Propriétaire, locataire : qui paie les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont partagées entre le propriétaire et le locataire

Le propriétaire d’un logement doit s’acquitter des charges de copropriété relatives à l’entretien de l’immeuble ou à des travaux exceptionnels concernant les parties communes (ascenseur, ravalement etc.). Si ces charges sont à régler tous les trimestres, celui-ci les répercute le plus souvent, et en partie, sur le loyer mensuel demandé à son locataire. On parle alors de charges « récupérables ». Dans le contrat de location, il est indispensable que le propriétaire distingue le loyer « hors charges » du montant des charges récupérables qui seront effectivement imputées au locataire. Il convient de faire preuve de la plus grande transparence possible. Les charges récupérables auprès du locataire concernent :

• Les dépenses liées aux services utilisés par le locataire : ascenseur, chauffage collectif, eau.  Pour les charges liées à l’utilisation de l’ascenseur, le niveau de l’étage est le critère principal (mais pas le seul) qui détermine le niveau de la quote-part s’appliquant à chaque logement (coefficient 1 pour le premier étage, 1,25 pour le second, 1,50 pour le troisième etc.).
• Les dépenses d’entretien courant et de réparation des équipements qui profitent au locataire (espaces verts, remplacement d’une pièce usée de l’ascenseur ou du système de chauffage etc.). En revanche, le remplacement d’un appareil coûteux (chaudière en cas de chauffage collectif) reste à la charge du propriétaire. Seul le changement d’une petite pièce (type joint) peut être facturé au locataire.
• Les taxes et redevances prélevées en contrepartie de services rendus : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement, taxe de balayage.

Les charges doivent être régularisées tous les ans

Le décompte des charges est fixé d’après les compteurs individuels ou selon la clé de répartition prévue dans le règlement de copropriété. Si vous êtes propriétaire, vous devez vous référer au relevé individuel des charges adressé chaque année par le syndic pour avoir une idée précise des dépenses à régulariser auprès de votre locataire. Vous devrez alors envoyer le décompte un mois avant la date de régularisation exigée. Attention, il existe un délai de prescription de trois ans pour demander la régularisation des charges impayées.

Les concierges, un des cas particuliers dans les charges

Dans une copropriété, le ménage est parfois assuré par un gardien ou concierge qui effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles. Son salaire peut être répercuté au locataire à hauteur de 75 %. Si l’une des deux tâches est assurée, la prise en charge de sa rémunération peut se limiter à 40 % maximum pour le locataire. Il est justifié que le locataire, occupant un logement, prenne à sa charge toutes les dépenses liées à l’utilisation normale de celui-ci et de la copropriété. Il devra s’acquitter des dégradations éventuellement occasionnées dans le logement et la copropriété. En revanche, il n’est pas responsable des dégradations qui résultent de la vétusté de l’immeuble ou de ses équipements. Le propriétaire devra prendre en charge les dépenses visant à valoriser le bien immobilier : entretien de la toiture, ravalement de l’immeuble ou mise aux normes de l’ascenseur.