Alors qu’à peine une heure en voiture les sépare, immobilièrement parlant, Lyon et Saint-Étienne se situent aux antipodes l’une de l’autre ! Si à « Sainté », le marché est plus tendu qu’il ne l'a jamais été, acheter à Lyon coûte 268 % plus cher qu'à Saint-Étienne. Mais les loyers stéphanois permettent d’espérer une meilleure rentabilité locative qu’à Lyon. Un partout, la balle au centre !
Le prix immobilier à Lyon est 3,6 fois plus élevé qu’à Saint-Étienne
Avant de rentrer dans le vif du sujet, une rapide mise au point s’impose : cet article a pour objectif de l’être et de le rester ! Aussi nous appuierons-nous sur des chiffres fiables, récents et vérifiés. Les bases étant posées, intéressons-nous maintenant aux prix des logements et à leur évolution à Lyon et à Saint-Étienne. Selon les données qu’a collectées le baromètre LPI-SeLoger, le prix au mètre carré à Lyon culmine, en moyenne, à 5 561 € alors qu’il se limite à 1 510 € à Saint-Étienne. Devenir propriétaire à Saint-Étienne coûte donc 3,6 fois moins cher qu’à Lyon. Il ressort de cette comparaison que mettre en perspective les prix lyonnais et stéphanois revient à opposer Goliath à David.
D’un côté, Lyon semble avoir définitivement récupéré sa deuxième place au classement des villes de plus de 100 000 habitants les plus chères de France, deuxième place que Bordeaux lui avait ravie, il y a plusieurs mois de cela. De l’autre, le prix immobilier à Saint-Étienne pourrait bien avoir longtemps été sous-évalué. et la forte hausse qu’il enregistre (+ 12,2 % vs + 11,3 % pour Lyon) ne serait rien moins que l’amorce d’un rattrapage.
Enfin, la tension qui frappe à son tour le marché de l’immobilier à Saint-Étienne, notamment les petites surfaces dont les stocks s'assèchent, fait que les bonnes affaires (comme acheter à bas prix un logement et y réaliser des travaux pour espérer empocher une forte plus-value à la revente) s’y font de plus en plus rares…
- Prix immobilier à Lyon : 5 561 €/m²
- Prix immobilier à Saint-Etienne : 1 510 €/m²
La rentabilité locative est meilleure à Saint-Étienne qu’elle ne l’est à Lyon
Si les écarts de prix sont significatifs entre Lyon et Saint-Étienne, il est intéressant de constater que les niveaux des loyers pratiqués dans ces deux villes présentent des disparités moins marquées. À Lyon, le loyer d’une location vide (842 € par mois, charges comprises) n’est que 70 % plus élevé que celui d’un logement loué vide à Sainté (493 € par mois). Si l’écart est plus important sur le marché des meublés, avec un loyer lyonnais (1 075 €) qui est 115 % plus élevé qu’un loyer stéphanois (499 €), les rendements n’en restent pas moins plus avantageux à Saint-Étienne qu’à Lyon. Une étude SeLoger a ainsi montré que, dans le cadre d’un investissement locatif, la rentabilité locative nette se limitait, en moyenne, à 2,9 % à Lyon pour atteindre 4,9 % à saint-Étienne ! Pour autant, et même si à Sainté, les stocks de biens à louer tendent à s’épuiser, le risque de vacance locative reste plus important dans le chef-lieu du département de la Loire qu'il ne l'est dans la capitale des Gaules.
Un écart de prix bien vertueux vs bien énergivore plus important à Saint-Étienne qu’à Lyon
Une étude SeLoger a montré que 85 % des porteurs d’un projet d’achat immobilier attachaient de l’importance aux performances énergétiques du logement dont ils prévoyaient de faire l’acquisition et 3 futurs acquéreurs sur 4 se renseignent sur le DPE (Diagnostic de performance Énergétique) d’un bien immobilier avant de le visiter. Sur ce terrain, si l’on compare Lyon et Saint-Étienne, une autre étude SeLoger nous apprend que la proportion de logements vertueux (dont l’étiquette énergétique est un A, un B ou un C) est de 48 % à Lyon mais seulement de 26 % à Saint-Étienne. « De plus en plus d'acquéreurs potentiels veulent connaître la consommation énergétique du bien, quel est son DPE, etc. Ce n'était pas le cas, il y a encore quelques années de ça. Il s'agit d'une vraie prise de conscience » précise Hubert Guignand du Cabinet Humbert, à Saint-Étienne. En revanche, la valeur verte, cette plus-value que confère à un bien l’amélioration de ses performances énergétiques et environnementales est plus forte à Saint-Étienne qu’à Lyon.
Sur la marché stéphanois, une passoire thermique peut valoir - à superficie équivalente - 68 % moins cher qu’un logement vertueux. À Lyon, l’écart de prix reste en faveur du logement le moins gourmand en énergie mais il se limite à 25 %. La vague verte qui a déferlé sur la Ville aux Deux Collines lors des dernières élections municipales pourrait-elle contribuer à y booster la valorisation des logements peu énergivores ?
Après Paris et Lille, c’est au tour de Lyon (et de sa « petite soeur » Villeurbanne) de vouloir expérimenter l’encadrement des loyers, que les logements concernés soient loués meublés ou vides. Mais que les investisseurs locatifs se rassurent, il s’agit davantage d’encadrer la location, de poser des garde-fous et d’éviter les éventuels dérapages que de raboter les loyers.
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