sont convaincus (+ 5 points par rapport à l’Observatoire du Moral Immobilier de février 2022, juste avant le déclenchement de la guerre), 31 % tablent sur un état stationnaire (+ 5 points par rapport à février 2022) et surtout  ceux qui envisagent une baisse du nombre des transactions (32 %) sont beaucoup moins nombreux entre février et avril 2022 (-12 points sur la période). Les acheteurs, de leur côté, craignent davantage une baisse du nombre de biens mis en vente (38 % d’entre eux, - 2 points par rapport à février 2022).

Le contexte géopolitique actuel renforce les certitudes. Plus que jamais, l’immobilier est perçu comme une valeur sûre en matière de placement. Ils sont 60 % des acheteurs (+ 5 points par rapport à février 2022) et 71 % des vendeurs (+ 8 points sur deux mois) à partager cet avis. Mais alors, est-ce le bon moment pour vendre ? 58 % des vendeurs en sont persuadés  (en retrait toutefois de 11 points par rapport à février). Est-ce le bon moment pour acheter ? 35 % des acheteurs le déclarent (en recul de 4 points vs février). Ce taux remonte à 47 % lorsque l’on isole les futurs propriétaires d’appartements… et 31 % des vendeurs (appartements et maisons confondus) ne formulent pas d’avis. 

Résultat : les acheteurs se pressent pour boucler leur projet de vie.  Ainsi, 15 % ont décidé d’accélérer leur projet pour le concrétiser au plus vite compte tenu du contexte économique et géopolitique actuel. Certains redoutent de subir un retard dans leurs démarches (18 %). En parallèle, 18 % des vendeurs mettent également un coup d’accélérateur à leur projet. 

Enfin, certains reportent leur projet. C’est le cas d’un porteur de projet sur 10 (10 % acheteurs et 9 % vendeurs). Notons, toutefois, que les abandons restent minoritaires et ne concernent que 2 % des projets d’achat et 1 % des projets de vente.

^{_{* Étude Observatoire du Moral Immobilier SeLoger réalisée du 12 au 20 avril 2022 en collaboration avec Opinionway auprès de 1845 futurs acquéreurs et 527 vendeurs. Données faisant l’objet d’un redressement à partir de données de cadrage.}}