Alors que le DPE monte en puissance et que la transition écologique semble bien engagée, nous nous sommes posé la question de savoir quel impact le DPE avait réellement sur les prix immobiliers en France et à combien s'élève la valeur verte, cette plus-value que ses bonnes performances énergétiques sont censées conférer à un logement ?
Ces villes où la « valeur verte » est bien réelle
Afin de déterminer si une étiquette énergie attestant des bonnes performances énergétiques et environnementales d’un logement pouvait permettre d’en augmenter le prix et, dans l’affirmative, quelle était la plus-value, nous avons comparé les prix au mètre carré d’un bien immobilier classé « A » (moins de 50 kWh par mètre carré par an) avec ceux d’un autre classé « E » (entre 231 et 330 kWh/m²/an). Parce qu’on ne tire pas sur une ambulance, ont été exclus de notre étude les logements classés F et G, ces fameuses passoires thermiques dont on se plaît à rêver qu’elles soient une espèce en voie de disparition…
Les résultats de notre enquête nous apprennent qu’à Saint-Étienne, à caractéristiques équivalentes, un logement énergétiquement vertueux coûte 68 % plus cher qu’un logement classé E. De même, à Perpignan, un bien immobilier étiqueté A se monnaye aux alentours de 2 630 €/m² mais voit son prix tomber à 1 652 €/m² s'il s’est vu attribuer un E... À Strasbourg, l’écart de prix entre un bien classé A (4 470 €/m²) et un logement classé E (2 85 1€/m²) atteint 56 % !
« Il y a encore quelques années, il pouvait nous arriver de vendre des produits qui n’étaient équipés d’aucun chauffage et dont l’isolation laissait à désirer » explique Hubert Guignand du Cabinet Humbert, une agence spécialisée dans les locations et les ventes immobilières à Saint-Étienne. « Ces biens étaient alors entièrement rénovés : pose de fenêtres, isolation, etc. Ce n’est donc pas uniquement parce qu'un logement passe d'un DPE "E" à un DPE "A" que son prix au mètre carré augmente mais plutôt parce qu'il a été entièrement refait. La valorisation d'un bien ne résulte pas uniquement de l'amélioration de son DPE mais de l'ensemble de travaux de rénovation qui y auront été réalisés. Le DPE n’est qu'un facteur - parmi d'autres - qui conduisent à sa valorisation. Je constate, par ailleurs, que sur Saint-Étienne, la qualité des produits augmente. Il y a de moins en moins de biens dont l'état nécessite une rénovation complète. Enfin, de plus en plus d'acquéreurs potentiels veulent connaître la consommation énergétique du bien, quel est son DPE, etc. Ce n'était pas le cas, il y a encore quelques années de ça. Il s'agit d'une vraie prise de conscience ».
Parmi les autres villes où vous paierez (beaucoup !) plus cher un logement s’il est performant énergétiquement, on retrouve- entre autres - Mulhouse, Toulon, Nîmes, Villeurbanne, Le Mans, Le Havre, Besançon, Lyon, Toulouse et Boulogne-Billancourt avec des écarts de prix qui varient entre 51 % et 10 %.
À compter du 1er juiller 2021, le locataire ou l'acquéreur d’un logement pourra se retourner contre le diagnostiqueur s'il constate un écart significatif entre les performances réelles et les évaluations du DPE mentionnées lors de la prise à bail ou de l'acquisition du bien.
À Paris, la « valeur verte » du DPE reste limitée
Peut mieux faire ! Si, dans certaines villes, la valeur verte peut véritablement contribuer à booster l'attractivité (et le prix !) d’un logement, dans d'autres, en revanche, le gain financier dont les bonnes performances énergétiques d'un logement permettent de profiter, est encore relativement ténu. L’écart de prix entre un bien dont la consommation en énergie, les capacités d’isolation thermique et l’impact environnemental lui valent un A au classement Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et un autre qui devrait se contenter d’un E, oscille entre 9 % à Argenteuil à 1,6 % à Paris en passant par 4,9 % à Reims et 2,8 % à Annecy. Il est à noter que dans une ville dont le marché immobilier est tendu, comme c’est le cas dans la capitale, la raréfaction de l’offre et la force de la demande font que la valeur verte demeure marginale. Alors, même si son score énergétique laisse à désirer, un logement trouvera preneur et bien souvent au prix affiché ! En clair, pour le moment, la valeur verte est inversement proportionnelle à la tension immobilière…
Ces villes où un logement énergivore coûte plus cher qu’un bien classé A au DPE !
Contre toute attente, il est des villes, en France, où la valeur verte pourrait n'être rien d’autre qu’une légende urbaine… À Bordeaux, les données que nous avons récoltées indiquent que le prix au mètre carré à Bordeaux d’un logement classé A se limite à 4 529 € mais que celui d’une habitation classée E atteint 4 907 € du mètre carré ! Dans la préfecture de la Gironde, un logement énergivore coûte ainsi presque 4 % de plus qu’un autre, pourtant plus vertueux. À Angers et à Caen, un logement étiqueté E coûte respectivement 10 et 12 % plus cher qu’un autre, classé A et à Rennes, l’écart de prix atteint 26 %. Aussi choquante puisse-t-elle sembler, cette différence de prix - au profit des logements énergivores - peut s'expliquer par le fait que les logements qui consomment le plus sont, bien souvent, ceux qui sont les plus mal isolés et dont le système de chauffage est le moins performant. Bref, vous l’aurez compris, il s’agit de l’immobilier ancien, voire très ancien. Or, ces immeubles se trouvent généralement en centre-ville, dans le cœur historique et c’est précisément dans l'hyper-centre que sont relevés les prix de vente les plus élevés… CQFD !
Des aides à la rénovation existent : profitez-en !
Faire procéder à la rénovation énergétique de votre logement vous permettra non seulement de réduire votre facture d’énergie et de gagner en confort et en qualité de vie mais aussi d’espérer booster son prix de vente. Comme nous l’évoquions, dans certaines villes, la valeur verte, c’est-à-dire la plus-value que de bonnes performances énergétiques, thermiques et environnementales procurent à un bien, peut être avantageuse ! À Saint-Étienne, un logement classé A se vend 68 % plus cher qu’un autre qui, tout en présentant des caractéristiques équivalentes, n’aurait décroché qu’un E... Voici les aides dont vous pouvez bénéficier :
- MaPrimeRénov'.
- Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE).
- Éco-prêt à taux zéro.
- Programme « Habiter Mieux » de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).
- Chèque énergie.
- Exonération de la taxe foncière.
- TVA à taux réduit.
- Certificats d’économie d’énergie (dispositif CEE).
- Aides de votre caisse de retraite.
- Dispositif de défiscalisation Denormandie.
- Aides des collectivités locales.
- Prêts visant à améliorer l’habitat (Action Logement, sur le LDD, des distributeurs d’énergie, d’accession sociale…).
Pour obtenir plus d'informations, contactez gratuitement un conseiller FAIRE (Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique) en composant le 0 808 800 700. Vous pouvez également vous rapprocher de votre ADIL. « Les conseillers - juristes et financiers - de l’ADIL vous apporteront une information personnalisée qui intègrera à la fois les aides financières nationales et locales. Sur le site de l'ANIL sont recensées les aides des collectivités locales à l’amélioration : rénovation énergétique, adaptation… Vous pourrez également être informé sur toutes les questions juridiques liées à votre opération : le contenu du devis, l’assurance, les questions liées à l'urbanisme (faut-il une autorisation pour modifier les fenêtres ?) et à la copropriété, etc. » précise Roselyne Conan, directrice générale de l’ANIL.
Ville par ville, l'écart de prix entre un bien classé A et un autre classé E
| Ville | Écart de prix |
|---|---|
| Saint-Étienne | + 68,6 % |
| Perpignan | + 59,2 % |
| Strasbourg | + 56,8 % |
| Mulhouse | + 51,7 % |
| Toulon | + 47,7 % |
| Nîmes | + 43,4% |
| Villeurbanne | + 41,2 % |
| Montpellier | + 35,9 % |
| Le Mans | + 34,1 % |
| Marseille | + 33,6 % |
| Le Havre | + 33,2 % |
| Tours | + 32,6 % |
| Besançon | + 26,4 % |
| Metz | + 25,7 % |
| Lyon | + 25,5 % |
| Montreuil | + 17,8% |
| Toulouse | + 15,7 % |
| Rouen | + 15,5 % |
| Nice | + 15,2 % |
| Orléans | + 13,9 % |
| Boulogne-Billancourt | + 10,6 % |
| Argenteuil | + 9,2 % |
| Nantes | + 8,4 % |
| Saint-Denis | + 6,2 % |
| Aix-en-Provence | + 4,9 % |
| Reims | + 3,8 % |
| Annecy | + 2,8 % |
| Amiens | + 2,8 % |
| Paris | + 1,6 % |
| Lille | - 3,9 % |
| Bordeaux | - 7,7 % |
| Angers | - 10,7 % |
| Caen | - 12 % |
| Rennes | - 26,7 % |
Source : SeLoger
Méthodologie : Pour réaliser notre enquête et tenter de quantifier la valeur verte, nous avons comparé les prix de vente des logements classés A avec ceux des logements classés E dans les villes françaises de plus de 100 000 habitants. Chaque fois que des données en nombre insuffisant risquaient de compromettre la fiabilité de nos résultats, nous avons pris soin d'écarter la ville en question. Pour autant, certains des écarts que nous avons constatés demeurent conséquents et peuvent surprendre. Mais comme l'a écrit Nicolas Boileau, « le vrai peut quelquefois n'être pas vraisemblable… ».
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