Immobilier : entre pénurie de l'offre et surabondance de biens à vendre

12 sep 2022
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Des mois durant, le marché de l’immobilier hexagonal a souffert d’une pénurie de logements à vendre. La demande était forte mais les biens étaient rares. Or, l’étude des annonces de biens proposés à la vente sur SeLoger révèle une dichotomie entre des territoires où la pénurie se renforce et d’autres où les stocks sont au plus haut… Où y a-t-il trop (ou pas assez) de biens à vendre ? Quel impact sur les prix de vente ? On vous répond.

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La ville de Paris
Dans certaines grandes villes de France (comme ici, à Paris), c'est maintenant l'offre de biens proposés à la vente qui dépasse la demande et non le contraire. © engel.ac

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Immobilier rural : la pénurie de l'offre s'intensifie !

Faut-il y voir une conséquence des envies de verdure que les confinements ont fait naître chez certains citadins qui ont choisi de tourner le dos au bitume pour partir s’installer à la campagne ? Ou encore de l’attrait qu’exerce la campagne auprès des Français en quête d’une résidence secondaire, voire semi-principale, c’est-à-dire d’un pied-à-terre dans lequel la possibilité de télétravailler permet de se rendre non seulement plus souvent mais aussi plus longtemps ? Toujours est-il que l’analyse qu’a faite MeilleursAgents des annonces des biens en vente proposés sur SeLoger indique qu’à la campagne, la pénurie immobilière s’est considérablement aggravée. Jugez plutôt, en zone rurale, les stocks des biens disponibles à la vente ont été divisés par deux depuis 2019.

Le prix au m² en France enregistre 5,7 % de hausse sur les douze derniers mois (Source : IPI septembre 2022).

Ces métropoles où la pénurie tend à s’atténuer

Il est toutefois intéressant de constater que l’aggravation de l'assèchement des stocks de logements à vendre touche non seulement la campagne mais aussi la plupart des grandes métropoles, à l’image de Marseille, de Montpellier ou encore de Grenoble où la demande se renforce alors que l’offre des biens proposés à la vente peine à se reconstituer…

Sont soumises à une forte pénurie :

  • Marseille,
  • Montpellier
  • et Grenoble. 

D’autre part, l’analyse des annonces de biens à vendre que publie régulièrement SeLoger indique que la pénurie des biens à la vente tend à se résorber à Rennes, à Lille, à Nice, à Strasbourg. Dans ces villes, on constate, en effet, que le niveau des stocks de logements proposés à la vente repart à la hausse et le marché n'est plus que légèrement sous-offreur.

Ne sont plus que légèrement pénuriques :

  • Nice,
  • Rennes,
  • Lille
  • et Strasbourg.

Le prix au m² à Paris recule de 1,2 % sur 1 an (Source : IPI septembre 2022).

Ces villes où l’offre commence à rattraper la demande

L’étude des annonces de biens à la vente que publie SeLoger révèle que dans certaines villes, la pénurie appartient désormais au passé. Ce rééquilibrage entre une offre autrefois ténue et une demande exponentielle trouverait-il son origine, d’une part dans l’afflux de biens énergivores sur le marché, leurs propriétaires ayant renoncé à les rénover (les logements étiquetés F et G ont récemment vu leurs loyers gelés, dès 2025, tous les biens classés G seront interdits à la location et, dès 2028, tous les biens classés F le seront, Ndlr), d’autre part, dans le coup de frein donné au crédit (45 % des demandes de prêts immobiliers sont refusées, Ndlr) ? S’il est difficile de répondre à cette question, force est de constater que les marchés de villes comme Toulouse, Bordeaux, Nantes ou encore Angers sont désormais légèrement sur-offreurs.

Affichent une légère suroffre :

  • Toulouse,
  • Bordeaux,
  • Nantes
  • et Angers.

Enfin, à Paris, à Lyon, à Villeurbanne et à Mérignac, voilà qu'actuellement, l’offre dépasse largement la demande !  

Se caractérisent donc par une forte sur-offre :

  • Paris,
  • Lyon,
  • Villeurbanne
  • et Mérignac.

« Au global la pénurie est bien réelle mais elle est très contrastée d’un marché à l’autre. Dans le monde rural, les volumes des stocks de biens à vendre ont été divisés par deux depuis fin 2019. Dans les milieux plus urbains, les stocks se reconstituent petit à petit. Et de l’autre côté du spectre, à Paris, les niveaux sont au plus haut (…) Ils sont de 52 % plus élevés qu’ils ne l’étaient en 2018. »

Pierre Vidal, Responsable des équipes de recherche de MeilleursAgents.

Rééquilibrage offre/demande : quel impact sur les prix ?

L’inversion du rapport de force entre une offre - autrefois ténue - et une demande - un temps dévorante - ne sera pas sans impacter les marchés immobiliers locaux et, partant, les prix de vente. Dans les villes où la situation de pénurie persiste (Marseille, Montpellier, Nantes, Lille…), le prix de l’immobilier devrait continuer d’augmenter. En revanche, il est permis de penser que, dans les villes où une sur-offre s’est fait jour (Paris, Lyon…, la tension immobilière retombant, les prix de vente pourraient perdre du terrain…

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