Si vous l'avez expressément prévu par l'insertion d'une clause de révision dans le bail d'habitation, vous disposez de la faculté d'augmenter chaque année le montant du loyer de votre locataire. Cette variation est néanmoins strictement encadrée dans son application. Son calcul fait intervenir un indice de référence étroitement corrélé à l'inflation afin de limiter l'évolution à la hausse du coût des loyers en cours de location.
Le principe de la clause de révision
Lorsque le loyer que vous avez fixé à la signature du bail est soumis à une clause de révision, vous avez la possibilité de pratiquer chaque année une augmentation de son montant proportionnelle à celle de l'indice de référence. Pour les locations d'habitation vides ou meublées du parc privé, cette indexation repose sur la valeur de l'IRL (Indice de référence des loyers), publié trimestriellement par l'Insee.
Ce que dit la loi
L'article 17-1 de la Loi n° 89-462 dit que la variation de l'IRL « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».
Cet encadrement de la hausse des loyers sur le coût de la vie vous permet, en tant que propriétaire bailleur, de maintenir le niveau de rentabilité de votre investissement locatif, tout en garantissant à vos locataires une stabilité de leur pouvoir d'achat. Vous pouvez convenir de la date de votre choix pour appliquer la révision annuelle, en la spécifiant dans la clause contractuelle. À défaut de cette précision, elle est arbitrairement fixée à la date anniversaire du contrat de location.
Les règles de calcul de la révision du loyer
Si la clause du bail ne mentionne pas la période de référence à prendre en compte pour le calcul de la révision annuelle du loyer, vous devez retenir la valeur du dernier indice paru à la date de révision retenue. Tenez compte du fait que la publication par l'Insee au Journal officiel des indices trimestriels s'effectue avec un léger décalage, selon le calendrier ci-après :
- L'IRL du 1er trimestre est publié aux alentours du 15 avril ;
- L'IRL du 2e trimestre est publié aux alentours du 15 juillet ;
- L'IRL du 3e trimestre est publié aux alentours du 15 octobre ;
- L'IRL du 4e trimestre est publié aux alentours du 15 janvier de l'année suivante.
En prenant ainsi l'exemple d'un bail d'habitation signé le 1er octobre 2019, la valeur du dernier indice connu à cette date correspond à celle de l'IRL du 2e trimestre 2019, retenu comme référence. Si la révision du loyer est fixée au 1er octobre de chaque année, le calcul s'effectuera toujours en comparaison avec l'IRL du 2e trimestre de l'année de révision.
À retenir
La révision annuelle du loyer se calcule selon la formule suivante : (loyer actuel × nouvel IRL) / (IRL de l'année précédente) = loyer révisé.
Dans l'exemple d'un bail signé le 1er octobre 2022 pour un loyer s'élevant à 800 €, le calcul du nouveau loyer révisé au 1er octobre 2023 s'effectue alors comme suit : IRL du 2e trimestre 2022 : 136,27 IRL du 2e trimestre 2023 : 141,03
(800 × 141,03) / (136,27) = 827,94
Le nouveau loyer que vous êtes en droit de réclamer à votre locataire à compter du 1er octobre 2020 pour les douze prochains mois ne peut ainsi excéder la somme de 827,94 €. Vous pourrez effectuer une nouvelle indexation de ce montant à la prochaine date anniversaire du bail, soit pour le 1er octobre 2024. Vous pouvez avantageusement avoir recours à un simulateur de calcul parmi les nombreux modèles disponibles sur Internet. Celui proposé par l'Institut National de la Consommation vous offre toutes les garanties d'utilisation pour vous éviter d'éventuelles erreurs dans le choix des indices de référence ou dans le calcul du nouveau loyer.
Les modalités en cas de retard dans la demande de révision
Soyez ponctuel afin de respecter les délais légaux pour adresser la demande de révision de loyer à votre locataire, faute de perdre le bénéfice de cette possibilité. SI vous dépassez la date de révision prévue dans le bail, vous ne pouvez prétendre à aucune rétroactivité pour appliquer l'augmentation.
À noter : Au-delà d'un délai d'un an sans manifestation de la part du propriétaire, la réévaluation non opérée est définitivement perdue pour l'année écoulée.
Ainsi dans l'exemple d'un bail ayant une date de révision fixée au 1er octobre 2024 :
- Si vous n'envoyez la demande que le 1er décembre 2024, seuls les loyers à percevoir à compter de cette date peuvent faire l'objet d'une augmentation ;
- Vous pouvez revaloriser le loyer jusqu'au 1er octobre 2025. Cette date passée, vous ne pouvez plus pratiquer l'augmentation qui pouvait être attendue sur l'année révolue.
Sachez cependant que vous n'avez pas d'obligation de procéder à ces révisions annuelles, même si la clause qui les autorise figure dans le bail d'habitation. Il vous appartient de choisir de les appliquer pour conserver un certain niveau de rendement de votre bien immobilier ou de préférer fidéliser votre locataire en lui assurant un loyer constant au fil des années.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)