3 bonnes raisons de faire appel à un courtier pour contourner le taux d'usure

11 oct 2022
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Taux d'usure oblige, l'accession à la propriété s'apparente désormais à un véritable parcours du combattant… Mais faire appel à un courtier peut vous aider à inverser la tendance. Cécile Roquelaure, directrice des études et porte-parole d’Empruntis, nous détaille les trois principaux avantages dont un courtier peut vous permettre de bénéficier. 

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U homme téléphone à son banquier
Passer par un courtier permet de contourner l'obstacle que peut représenter le taux d'usure. © goodluz

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Réaliser une étude approfondie de ses capacités d’emprunt pour un dossier solide

Le constat est unanime : emprunter pour réaliser son projet d’achat immobilier est devenu une mission ardue. En cause notamment, le taux d’usure, qui définit le taux maximal auquel les établissements bancaires ont le droit de prêter. Or, l’inflation et la hausse du coût de refinancement ont créé un goulot d’étranglement pour les banques, avec des taux de crédit qui augmentent plus vite que le taux d'usure. De fait, la limite à ne pas franchir, le TAEG moyen pratiqué par les banques, est devenue trop contraignante pour l’octroi de prêts immobiliers sans les risques de pertes pour les banques.

Comme en témoigne Cécile Roquelaure, « des clients nous ont consultés parce que le logement qu’ils souhaitaient acheter était finançable au moment de la simulation de leur capacité d’emprunt. Or, quelques mois plus tard, la hausse des taux, qui était intervenue entretemps, ne leur permettait plus d'acheter ce bien. C’est dramatique de se voir refuser un prêt à quelques pas de la ligne d’arrivée... ». Et de préciser : « Aujourd’hui, pour éviter ce genre d’écueil, il est vivement conseillé de constituer un dossier solide en faisant appel aux services d’un courtier pour réaliser une étude personnalisée de sa situation, à commencer par l’étude de la faisabilité du dossier et sa réactualisation régulière, afin de s’assurer que la capacité d'achat soit toujours au plus près des conditions proposées par les banques et de leurs évolutions. »

Le 1er octobre dernier, la Banque de France a rehaussé le taux d'usure, le faisant passer de 2,57 % à 3,05 % pour les prêts immobiliers sur 20 ans et plus.

Déléguer sa recherche de financement pour trouver la solution la plus adaptée à son projet 

Dans le monde d’hier, le parcours classique de l’emprunteur consistait à effectuer une simulation, à gros traits, de sa capacité de financement, à rechercher un bien dans le budget ainsi défini, puis à constituer son dossier de financement avec sa banque en attendant de décrocher le précieux sésame. Mais entre l’évolution rapide des taux d’intérêt et un taux d’usure inadapté et qui contraint fortement le marché du crédit, mieux vaut anticiper et se tenir informé pour éviter un carton rouge au moment de la signature du prêt

Dans un tel contexte, s’en remettre à un seul organisme prêteur revient à prendre un pari risqué car les stratégies et les ressources dont disposent les banques sont très différentes d’un établissement à l’autre. Concrètement, cela signifie que l’emprunteur qui se voit refuser un prêt dans une agence, pourrait tout à fait l’obtenir auprès d’un autre établissement. Comme le souligne Cécile Roquelaure : « chez Empruntis, nous travaillons avec nos partenaires bancaires depuis vingt-trois ans et nous connaissons leurs marges de manœuvre, leurs politiques financières, leurs produits, les possibilités de négociation.... À ce titre, le rôle du courtier consiste à orienter son client vers l’offre la plus adaptée à son projet, vers un établissement capable de lui proposer les conditions les plus favorables, puis à l’accompagner à chaque étape du projet jusqu’à la signature du compromis. »

Même revu à la hausse, le taux d'usure reste problématique. C'est pourquoi les banques envisageraient de revoir son mode de calcul, notamment en se basant davantage sur les offres de prêt que sur les crédits signés. 

Optimiser sa capacité d’emprunt et obtenir les meilleures conditions

Si le choix d’être accompagné par un courtier permet aujourd’hui de maximiser vos chances de voir aboutir votre projet d'achat immobilier, malgré les aléas du marché, il ne faut pas oublier que cette expertise est aussi là non seulement pour optimiser vos possibilités d’emprunt, mais aussi pour réduire les différents coûts liés au financement. « Le courtier, qui vous accompagne, va analyser plusieurs leviers qui permettent de négocier certaines variables du financement, de faire baisser le TAEG et, donc, de passer en dessous du taux d'usure. À commencer par le fait de négocier les deux gros postes que sont le taux de crédit et la partie assurances, y compris l’assurance-emprunteur », explique la directrice des études et porte-parole d’Empruntis. « Il faut aussi scruter à la loupe toute la panoplie des prêts aidés en fonction de l’éligibilité du client : prêt à taux 0 %, éco-PTZ, Ma Prime Rénov', aides locales... Toutes les pistes seront étudiées pour obtenir la meilleure offre. »

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