Où va le marché immobilier ? Interview croisée de Mickaël Nogal et David Brami

Quel sera l’impact de la crise sanitaire que nous traversons sur le marché immobilier hexagonal ?

Mickael Nogal. Le caractère inédit et mondial de cette crise rend toute prévision difficile. La situation évolue chaque jour, tant sur le plan sanitaire qu'économique. Concrètement, c’est un coup de frein sur les nouvelles locations comme sur les transactions.

David Brami. Sur le marché résidentiel, le nombre de transactions va forcément diminuer. Dans les grandes villes, les marchés immobiliers devraient toutefois rester tendus avec davantage de demande que d’offre.

En l’absence de transaction, il est trop tôt pour se prononcer mais quelles pourraient être les perspectives d’évolution des prix immobiliers ?

M.N. Il faut rappeler que les transactions peuvent se poursuivre. Avec Julien Denormandie, le Ministre chargé de la Ville et du Logement, nous travaillons d’ailleurs à faciliter les procédures pour l’acquisition dans le neuf. L’évolution des prix dépendra de plusieurs données, dont certaines que nous ne pouvons prévoir, comme les aspirations des Français après cette crise. ll est probable que nous observions une baisse des prix, laquelle pourrait être plus forte dans les zones détendues. À Paris et dans les grandes métropoles, le déséquilibre entre une offre rare et une demande de plus en plus forte devrait toutefois contribuer à maintenir une pression sur le marché et des prix élevés.

D.B. Je pense que nous aurons deux années de stabilisation des prix des logements, mais toutes les crises créent des fossés, des inégalités. L’écart entre les prix immobiliers en province devrait donc encore se creuser. Enfin, Paris étant l’une des capitales les moins chères d’Europe, on peut penser que les investisseurs étrangers resteront nombreux dans la capitale.

Doit-on s’attendre à un scénario en V (chute de l’activité puis remontée post-confinement), en L (chute puis maintien à un moindre niveau qu’avant le Covid-19) ou en W (montagnes russes dues à une alternance de périodes de confinement) ?

M.N. Je veux mettre en garde contre les estimations faites au doigt mouillé et les certitudes que certains seraient tentés d’avancer. Lors des précédentes crises mondiales, l’immobilier a toujours connu une baisse avant de retrouver des niveaux semblables, voire supérieurs aux périodes d’avant les crises. L’évolution du marché dépendra aussi des banques. Les taux sont très bas et ils devraient le rester au regard de la politique monétaire de la BCE ainsi que du programme de rachat d'obligations d'Etat à hauteur de 750 milliards d'euros. Les établissements bancaires devraient donc pouvoir continuer à prêter à des taux attractifs.

D.B. Pour ma part, j'estime qu’il est impossible de répondre à cette question pour la simple et bonne raison qu’il nous manque une donnée essentielle : la date de sortie de la crise sanitaire que nous traversons actuellement. Bien malin celui qui saura la prédire...

Comment voyez-vous l’après-crise ? Assistera-t-on à un redémarrage brusque ou progressif de l’activité immobilière ? Y aura-t-il un effet de rattrapage ?

D.B. La clé du redémarrage de l’activité, c’est la consommation. Les Français vont devoir consommer et l’État va devoir les y aider. Consommer permet de créer, par un effet cascadant, de la trésorerie pour les entreprises, des emplois, de la richesse et donc, du pouvoir d’achat, notamment immobilier.

M.N. Le redémarrage dépendra aussi du rythme de déconfinement. Le Premier ministre a indiqué qu'il ne pourra très probablement pas être général. Dans ces conditions, l'enjeu sera de trouver de nouveaux moyens de poursuivre l'activité économique. Secteur par secteur, le Ministère du Travail élabore des protocoles de sécurité sanitaire pour les travailleurs qui doivent être présents sur leurs lieux de travail. Ces guides de bonnes pratiques aideront les entreprises à assurer la sécurité de leurs employés sur leurs lieux de travail. En ce qui concerne les entreprises pouvant poursuivre leur activité en télétravail, il est primordial d'organiser ce travail autour d'outils numériques sécurisés. Le Secrétaire d'Etat chargé du Numérique, Cédric O, y travaille activement.

M. Brami, quels conseils donneriez-vous aux particuliers, acheteurs comme vendeurs, pour qu’ils se préparent à l’après-confinement ?

D.B. De mettre à profit le temps dont ils disposent pour budgétiser leur projet immobilier et préparer en amont leur dossier de financement. Ils doivent aussi continuer de mûrir leur projet, de consulter les annonces, de comparer les prix pour être prêts lorsque le moment sera venu et qu'une solution aura été trouvée. En temps de crise, l’être humain sait s’adapter et faire preuve de créativité. 

Un mot sur l’ordonnance du 25 mars et notamment sur la prolongation du délai Solidarité et Renouvellement Urbain ?

D.B. Je ne parviens pas à m’expliquer pourquoi les pouvoirs publics ont décidé de stopper net toutes les transactions immobilières. Même si l’on est confiné, on a tout de même le droit d’acheter ou de vendre un logement, non ?

M.N. L’ordonnance 2020-306 vise à proroger tous les délais qui arrivaient à échéance pendant la période d’état d'urgence sanitaire. Nous le faisons pour protéger les Français dans les différents actes juridiques et leurs procédures en cours. En effet, la situation inédite de confinement empêche l'accomplissement de nombreux actes dans les délais impartis. Il faut donc adapter ces délais au cas par cas et nous disposons désormais de temps pour le faire. Concernant le secteur de l'immobilier, nous avons conscience que la prorogation des délais impacte toute la chaîne du logement, notamment les transactions immobilières. Mais nous travaillons activement avec l’ensemble des acteurs du secteur pour trouver une solution adaptée, tant sur le plan de la protection de la santé des intervenants que sur le plan technique.

Quid du report de la Déclaration d’Intention d’Aliéner ?

D.B. On a bloqué le droit d'aliénation. Toutes les transactions immobilières sont gelées. Je pense qu’il s’agit d’une mesure contre-productive. Que vont faire les personnes qui ont contracté un crédit-relais ? Selon moi, l’ordonnance du gouvernement a été prise précipitamment et certains points méritent d’être rapidement éclaircis.

M. Nogal, crise sanitaire oblige, l’examen de votre projet de loi va-t-il être reporté ?

M.N. L’ensemble des travaux du Parlement sont suspendus. Ma proposition de loi pour améliorer les relations entre les propriétaires et les locataires ne fait pas exception. Nous nous concentrons désormais sur la gestion de la crise. C'est notre priorité. La sortie de crise dans l’immobilier passera par le retour de la confiance entre les acteurs du secteur, la réconciliation des propriétaires et des locataires et l’attractivité de l’investissement locatif.

En quoi le confinement risque-t-il de modifier la perception qu’ont les Français de l’immobilier (appétence pour la pierre locative, attrait pour les maisons avec jardin, etc.) ?

M.N. L’immobilier tient une place à part dans la vie des Français. Un achat immobilier constitue souvent le projet de toute une vie. La pierre reste donc une valeur-refuge qui permet de se projeter et de se protéger. Par ailleurs, avec la politique que nous menons pour redonner de l’attractivité à de nombreux territoires et redynamiser les cœurs de villes dans les communes moyennes, une partie de nos concitoyens pourraient vouloir s’éloigner des grandes villes afin de retrouver plus d’espace et profiter d’une meilleure qualité de vie.

D.B. Je pense également que l’immobilier restera une valeur-refuge. On aura toujours besoin de se loger, d’avoir un toit au-dessus de sa tête.