Les périodes de vacances locatives sont redoutées par tous les propriétaires bailleurs puisqu’elles sont synonymes de perte de rentabilité. Qu’est-ce que la vacance locative et comment l’éviter ?
La vacance locative, qu’est-ce que c’est au juste ?
Redoutée par tous les propriétaires ayant mis un logement en location, la vacance locative désigne la période qui sépare le moment où le locataire en place quitte l’appartement ou la maison, et le moment où un autre locataire va de nouveau s’installer dans le logement. Cette période n’est pas prédéfinie. Elle peut aller de seulement quelques jours à plusieurs mois ou années, selon l’attractivité du bien immobilier, qui dépend principalement de sa qualité, de sa localisation ainsi que du contrat de location. Par exemple, dans le cadre d’une location étudiante, le logement est régulièrement vacant pendant la période estivale, jusqu’à la rentrée universitaire. Pour rentabiliser au maximum son investissement immobilier, le propriétaire doit le plus possible limiter les périodes de vacance locative. Une vacance locative de plusieurs mois représente un véritable manque à gagner pour le propriétaire car, même si aucun loyer n’est perçu, il devra continuer à payer des charges et impôt locaux et ses mensualités de remboursement de crédit.
QUID DE LA CARENCE LOCATIVE ?
La carence locative désigne la période entre la mise en location d’un logement et le premier contrat de location.
Comment éviter la vacance locative ?
Pour éviter les périodes de vacance locative, il est conseillé d’investir dans un bien qui répond à la demande locale (un studio dans un quartier étudiant par exemple). Il faut également fixer un loyer qui n’est pas trop élevé par rapport aux prix du marché. Pour le vérifier, il est possible de parcourir les sites d’annonces immobilières ou les vitrines des agences. Le propriétaire doit comparer son logement avec des biens similaires, c’est-à-dire de superficie équivalente et situés dans le même quartier. Si un logement reste vacant pendant de longs mois alors qu’il est bien aménagé et situé dans une ville dynamique au taux de vacance faible, c'est peut-être dû à un manque de visibilité. Pour limiter la vacance locative, l’annonce doit décrire précisément le bien (pièces, localisation, équipements…), contenir des photos et être diffusée sur différents canaux : sites d’annonces en ligne comme SeLoger, vitrines d’agences, rubrique immobilière du journal local, etc. Le propriétaire ne doit pas hésiter à confier la location de son bien à une agence immobilière, en particulier s’il réside loin du logement qu’il loue. Le professionnel s’occupera de toutes les démarches et fera tout pour éviter que le logement reste inoccupé de longs mois.
Vacance locative : comment se protéger ?
Pour se protéger contre le manque à gagner engendré par les périodes de vacance locative, le propriétaire peut souscrire une assurance spécifique. Cette assurance vacance locative, aussi appelée assurance de gestion locative, lui permet de continuer à percevoir des revenus, même si son logement reste vide pendant plusieurs mois. Cette assurance est fortement conseillée si le logement est situé dans une ville où le marché locatif est saturé ou peu dynamique. L’assurance vacance locative peut être souscrite seule ou en option dans le cadre d’une autre assurance. C’est souvent le cas dans la GLI (garantie des loyers impayés), la GRL (garantie des risques locatifs) et l'assurance PNO (propriétaire non-occupant). Avant de souscrire, le propriétaire doit bien lire le contrat pour éviter les mauvaises surprises. Il faut notamment savoir qu’une franchise allant de 1 à 3 mois est souvent appliquée. Pendant cette période, la vacance locative est à la charge du propriétaire. Concernant le remboursement, sa durée est comprise entre 1 et 4 mois et il couvre entre 80 et 100 % du montant du loyer. De son côté, le prix de l'assurance varie entre 1,5 et 4 % du montant du loyer, charges comprises.
Le propriétaire doit bien lire son contrat d’assurance vacance locative pour connaître les clauses d'exclusion et les périodes de franchise, qui varient selon les assureurs.
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