Dans le Pays de Gex, l’immobilier possède une valeur insoupçonnée

31 juil 2022
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Ce secteur du département de l'Ain n'a rien de comparable avec les autres. Ici, les prix de l'immobilier atteignent des sommets, comme à Divonne-les-Bains. La raison ? La proximité de la Suisse où, chaque jour, des milliers d'habitants du Pays de Gex se rendent pour profiter de salaires bien plus conséquents que ceux pratiqués en France, dopant de facto leur pouvoir d'achat immobilier.

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Village dans le pays de Gex
Le pays de Gex est une région naturelle et historique de France, située au nord-est du département de l'Ain, en région Auvergne-Rhône-Alpes. © gui00878

Sommaire

Le Pays de Gex, un secteur unique en France

Cette bande de terre frontalière de la Suisse possède des caractéristiques de marché immobilier uniques en France. Le Pays de Gex, situé dans le département de l’Ain, s’étend sur une cinquantaine de kilomètres, entre Divonnes-les-Bains et Valserhône, au pied des contreforts du massif du Jura et le long des cantons helvétiques de Vaud et de Genève. Une localisation tout à fait unique pour un territoire français totalement tourné et dépendant de l’économie suisse. 

D’ailleurs, cela se ressent sur le marché de l’immobilier. Si dans l’Ain, le prix moyen du mètre carré est de 2 923 €, il dépasse les 4 000 €/m² dans 20 des 25 communes du Pays de Gex.  Il frôle même les 6 000 € du mètre carré à Divonnes-les-Bains. C’est dire si ce marché est à part dans le département.

Les principales communes du Pays de Gex

  • Valserhône : 16 378 habitants
  • Gex : 13 121 hab.
  • Saint-Genis-Pouilly : 13 943 hab.
  • Ferney-Voltaire : 10 026 hab.
  • Divonne-les-Bains : 9 951 hab.

Les habitants disposent d’un fort pouvoir d’achat immobilier

Les niveaux des prix de l’immobilier pratiqués dans le Pays de Gex s’expliquent, principalement, par le fort pouvoir d’achat des 100 000 habitants qui peuplent ce territoire. Ici, près des deux tiers des actifs en emploi exercent de l’autre côté de la frontière, en Suisse, notamment dans le canton de Genève où le salaire minimum s’établit à près de 4 000 € brut. Selon l’Insee, le revenu médian des habitants du pays de Gex atteint même 36 000 € annuels… contre 22 040 € en France. 

Ce fort pouvoir d’achat impacte, fortement à la hausse, les prix de l’immobilier. Selon les chiffres de la Fnaim Savoie Mont Blanc, il faut compter en moyenne 240 000 € pour acheter une maison dans le département de l’Ain et… 570 000 € dans le Pays de Gex ! Les maisons de ce secteur n’ont d’ailleurs jamais été autant prisées que depuis la fin du premier confinement.

Malgré leurs prix déjà élevés, les acquéreurs continuent de se bousculer sur ce marché car la démographie ne cesse de croître. La population du Pays de Gex a bondi de 72 000 à 100 000 habitants en dix ans et en matière d’immobilier, la demande n’a fait, et ne fait encore, que gonfler. 

L’offre d’appartements est plutôt diversifiée

En-dehors du produit phare qu’est la maison, le marché des appartements se porte lui aussi très bien dans le Pays de Gex. Il faut compter, selon la Fnaim Savoie Mont Blanc, +5 % en moyenne par an dans l’ensemble du secteur… La fédération des professionnels de l’immobilier constatait même au premier trimestre 2021 des hausses sur un an de +7 % à Divonne-les-Bains et jusqu’à +14 % à Gex ! 

Plus on se rapproche de la frontière suisse, plus les prix de l’immobilier augmentent et plus l’offre en logements est diversifiée. Même si les T3 sont toujours très représentés dans l’ensemble des communes du Pays de Gex, celles proches de la frontière, comme Divonne, Ferney-Voltaire ou Saint-Genis-Pouilly, possèdent une offre de studios et de T2 plus étoffée que les autres. 

Ceci dit, dans toutes ces communes, il faut compter sur un budget minimum dans l’ancien de 150 000 € pour un studio, de 220 000 € pour un T2, de 260 000 € pour un T3, de 350 000 € pour un T4 et de 500 000 € pour un T5. Il ne s’agit que de notions de prix indicatives qui peuvent totalement s’envoler selon l’emplacement : à Divonne-les-Bains, par exemple, selon les statistiques établies par SeLoger, un appartement dans le centre se négocie en moyenne à 6 838 €/m², soit un budget de 410 000 € un T3 de 60 m²…   

Même si le marché du Pays de Gex est un peu à part, il suit toutefois la tendance haussière constatée partout dans le département de l’Ain

Chaque année, de nombreux logements neufs

Preuve aussi que la demande est soutenue, les promoteurs ont depuis longtemps jeté leur dévolu sur le secteur. Il sort ainsi de terre environ 500 nouveaux appartements chaque année sur ce secteur, selon la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes (FPI Alpes). 

Les prix du neuf sont les plus élevés de tout le Genevois français : comptez, toujours selon la FPI, 5 406 €/m2 contre 5 000 € il y a trois ans. C’est aussi 10 % plus cher que dans le reste du Genevois (agglomération d’Annemasse, Chablais, Sud Genevois).   

À titre de comparaison, un appartement neuf à Annemasse se négocie aux alentours de 4 833 €/m2 selon la FPI des Alpes. Située à l’opposé du Pays de Gex, sur l’autre rive du lac Léman, Annemasse connaît un important renouveau

L’offre neuve est aussi soutenue par les investisseurs

Ce dynamisme à la fois démographique, économique et de construction neuve est aussi soutenu par l’appétit des investisseurs immobiliers. Ils sont nombreux à investir dans ce secteur depuis le milieu des années 2000, quand l’offre à l’investissement a commencé à se structurer, notamment dans le neuf. On trouve sur ce territoire de nombreuses opportunités en investissement Pinel puisque la zone est classée A, ce qui signifie que le marché immobilier est très tendu. 

Le Pays de Gex dispose aussi de nombreuses résidences avec services, principalement des résidences hôtelières, prisées des travailleurs frontaliers souvent en déplacement ou qui exercent à Genève la semaine puis retournent dans leur ville d’origine le weekend grâce aux facilités offertes par l’aéroport international suisse situé juste de l’autre côté de la frontière. 

Cette offre locative trouve vite preneur et permet, malgré les prix d’acquisition déjà élevés, de dégager une rentabilité intéressante car les loyers par mètre carré vont de 14 € à Collonges à 23 € à Divonne-les-Bains. De quoi dégager, par exemple, avec un T2 de 40 m² acheté 200 000 €, loué 19,40 €/m² à Thoiry un rendement locatif brut de 4,6 %. 

  • Divonnes-les-Bains : 5 939 €/m²
  • Ferney-Voltaire : 5 023 €/m²
  • Prévessins-Moëns : 4 948 €/m²
  • Saint-Genis-Pouilly : 4 602 €/m²
  • Gex : 4 253 €/m²

Source : sauf mention contraire, les prix cités dans cet article proviennent de SeLoger.

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