« A Divonne-les-Bains, les acquéreurs sont de plus en plus pressés de trouver un bien »

Blandine Rochelle 24 jan 2022
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A Divonne-les-Bains, située dans le département de l’Ain, le marché se tend, faute de biens en vente et de biens fonciers suffisants. Eric Bentejac, gérant des agences Cabinet Immobilier Gessien, décrit un secteur demandé, boosté par la proximité avec la Suisse et dont les villas sont très recherchées.

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Le marché immobilier de Divonne-les-Bains manque de foncier disponible pour répondre à la demande. © julien leiv
Le marché immobilier de Divonne-les-Bains manque de foncier disponible pour répondre à la demande. © julien leiv

Quelle est la tendance sur le marché immobilier à Divonne-les-Bains ?

Le marché locatif est dynamique car nous avons reçu beaucoup de nouveaux arrivants en 2021. En termes de transaction, nous avons affaire à un marché à deux vitesses : d’une part celui des primo-accédants, avec une majorité de transactions qui se situent en-dessous des 600 000 € pour les appartements et d'autre part, nous avons affaire à une clientèle qui recherche des biens d’exception sur le secteur et dont les budgets tournent autour d’1 million à 1,2 million d’euros pour de très beaux appartements.

Quelles sont les spécificités de ce secteur ?

Divonne-les-Bains se situe à proximité immédiate de la Suisse et 95 % des habitants du secteur travaillent en Suisse. Ce pays a redécollé économiquement à la suite de la crise sanitaire et nous avons vu arriver beaucoup de personnes des quatre coins de la France, car la Suisse offre des niveaux de salaires plus élevés qu’en France.

Les maisons sont-elles recherchées ?

Elles sont recherchées et là encore, on observe deux marchés différents : d’une part les personnes disposant d’un budget en-dessous de 800 000 € et d’autre part les personnes qui disposent d’un budget à partir d’1,2 million pour des villas de standing, plus spacieuses. La demande est importante pour les villas, mais malheureusement l’offre se raréfie et le Plan Local d'Urbanisme intercommunal et Habitat (PLUIH) nous handicape car il nous empêche d’en construire de nouvelles.

Le prix m² à Divonne-les-Bains est de 5 700 € en moyenne.

Il n’est donc pas possible de prévoir des projets de construction ?

Le nouveau PLUIH restreint les possibilités de construire et l’autre paramètre, c’est le poids du social qui représente 40 % à Divonne-les-Bains. Cela baisse considérablement les chances de libérer du foncier. Les particuliers n’ont plus intérêt à vendre à des promoteurs car les conditions sont trop nombreuses et trop strictes et ils revendent directement à d’autres particuliers. Le foncier manque et cela freine d’éventuels projets de construction de logements neufs à Divonne-les-Bains, qu’il s’agisse d’immeubles ou de villas.

Est-ce que le manque de logements et de foncier sur le marché a des conséquences sur les prix immobiliers ?

Oui et c’est tout le problème. Les logements se raréfient, cela tire les prix vers le haut et seuls les acquéreurs avec de gros budgets peuvent se permettre d’acheter une villa. Inévitablement, on exclut toute une frange sociale de l’acquisition dans le secteur, ces acquéreurs sont écartés du marché immobilier car la rareté entraîne des prix prohibitifs.

Observez-vous des évolutions chez les acteurs du marché immobilier ?

L’attitude des acquéreurs a beaucoup évolué. Ils ont notamment tendance à vouloir que tout se fasse très rapidement. Ils veulent trouver un bien très vite et lorsqu’un acquéreur ne trouve pas le bien qui lui correspond dans les deux mois suivants le début de son projet, il annule ses recherches. C’est également vrai pour les plus âgés d’entre eux, ce qui n’a pas toujours été le cas. De plus, leurs critères de recherche ont changé. Il se trouve que le parc immobilier divonnais comporte un certain nombre de villas des années 1980 et que l’architecture de ces villas ne convient plus aux attentes des acquéreurs d’aujourd’hui qui recherchent plus de modernité. Cela réduit encore le potentiel de marché et dévalorise ce type de bien.

« En 2021, 29 constructions de logements ont été autorisées, contre 260 par an, en moyenne, habituellement »

D’où proviennent les acquéreurs ?

Nous voyons arriver beaucoup de Franciliens depuis déjà 5 à 6 ans, ce phénomène n’est donc pas nouveau.

Avez-vous affaire à des investisseurs ?

Oui nous en recevons, mais de moins en moins, compte tenu des changements en termes de fiscalité. Actuellement, pour défiscaliser, il faut essentiellement se tourner vers le dispositif Pinel qui est moins avantageux que le dispositif Cellier qui était en place auparavant et qui n’est pas très utile dans notre secteur. Donc, la dynamique n’est plus la même qu’il y a 10 ans, par exemple. En revanche, la rentabilité demeure intéressante et donc il y a encore des projets d’investissement.

Quelle est votre zone de chalandise ?

Nous intervenons depuis plus de 20 ans sur la commune de Divonne-les-Bains, mais également dans les communes alentours, c’est-à-dire Sauverny, Grilly et Vesancy notamment.

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silhouette homme pour ITV ©Logic-immo
Eric Bentejac
Cabinet Immobilier Gessien, 76 Grande Rue, 01220 Divonne-les-Bains
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