6 mesures pour booster la maison individuelle

Les Français rêvent de vivre dans une maison individuelle et les chiffres du ministère du Logement ne les contredisent pas. En 2021, plus de 160 000 autorisations de construire¹ ont été accordées dans l’individuel ! Un engouement qui se traduit également sur les prix du neuf, qui ont progressé de +1,4 % en 2021, selon le baromètre LPI-SeLoger après avoir accéléré de +4 % en 2020. Malgré la mobilisation des acquéreurs, de nombreuses menaces pèsent sur ce secteur. 

« Face à la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020²) - d’une exigence telle, que seuls les équipements haut de gamme permettent d’atteindre les niveaux de cette nouvelle réglementation - à la hausse conjoncturelle du prix des matériaux³ et à la raréfaction de la sous-traitance qui s’est reportée sur les travaux de rénovation, nous estimons que les prix des maisons augmenteront de 10 % à 15 % selon les régions, les constructeurs et la typologie des maisons à bâtir, évalue Alexandre Sion, directeur marketing, communication & produit de Geoxia. En conséquence, une partie de notre clientèle, les primo-accédants au budget contraint, ne pourra plus accéder à la propriété car une hausse de 10 000 € sur un projet à 100 000 € n’est pas soutenable pour eux. » 

D’autant que les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues contraignantes, ce qui conduira à un durcissement dans l’octroi de crédit immobilier et ne devrait pas aider cette clientèle si particulière… 

« Pour redonner du pouvoir d’achat et accompagner les ménages au budget serré, le gouvernement pourrait adopter un dispositif fiscal visant à mettre en place la déductibilité des intérêts d’emprunt, propose David Lacroix, président de Maisons Berval, Maisons Evolution et du Pôle Habitat de la FFB d’Île-de-France. Même si les taux d’intérêt proposés par les banques ne sont actuellement pas très élevés, cette mesure permettrait de donner du souffle au projet des acquéreurs ».

De son côté, Alexandre Sion aimerait « que le gouvernement remette en place une vraie politique du logement en faveur de l’accession à la propriété et des jeunes ménages ». Pour ce professionnel, cela passe par le retour de l’APL Accession. « Cette aide permettait à des ménages modestes bénéficiant d’aides au logement de continuer à les percevoir en devenant propriétaires », rappelle Alexandre Sion. Ce dernier propose également que « le prêt à taux zéro (PTZ) soit rétabli en zone B2 et C, alors qu’il a été supprimé, puisque c’est dans les zones dites détendues que l’on y construit des maisons. »

Et puisque l’heure est venue de s’interroger sur la politique fiscale, David Lacroix s’étonne : « aujourd’hui les aides fiscales ciblent surtout les investisseurs locatifs et cela ne me semble pas logique ». Ce dernier imagine « un levier fiscal dédié, non pas à l’investissement locatif comme cela existe déjà, mais à l’acquisition d’une résidence principale, octroyé pourquoi pas sous condition de ressources ou de montage financier. Cet outil permettrait d’amortir une partie de la valeur du bien acquis de ses revenus. Cet avantage fiscal pourrait être limité en volume (jusqu’à 100 000 €), dans le temps (5 ans) et accompagné d’une interdiction de revente dans les premières années de détention (5 ans également), sauf clauses réelles et sérieuses (séparation, mutation, décès...), afin d’éviter l’émergence de l’opportunité d’une opération construction/revente ».

Les constructeurs de maisons individuelles sont à la manœuvre dans la majorité des projets neufs (61 % des cas selon le ministère de la Transition écologique⁴, 22 % des projets étant pilotés par les ménages eux-mêmes et par un architecte dans 5 % des cas). Pour continuer à bâtir des maisons individuelles, il faut donc préserver l’outil de construction. Hors, avec la hausse du prix des matériaux, leurs marges sont mises à rude épreuve, les poussant parfois « à travailler à perte, déplore Alexandre Sion. Les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI) sont indexés sur le BT01, un indice de prix calculé par l’Insee, qui permet de réviser si nécessaire le prix de la maison à bâtir. Problème : il évolue peu par rapport à la hausse du coût des matériaux et ne nous permet pas de préserver nos marges. Nous aimerions donc que sa formule de calcul soit révisée afin de traduire la réalité du marché ».

Autre idée pour aider la construction en donnant de la visibilité sur ce qu’il est possible de faire ou pas : « que le maire ne puisse pas demander de réviser une demande de permis de construire si elle répond aux règles fixées par le plan local d’urbanisme (PLU), ajoute David Lacroix. Actuellement, l’édile peut rajouter des contraintes qui ne sont pas prévues par le PLU. Elles sont parfois tellement importantes, que cela peut empêcher la construction d’un projet. Il faudrait que le PLU ne soit plus discutable, cela permettrait aux professionnels de la construction de savoir ce qui peut être bâti ou non. Dans la même veine, si le projet de construction répond parfaitement aux enjeux du PLU, le recours des tiers ne devrait plus exister ».

Sources

1. ^{Statinfo n° 423 - Construction de logements - Résultats à fin novembre 2021 (France entière)}
2. ^{La RE 2020 s’applique à tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022. Elle vise à réduire les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre par les constructions neuves.}
3. ^{Jusqu’à 60 % sur un an sur les produits issus de l’acier et du PVC selon la note de bilan publiée en décembre 2021 par la Fédération française du Bâtiment (FFB).}
4. ^{DataLab - Le prix des terrains et du bâti pour - les maisons individuelles en 2020 – Décembre 2021}