Pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif, il faut acheter dans une ville où le prix de l’immobilier est peu élevé, voire s’oriente à la baisse mais où les loyers sont élevés, voire augmentent. C'est le cas de Bordeaux, Limoges, Nîmes, Orléans et de Toulon.
Ces villes où les prix baissent mais où les loyers augmentent
Lorsque l’on boursicote, il est fortement recommandé « d’acheter au son du canon », c’est-à-dire lorsque le cours des actions baisse et « de revendre au son du clairon », c’est-à-dire au moment où le cours remonte. Appliqué à la pierre locative, ce dicton devrait vous inciter à acheter un logement dans une ville où :
- Les prix immobiliers sont peu élevés et/ou reculent.
- Les loyers sont élevés et/ou augmentent.
D’après les données recueillies par le baromètre LPI-SeLoger, ce sont 5 villes de plus de 150 000 habitants qui remplissent ces critères :
- Bordeaux : où les prix des logements reculent de 0,2 % sur 1 an mais où les loyers progressent de 3,7 % sur la même période.
- Limoges : - 3,3 % sur les prix de vente / +2,4 % sur les loyers.
- Nîmes : - 6 % sur les prix au m² / + 4 % sur les loyers.
- Orléans : - 1,5 % sur le prix de l’immobilier / + 0,8 % sur les loyers.
- Toulon : - 3,9 % sur les prix signés / + 0,8 % sur les loyers.
Mais pour affiner notre réflexion, il convient de calculer à combien s’élève le taux de rentabilité brute dans chacune de ces villes. Pour rappel, la rentabilité brute d’un investissement locatif se calcule comme suit : (loyer x 12 / prix du bien x 100).
De 3,9 % (à Bordeaux) à 7,2 % (à Limoges) de rentabilité brute
Il ressort de notre enquête que c’est à Limoges qu’un investisseur pourra espérer profiter du meilleur rendement brut annuel. D’après nos chiffres, la location d’un appartement d’une superficie de 50 m² dans celle que l’on surnomme la capitale de la porcelaine offre 7,2 % de rentabilité. Attention, comme expliqué plus haut, il s’agit là du rendement brut annuel. N’ont donc pas été pris en compte la taxe foncière, les charges non récupérables ou encore les frais de gestion. En croisant les données récoltées par le baromètre LPI-SeLoger, d’une part, avec celles provenant du baromètre des loyers, d’autre part, il apparaît que la rentabilité brute – pour 50 m² – atteint 6,9 % à Toulon et 7,1 % à Nîmes. Enfin, le rendement brut se chiffre à 6,2 % à Orléans pour retomber à 3,9 % à Bordeaux. Rien d’étonnant à cela car même si l’on assiste à actuellement à une véritable décrue du prix immobilier à Bordeaux, force est de constater que celui-ci reste malgré tout élevé.
Les prix et les loyers dans nos 5 villes « investor-friendly »
| Ville | Prix/m² | Loyer mensuel (*) |
|---|---|---|
| Bordeaux | 4 675 € | 763 € |
| Limoges | 1 605 € | 480 € |
| Nîmes | 2 029 € | 603 € |
| Orléans | 2 214 € | 570 € |
| Toulon | 2 376 € | 681 € |
(*) charges comprises / Données : LPI-SeLoger et baromètre des loyers
À Bordeaux, un bien se loue cinq fois plus vite qu’à Limoges
Il est essentiel de pondérer les scores de ces villes avec une autre donnée dont l’importance ne devrait jamais être sous-estimée lorsque l’on achète un logement en vue de le louer : la vacance locative. Et pour cause, plus les périodes au cours desquelles votre bien restera inoccupé s’éterniseront, plus la rentabilité de votre investissement locatif s’en trouvera amoindrie. Or, le baromètre des loyers qu’a mis en place le site d’annonces immobilières SeLoger nous apprend que les délais de location varient fortement d’une ville à l’autre. Jugez plutôt, alors qu’un logement se loue en 16 jours à Bordeaux, à Limoges, il faut compter, en moyenne, 76 jours pour retrouver un locataire…
Les délais de location dans les 5 villes de notre classement
| Ville | Délai de location (*) |
|---|---|
| Bordeaux | 16 jours |
| Orléans | 48 jours |
| Toulon | 62 jours |
| Nîmes | 71 jours |
| Limoges | 76 jours |
(*) Source : baromètre des loyers / novembre 2019
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