Investissement locatif à Limoges : tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer

Ville moyenne étudiante et active, Limoges peut s'appuyer sur plusieurs atouts forts pour vous séduire et un taux de rendement locatif exceptionnel.

Avec une population de 130 000 habitants, Limoges s'impose comme une ville moyenne d'envergure, aussi bien au niveau de son département, la Haute-Vienne, que de la région Nouvelle-Aquitaine. Elle se situe dans la liste des 30 communes les plus peuplées de France et jouit d'une assez bonne situation, proche du centre géographique du pays.

Malgré le caractère rural de la Haute-Vienne, Limoges est plutôt bien reliée au réseau SNCF grâce à sa gare des Bénédictins, à un peu plus de trois heures de Paris. Il s'agit d'une ville étudiante plus modeste que Rennes, Nantes ou Lille mais bien classée et dynamique. Célèbre pour son industrie de la porcelaine, elle a longtemps été une cité ouvrière. Elle regroupe toujours la plupart des grandes sociétés du Limousin et, par conséquent, des emplois. Il est question d’entreprises telles que Legrand, Arquus, Valeo ou Schneider Electric. On y retrouve aussi le centre européen de la céramique et le technopôle Elopsys, spécialisé dans les technologies sans fil.

Limoges concentre aussi plusieurs secteurs historiques d'importance patrimoniale, à commencer par sa cour du Temple, qui concentre des maisons à colombages du XVII^e siècle, tout comme la rue de la Boucherie. La ville compte une très grande superficie d'espaces verts et de jardins, comme celui d'Orsay et celui de l’Évêché. Sa richesse culturelle locale participe à entretenir une bonne qualité de vie et lui vaut son statut de Ville d'Art et d'Histoire depuis 2008. Elle est aussi classée dans le réseau des villes créatives de l'Unesco pour sa spécialité de céramique industrielle.

Avec un investissement locatif à Limoges, vous avez la certitude de trouver des locataires, soit parmi les jeunes actifs soit dans la population estudiantine, qui regroupe tout de même près de 17 000 personnes selon la municipalité.

En octobre 2024, le prix au mètre carré à Limoges s'élève à un peu plus de 1 700 €. La ville présente une carte des prix assez homogènes, allant de 1 470 €/m² dans la partie nord (Beaune-les-Mines et Beaubreuil) à un peu moins de 2 000 €/m² dans le centre-ville (quartiers des Émailleurs et Cité Universitaire Albert Thomas). Le quartier de l'Hôtel de Ville se situe plus proche des 1 870 €/m², tandis que des espaces plus à l'ouest comme Aurence et Corgnac descendent en dessous des 1 500 €/m².

Les prix à Limoges sont environ 45 % plus bas que la moyenne nationale, même s'ils ont augmenté de près d'un tiers au cours des 10 dernières années, selon SeLoger. Ils sont cependant en décrue depuis deux ans (-5,5 %) dans un contexte de crise économique et de relèvement des taux d'emprunt bancaires. Les prix au m² à la location sont très uniformes et avoisinent les 10 € quel que soit le quartier.

La commune même de Limoges s'avère moins onéreuse que certaines villes adjacentes, telles que Isle, Panazol ou Feytiat, lesquelles sont plus proches de la fourchette allant de 1 800 à 1 900 €/m². Par rapport à d'autres villes moyennes de référence dans la région, elle demeure légèrement moins chère qu'Angoulême (1 786 €/m²), Périgueux (1 891 €/m²) ou encore Poitiers (2 186 €/m²).

Contrairement à la plupart des grandes villes, les appartements valent moins cher que les maisons à Limoges, soit environ 200 € de moins au mètre carré (1 654 €/m²). Ce type de logement représente 72 % des habitations disponibles sur près d'un millier d'offres en octobre 2024. Chaque taille de logement est bien représentée, des studios (11 %) aux grandes superficies (20 % de 5 pièces).

Le logement classique à Limoges est de taille moyenne, puisque les T2 et T3 comptent pour près de 47 % de l'ensemble. L'immense majorité des logements sont des résidences principales.

Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont à votre disposition si vous envisagez d'investir à Limoges. C'est le cas de la loi Pinel, prolongée jusqu'en fin d'année 2024, qui concerne avant tout les logements neufs. Elle vous permet de bénéficier de réductions d'impôts allant jusqu'à 14 % si vous ouvrez à la location un logement pour une durée de 6 à 12 ans.

Un autre dispositif semblable est le Denormandie, valable à Limoges. Pour en bénéficier, vous devez acquérir un logement non meublé, le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans à des locataires choisis selon un plafonnement de ressources et effectuer des travaux pour un montant d'au moins 25 % du prix de l'appartement ou de la maison en question. 

S'il s'agit d'un logement meublé, vous pouvez vous tourner vers le dispositif Censi-Bouvard qui, comme la loi Pinel, reste valable jusqu'à fin 2024. Le Censi-Bouvard permet de réduire vos impôts de 11 % le prix HT de la résidence que vous louez. Il est possible de cumuler plusieurs dispositifs.