Les locations moins nombreuses et plus chères en France

L’un des premiers indicateurs de l’état des lieux du marché locatif, c’est la pénurie de biens sur le marché qui s’est nettement accentuée. Si la baisse du stock d'appartements à louer était de seulement -9,1 % entre janvier 2021 et janvier 2022, du fait du début de la hausse des taux d’intérêt dans la transaction, on relevait une baisse de -36 % des locations en 2 ans fin 2023. Cela s’explique d’abord par le contexte de durcissement d’octroi des crédits immobiliers, puisque les ménages qui n’ont pas obtenu de prêt, et qui sont de plus en plus nombreux, ont dû demeurer dans leur logement en location.

Cette baisse de l’offre locative a évidemment entraîné une hausse des loyers pratiqués, sans compter que l’IRL, indexé sur l’inflation, a été réhaussé. On a ainsi relevé une augmentation des loyers de +3,5 % en 2023, alors que la hausse était déjà de +2,4 % en 2022, ce qui revient à une hausse de +7 % depuis 2021.

L’état du marché locatif a un lien direct avec les prix de l’immobiliers, et ce sont les secteurs dans lesquels les prix sont les plus élevés qui ont également vu leur marché locatif le plus impacté. La région Ile-de-France et la région PACA ont ainsi connu une évolution des loyers plus importantes, mais d’autres secteurs sont également concernés comme les départements du nord, la Bretagne et les départements du Sud-Ouest notamment.

On constate ainsi que plus l’accès à la propriété est cher, plus la dépendance au crédit des ménages est forte, et plus le marché locatif en subit les conséquences. La tension locative est ainsi à son comble dans les départements les plus onéreux, et le nombre d’appartements à louer a chuté de -39 % en 3 ans dans les dix plus grandes villes de France.

C’est certainement le cas de la capitale et de sa région qui est le plus édifiant, et où l’on retrouve les plus grands stigmates de la crise locative. Bien que les prix parisiens aient chuté de -8% en 2 ans, ils demeurent très élevés, et se hissaient en moyenne à 9 644 €/m² en janvier 2024. Ce niveau de prix explique en partie l’enlisement de la tension locative, puisque les ménages qui sont peu nombreux à avoir les moyens d’accéder à la propriété dans la capitale, demeurent locataires. Le stock d’annonces d’appartements à louer a ainsi chuté de -74 % en 3 ans à Paris.

Un autre facteur explique également cette baisse du nombre de locations disponibles : l’interdiction de louer des logements classés G+. Le parc immobilier parisien est en effet composé de 35 % de passoires thermiques, et peu de propriétaires ont engagé des travaux pour améliorer l'étiquette énergétique de leurs logements et les maintenir en location.

Enfin, l’approche des JO est également délétère pour le marché locatif Parisien. La location saisonnière est en effet boostée à l’approche de cet évènement, ce qui a conduit des propriétaires à ne pas maintenir leur logement sur le marché locatif longue durée.

Il est à noter que malgré la mise en place de l’encadrement des loyers dans la capitale depuis 2019, les loyers ont bondi de +4,6 % en 3 ans, avec une accélération en 2023 de +3,3 %. On relève plus de 30 €/m² de loyer, à savoir un niveau jamais atteint depuis les 5 dernières années.