DPE, loi Climat et Résilience, passoires énergétiques : zoom sur le marché parisien

La capitale serait-elle devenue le porte-drapeau des passoires thermiques ? Toujours est-il que, selon une étude menée par Opinionway pour SeLoger, c'est à Paris et dans la Creuse que l'on dénombre le plus de passoires énergétiques. Ainsi, 35 % des biens immobiliers de la capitale sont classés F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Energétique) contre 17 % en moyenne sur l’ensemble du territoire national. Cela n’est pas sans conséquence pour les propriétaires-vendeurs. En effet, une mauvaise note au DPE est aujourd’hui devenue un véritable frein à la visite. En 2022, plus de la moitié des candidats à l’accession n’ont visité que des biens ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation. En 2023, ils pourraient même être 90 %, d’après l’étude Opinionway-SeLoger. Cela aurait déjà détérioré les prix des logements concernés. Depuis juillet 2021, le prix de vente des passoires énergétiques parisiennes a reculé de 3,7 % en moyenne alors que celui des logements mieux classés a baissé de seulement 2,4 % dans la capitale.

Les propriétaires parisiens souhaiteraient-ils se débarrasser au plus vite de leurs logements mal classés au DPE ? En tout cas, le nombre de passoires énergétiques parmi les annonces mises en ligne sur SeLoger a été multiplié par 4 entre le 1er juillet 2021 et le 1^er janvier 2023, passant d’une centaine à plus de 400 ! Aujourd’hui, les biens immobiliers classés F ou G représentent 37 % des logements parisiens mis en vente sur SeLoger, contre seulement 17 % en juillet 2021.

Cependant, en réalité, cette hausse exceptionnelle du nombre de passoires thermiques, parmi les annonces en ligne sur notre site, est en partie due au fait que ces annonces sont de plus en plus renseignées en termes de consommation énergétique. Ainsi, en novembre 2022, l’étiquette énergétique était mentionnée dans 83 % des annonces contre environ 70 % un an plus tôt à la même période. Par ailleurs, la réforme du DPE s’est accompagnée d’une nouvelle méthode de calcul qui a engendré une hausse de 8 % du nombre de logements considérés comme des passoires thermiques. Aujourd’hui, en France, 5,2 millions de résidences principales sont notées F ou G au DPE contre 4,7 millions avant la réforme.

L’importance prise par le DPE est encore plus criante sur le marché locatif. En effet, la loi Climat et Résilience a engendré la mise en place de plusieurs mesures. Depuis août 2022, les baux des logements classés F et G sont soumis à l’indexation des loyers sur l’IRL. De plus, les propriétaires n’ont plus la possibilité d’appliquer un complément de loyer. En janvier 2023, les biens dont la consommation d’énergie, exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est supérieure à 450 kWh (G +), ont également été exclus du marché locatif… Puis ce sera au tour de tous les biens immobiliers classés G en 2025, des logements classés F en 2028, puis de ceux notés E en 2034.

Le marché locatif de la Ville Lumière est particulièrement impacté par ces mesures car 30 % des passoires énergétiques louées en France sont… parisiennes ! Or, il semblerait que de nombreux propriétaires parisiens aient décidé de vendre les passoires énergétiques qu’ils avaient mis en location plutôt que d'y réaliser des travaux de rénovation pour continuer à les louer. En effet, sur les 12 derniers mois, le nombre de passoires thermiques mises en location a reculé de 60 % alors que dans le même temps, celui des biens non passoires n’a baissé que de 40 %.