Si vous cherchez à acheter un bien immobilier, le faible nombre d’annonces vous a sans doute sauté aux yeux. Le marché immobilier est bel et bien en situation de pénurie avec une offre qui se rétrécit alors que les prix, eux, ne cessent d’augmenter. À quoi cette situation est-elle due ? Éléments d'explication.
La crise sanitaire a accru la tension du marché immobilier
Comme on pouvait s’y attendre, la pénurie actuelle de biens immobiliers qui préxistait à la crise du Covid-19, s'est aggravée au cours des derniers mois… En effet, l’immobilier fait figure de valeur-refuge aux yeux d'un grand nombre de Français et cette appétence pour la pierre s’est même renforcée depuis la crise sanitaire, à l'image de Rennes où le marché de l’immobilier est ultra tendu. « Il est caractérisé par un gros décalage entre la demande et l’offre disponible. À Rennes, on a beaucoup de demandes mais très peu d’offres… et le confinement n’a fait qu’accentuer cette tendance » fait remarquer Bénédicte Hecker, de l'agence immobilière PGA Immobilier. Frustrés ne n'avoir pu concrétiser leurs projets, les candidats à l'achat immobilier se sont ainsi empressés - sitôt déconfinés - de les réaliser. Ce rebond technique s'est traduit par une hausse de 460 % des transactions entre avril et juillet. Force est également de constater que la hausse de la demande se généralise. Cette tendance haussière qui touche notamment le marché de l'immobilier en Bretagne ainsi qu'en Normandie s'est d'ailleurs traduite par une augmentation du volume de recherches - opérées sur nos sites depuis avril dernier - pouvant atteindre 70 %
Des propriétaires qui doutent
Alors que les candidats à l'achat mettent les bouchées doubles pour concrétiser rapidement leurs projets, du côté des propriétaires, l’incertitude liée au contexte sanitaire les pousse plutôt à reporter leurs ventes, contribuant par là même à alimenter la pénurie d'offres de logements. « Lors du 1er confinement, des gens ont commencé à douter du bien-fondé de vendre dans un contexte d’incertitude. Les propriétaires ont alors encore plus restreint leurs mises en vente » constate Bénédicte Hecker. En effet, l’impact du Covid sur l'économie française suscite l'inquiétude chez les propriétaires-vendeurs, non seulement quant à leur propre trésorerie mais aussi quant à la capacité d’achat des acquéreurs potentiels. Selon une étude SeLoger-Opinion Way, 71% des candidats à la vente d'un logement redoutent une dégradation du niveau de vie en France. Le nombre de biens à vendre sur les principaux sites immobiliers accuse ainsi une baisse de plus de 10 %. Quant à l’activité immobilière, elle recule en 2020, affichant une perte de 16,1 % sur l’année (Source : Baromètre LPI-SeLoger).
Les propriétaires-vendeurs : une espèce en voie de disparition…
Parce qu'ils sont de moins en moins nombreux, c'est peu dire que ce sont les vendeurs qui ont actuellement la main sur le marché immobilier. Et pour cause, le déséquilibre entre des acquéreurs potentiels en surnombre et des biens à vendre qui se font de plus en plus rares donne le vertige, comme à Caen, par exemple : « En 38 ans de métier je n’ai jamais connu une telle pénurie de biens », témoigne Eric Chantrait, directeur de l’agence du Théâtre. « Il y a quelques années, j’avais 250 biens à vendre. Aujourd'hui, il ne m'en reste qu une vingtaine… et sur les logements les mieux placés, on recense dix acheteurs pour un vendeur ! » Bien qu'ils soient ultra-courtisés, il est intéressant de noter que les propriétaires-vendeurs ne sont pas très optimistes. En effet, selon notre étude, 35 % d'entre eux déclarent s'attendre à une baisse des prix, alors qu'ils ne sont que 29 % à anticiper une hausse...
Bien que la tension immobilière fasse se réduire les délais de vente, 35 % de propriétaires craignent de ne pas vendre assez vite. Une autre raison invoquée par les propriétaires pour justifier le report de la mise en vente de leurs biens immobiliers n'est autre que la peur que 26 % d'entre eux ont de vendre en-dessous du prix du marché. Or, la tension du marché fait que bon nombre de ventes se font désormais au prix.
Les acheteurs doivent montrer patte blanche !
Sur un marché hyper-tendu comme l'est le marché de l'immobilier hexagonal, il est de plus en plus fréquent que les acquéreurs se montrent prêts à acheter au prix, sans même chercher à négocier ! Plus que jamais en position de force, les vendeurs peuvent même se permettre de décider à qui ils cèderont leur bien. Seuls les meilleurs dossiers ont ainsi une chance d'être retenus… Cette concurrence est alimentée par le resserrement de l’accès au crédit, qui, en excluant de facto les ménages les plus modestes du marché, a provoqué une surreprésentation des acheteurs les plus aisés. « La production de crédits immobiliers aux particuliers est en baisse de 14,2 % », précise Michel Mouillart, porte-parole du Baromètre LPI-SeLoger. Résultat : les marges de négociation sont en baisse de 17 % sur l’année 2020, pour s’établir à 4,2 %.
Le prix moyen au m² en France s'établit à 3 601 € dans l'ancien (Source : Baromètre LPI-SeLoger - février 2021).
Une offre particulièrement ténue dans les métropoles
La fièvre acheteuse touche aussi la périphérie des grandes villes ! Depuis la crise sanitaire, les biens plus spacieux et/ou dotés d'un extérieur (balcon, terrasse, jardin) sont encore plus recherchés qu'ils ne l'étaient pré-confinement. L’attractivité des proches banlieues métropolitaines s'en trouve ainsi renforcée et les prix y progressent parfois plus vite que dans les centres-villes. À noter également que la tension se ressent aussi bien sur le marché de la transaction que sur celui de la location. Un nombre croissant de locataires, craignant de ne pas trouver de bien à louer, choisissent de rester dans celui qu'ils occupent, faisant fondre le taux de rotation comme neige au soleil et contribuant ainsi à alimenter la pénurie de logements…
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