Immobilier : tout ce qui a changé ou qui va changer en février 2023

Depuis le 1er février et jusqu’au 1 juillet 2023, Bercy et la Banque de France ont décidé de procéder à un relèvement mensuel du taux d’usure, qui était jusqu’ici calculé chaque trimestre. Face à une hausse des taux d’intérêt rapide et aux difficultés d’accès au crédit immobilier, cette « mini-réforme » temporaire est censée redonner un bol d’air au marché et aux conditions d’emprunt. Pour rappel, le taux d’usure est le plafond au-delà duquel les banques n’ont pas le droit d’accorder de prêt.

Calculée sur la moyenne des taux pratiqués au cours des trois mois précédents et augmentée d’un tiers à chaque actualisation, l’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre le coût de l’assurance emprunteur et autres frais obligatoires. Grâce au relèvement mensuel du plafond légal, les candidats à l’achat auront plus de chances de voir leur dossier de prêt accepté par leur banque.

À noter que le taux d’usure applicable depuis le 1^er février est de 3,79 % pour un prêt de 20 ans et plus, tandis que le taux de crédit moyen pour un achat supérieur à 75 000 € s’élève, lui, à 2,84 %.

Avis aux 34 millions de Français propriétaires de biens immobiliers, une nouvelle obligation de déclaration vient de voir le jour avec le service en ligne des impôts « Gérer mes biens immobiliers ». Désormais, et jusqu’au 30 juin 2023, tous les contribuables propriétaires, personnes physiques ou morales, sont concernés par cette nouvelle obligation fiscale pour chacun de leurs locaux, la « déclaration d’occupation » étant désormais exigée par le fisc. En marge des données connues préremplies par l’administration fiscale, les propriétaires devront préciser à quel titre ils occupent tel ou tel bien (résidence principale, secondaire...) ou, dans le cas d’un logement vacant ou à la location, préciser l’identité du ou des occupants, qu’il s’agisse de locataires ou de personnes logées à titre gratuit.

Pour effectuer cette déclaration, les usagers n’ont qu’à se rendre sur le site impots.gouv.fr, puis dans « mon espace particulier » ou « mon espace professionnel », et à cliquer sur l’onglet « Biens immobiliers ». À noter qu’une amende d’un montant forfaitaire de 150 € sera appliquée en cas d’oubli, d’erreur ou d’omission dans toute déclaration.

Bonne nouvelle sur le front de l’aide à la rénovation énergétique des logements. Les dispositifs Ma Prim Rénov’ ont été revalorisés depuis le 1er février 2023, avec 2,5 millions alloués à l’enveloppe budgétaire 2023, soit une majoration de 500 millions par rapport à 2022. Une façon pour l’État de contrer l’inflation et l’augmentation du prix des matériaux, mais aussi d’encourager les rénovations plus globales et performantes. Tous les ménages sont concernés par cette aide, propriétaires, bailleurs ou copropriétaires, les montants de la prime étant calculés selon leur niveau de revenu, la nature des travaux et le niveau de performance énergétique visé.

Pour donner un coup de pouce supplémentaires aux propriétaires occupants modestes et très modestes, les plafonds de Ma Prime Rénov' Sérénité ont été relevés 30 000 à 35 000 €, pour financer des travaux de rénovation permettant d’augmenter la performance énergétique d'au moins 35 %. Pour les ménages aux ressources intermédiaires et supérieures, les forfaits rénovations globales passent respectivement de 7 000 à 10 000 €, et de 3 500 à 5 000 €. Les travaux énergétiques sur les parties communes des immeubles ne sont pas en reste avec Ma Prime Rénov' Copropriété, dont les plafonds passent de 15 000 à 25 000 €. Les aides individuelles ont, quant à elles, doublé en 2023 pour atteindre 3 000 € pour les foyers très modestes et 1 500 euros pour les foyers modestes.

Déjà en forte hausse depuis quelques années, les charges de copropriété continuent de flamber en 2023 et à peser très lourd dans le budget des ménages de l’habitat collectif. Les pics inflationnistes, le contexte de crise internationale et la hausse du coût des matériaux et de l’énergie se répercutent de plein fouet sur de nombreux postes liés à l’entretien d’une copropriété : travaux, ménage, collecte des ordures, maintenance...

Quant aux charges liées à l’électricité, au gaz, à l’eau chaude et au chauffage, qui représentent un bon tiers des charges globales annuelles, la hausse se poursuit en 2023, même si des mesures de protection ont été mises en place pour contenir notamment l’envolée du prix du gaz et de l’électricité. Pour ces deux postes, le bouclier tarifaire pour l’habitat collectif, mis en place par le gouvernement, a été reconduit au 1er janvier pour le gaz et au 1er février pour l’électricité et se poursuivra jusqu’au 30 juin 2023. Une mesure qui fixe la hausse maximale des tarifs réglementés de vente d’électricité (TRVe) et de gaz (TRVg) à 15 %, contre 4 % en 2022.

À noter toutefois que, même si le plafond est plus élevé par rapport à l’an dernier, sans bouclier, la flambée du prix de l’électricité serait de 99,36 % d’après la Commission de régulation de l’énergie (CRE). Comme le précise le ministère de l’écologie, la facture des ménages (logements sociaux et copropriétés) devrait connaître une augmentation moyenne de quelque 20 €/mois pour l’électricité et de 25 €/mois pour le gaz, contre respectivement 180 et 200 €/mois sans bouclier tarifaire.