Besançon : un marché immobilier en plein boom

Jamais l’immobilier de Besançon n’avait connu un tel emballement. Située à 2 h 30 de Paris et non loin de la Suisse, cette ville de 116 000 habitants attire de plus en plus d’acheteurs, en particulier depuis la fin du premier confinement, au printemps 2020.

L’arrivée de télétravailleurs, quittant leurs grandes villes, conjuguée au pouvoir d’achat des travailleurs frontaliers a dopé le marché. À tel point que les agents immobiliers manquent désormais de biens à vendre. Alors, naturellement, face à cette forte demande, la valeur de la pierre flambe à Besançon, du moins dans l’ancien. 

En effet, selon le dernier Baromètre LPI-SeLoger, en moyenne, le prix au mètre carré à Besançon accuse 8 % de hausse sur 1 an pour se porter à  2 357 € dans l'ancien. 

« Besançon possède de nombreux atouts, qui séduisent de plus en plus d’acquéreurs », expose Laurent Reynaud, le président de la Fnaim de Franche-Comté. « C’est une ville agréable, ni trop grande, ni trop petite, offrant tous les équipements et transports nécessaires. Le tout à cinq minutes de la campagne. » Résultat, à peu près tous les quartiers de la ville sont très demandés, en dehors de celui de la Planoise.

Le centre-ville, bien sûr, attire tous les regards pour son potentiel locatif, notamment. Mais n’oublions pas non plus les quartiers de Brégille, de la Butte-Grette et de Saint-Ferjeux. « Il s’agit de quartiers très attrayants car ils se trouvent à mi-chemin entre le centre-ville et la campagne, offrant une très belle qualité de vie », défend Laurent Reynaud. Selon le président de la Fnaim de Franche-Comté, pour un appartement ancien, il faut ainsi un budget moyen de 95 000 € pour un T2, 130 000 € pour un T3, 150 000 € pour un T4 et 190 000 € pour un T5.   

Du côté du marché des maisons, celles qui sont mises en vente en ce moment atteignent des prix rarement vus à Besançon. Laurent Reynaud estime qu’il faut débourser en moyenne 300 000 € pour s’offrir un pavillon ancien à Besançon… « Un prix qui a bondi de 10 % dès 2020 », rappelle l’expert en immobilier bisontin qui constate, également, un appauvrissement de l’offre en maisons. « Elles ont été très prisées, notamment dans les quartiers de Bregille, Saint-Ferjeux et à Butte-Grette. De plus en plus rares, leur prix ne cesse d’augmenter », explique Laurent Reynaud. Parmi les dernières maisons vendues à Besançon, on compte d’ailleurs de nombreuses ventes de belles maisons cossues.

En décembre 2021, une maison de 250 m² et sept pièces s'est vendue 730 000 €. Une autre, de huit pièces et 240 m², a trouvé preneur pour 880 000 € en septembre. Des niveaux de prix qui approchent du million d’euros, rarement constatés à Besançon. Plus représentatif de la demande formulée par la majorité des acquéreurs, citons ce pavillon de 137 m², avec six pièces, qui s'est vendu 325 000 € à l’été 2021.

Alors que l’immobilier de Besançon « vivotait » pendant des années, la crise sanitaire a réveillé les envies d’acquisition des Bisontins. La demande a explosé, sans pour autant que l’offre ne suive. Pour Laurent Reynaud, « le déséquilibre entre l’offre et la demande s’explique en grande partie par le manque de constructions neuves ». 

En effet, au plus fort de la crise sanitaire, l’instruction des permis de construire tournant au ralenti, le lancement de nombreux chantiers a été retardé. « Et les bétonnières ne tournent toujours pas à plein régime à cause de l’augmentation des coûts des matériaux, des difficultés d’approvisionnement et des problèmes de main-d'œuvre des entreprises de construction », ajoute le président de la Fnaim départementale. 

Dans ce contexte de production de logements neufs perturbée, les acquéreurs séduits par le peu d'offres de ce type ont de quoi être perdus. En effet, en matière de prix, le marché du neuf a connu, à Besançon, deux années complètement contradictoires. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers de Franche-Comté (FPI), le prix moyen du mètre carré neuf a flambé de +14 % en 2020… pour finalement dégringoler de 14 % à nouveau en 2021. 

Pour acheter dans le neuf, toujours selon la fédération professionnelle, il faut compter sur un budget de 3 244 €/m² désormais. Contrairement au marché de l’ancien, qui poursuit sa hausse, le marché du neuf devrait encore subir les fluctuations liées à la crise sanitaire et aussi liées au contexte international.

À titre d’exemple, pour faire une acquisition dans le neuf, les quelques programmes en cours de commercialisation dans la ville affichent des prix de l’ordre de 150 000 € pour un T2, 210 000 € pour un T3 et 260 000 € pour un T4. 

L’autre raison expliquant le manque de logements neufs se trouve aussi du côté de la fiscalité. En effet, jusqu’en 2019, Besançon était éligible au dispositif Pinel. Depuis, elle en a été exclue par les pouvoirs publics, reclassée en zone B2. Or, seules les agglomérations classées A et B1 sont éligibles à ce dispositif offrant un levier fiscal aux investisseurs qui achètent dans le neuf pour louer. 

« Sans ce levier, les promoteurs nationaux se sont désintéressés de Besançon, car la clientèle investisseurs est souvent incontournable pour eux dans le modèle économique d’un programme neuf », détaille Laurent Reynaud.

Les investisseurs sont d’autant moins au rendez-vous que le marché locatif est plutôt détendu, avec des niveaux de loyers à Besançon qui ne permettent pas de dégager de folles rentabilités. Jugez-plutôt : dans les quartiers les plus prisés, comme le centre-ville, le prix du loyer à Besançon se limite à 12 €/m². 

^{Sources :  SeLoger - Baromètre LPI-SeLoger.}