Zoom sur le marché des passoires énergétiques dans les grandes villes

19 mai 2022
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Face à un marché de l’immobilier en pleine transition, les Français sont confrontés à de nouveaux enjeux lors de leur achat. Mais en quoi l’interdiction de louer des logements énergivores (en 2025 pour les biens étiquetés G et en 2028 pour ceux étiquetés F) redessine-elle les contours du marché immobilier dans les grandes villes de France ? Les prix et les volumes de mises en vente s’en ressentent-ils ? Une étude réalisée par SeLoger - spécialiste des portails immobiliers en France - et Meilleurs Agents - leader français de l’estimation immobilière en ligne - permet d'y voir plus clair.

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La vente des logements étiquetés F et G a fortement augmenté en 2021. © ERIC - Adobe Stock
La vente des logements étiquetés F et G a fortement augmenté en 2021. © ERIC - Adobe Stock

Sommaire

Passoires thermiques : boom des mises en vente à Paris : + 34,3 %

À la lecture des résultats de l’étude menée conjointement par SeLoger et Meilleurs Agents, on constate que c’est peu dire que la perspective de ne plus pouvoir louer leurs biens classés F et G au DPE a poussé nombre de propriétaires à lâcher du lest. Entendez par-là qu’un nombre important d’entre eux ont ainsi renoncé à rénover leurs passoires thermiques, préférant s’en débarrasser. C’est précisément ce qui s’est passé dans la capitale où l’on relève un fort afflux (+ 34,3 % sur 1 an) d’appartements énergivores parmi les annonces immobilières alors qu’en ce qui concerne les biens étiquetés A/B/C/D/E au DPE, la hausse se limite à + 12,8 %. Toutes choses égales par ailleurs, au niveau national, cette fois, la hausse se limite à + 8 % (contre + 3,5 % pour les biens classés C/D/E).

Une explication à ce boom des mises en vente d’appartements parisiens étiquetés F/G pourrait tenir au faible taux de propriétaires résidents à laquelle fait - mécaniquement - écho la surreprésentation des investisseurs locatifs dans la capitale. La loi Climat et Résilience impacte essentiellement la location. Aussi bien les nouvelles mesures poussent-elles peut-être davantage les propriétaires à vendre leurs biens classés F et G au DPE. Mais Paris n’est pas la seule métropole à avoir connu une explosion des mises en vente de passoires thermiques, loin s’en faut. La hausse de l’évolution d’appartements énergivores proposés à la vente en 2021 atteint ainsi :

  • + 28,3 % à Strasbourg contre - 5,7 % pour les biens classés A/B/C/D/E,
  • + 23,5 % à Lyon contre + 3,2 % pour les biens classés A/B/C/D/E,
  • + 20,6 % à Nice contre - 2,2  % pour les biens classés A/B/C/D/E.

Il est toutefois intéressant de constater qu’à Lille, la hausse des annonces de passoires énergétiques se limite à + 6 % mais qu’en ce qui concerne les biens mieux notés au DPE, elle n’est que de + 6,4 %. Dans la Capitale des Flandres, la loi Climat et résilience n’a donc que peu d’influence sur la mise en vente des biens immobiliers. À Toulouse, c'est le même constat qui s'impose avec une hausse des mises en vente de passoires énergétiques qui ne dépasse pas + 2,3 %.

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Les mises en vente de passoires énergétiques explosent à Paris !
Les mises en vente des passoires énergétiques explosent à Paris ! ©DR

À Nice, les passoires thermiques sont largement décotées !

Il ressort de l’étude, qu’ont menée SeLoger et Meilleurs Agents, qu’un mauvais score au DPE a des répercussions sur le prix de vente d’un bien. En France, tous biens confondus, un logement classé F/G se vend 6,7 % moins cher qu’un autre étiqueté C/D/E Deux raisons à cela. Tout d’abord, les acquéreurs potentiels ne manqueront pas d’invoquer la nécessité de devoir y réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent pouvoir proposer un bien à la location ou tout simplement y vivre confortablement et sans impacter outre mesure l'environnement. Ils disposeront ainsi d’un levier de négociation tout trouvé et n’auront plus plus qu’à l’actionner pour tenter d’obtenir un rabais sur le prix de vente affiché d’un logement étiqueté F ou G. D’autre part, l’afflux de passoires énergétiques sur le marché de la transaction a incontestablement conduit à une surreprésentation des logements énergivores. Or, cette surreprésentation s’accompagne immanquablement d’une concurrence accrue entre passoires énergétiques. Mais concrètement, en quoi un mauvais score au DPE impacte-t-il le prix de vente d’un bien ? Et toutes les métropoles sont-elles logées à la même enseigne ? Il semble bien que non. Pour la ville de Paris, par exemple, l’impact du DPE sur le prix de vente est difficilement quantifiable. Parce qu’il s’agit bien souvent de bâtiments historiques (haussmanniens, entre autres), une passoire thermique se vend même, en moyenne, 1,1 % plus cher dans la Ville Lumière qu’un bien étiqueté C/D/E. Mais dans les grandes villes, un appartement classé F ou G se vend, en moyenne, 2,1 % moins cher que s’il était classé C, D ou E. C’est à Nice que la décote (- 8,1 %) est la plus importante sur les appartements. Suivent :

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La ville de Nice.
C'est à Nice que la décote sur les prix des passoires énergétiques est la plus importante. ©DR

Une décote plus importante en grande banlieue

En périphérie des grandes villes, la décote dont font l’objet les prix des passoires énergétiques tend à augmenter à mesure que l’on s’éloigne de la métropole. Dans les plus grandes villes de France, un appartement étiqueté F/G se vend 2,1 % moins cher que s’il était étiqueté C/D/E. Quant aux logements classés A/B, leur surcote atteint, en moyenne, + 10,8 %. Or, dans la grande banlieue de ces métropoles, la décote pour les biens F/G est de - 10,3 % et la plus-value dont peuvent profiter les biens classés A/B/C/D/E avoisine + 18,5 %. Cet écart entre les métropoles et leurs grandes banlieues s’explique par l’élasticité de la demande. En effet, plus l’on tend à s’éloigner du centre-ville, moins le marché immobilier est tendu et plus le DPE devient un critère de choix.

Sources :  SeLoger / Meilleurs Agents

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