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« Avec l'arrivée du TGV, Rennes est devenue la banlieue de Paris »

Boosté par l’effet conjoint de la Ligne à Grande Vitesse (LGV) et des confinements, Rennes suscite les convoitises des acquéreurs. Bénédicte Hecker, Directrice associée de PGA Immobilier, à Rennes, nous décrypte le marché immobilier de la préfecture d’Ille-et-Vilaine.

« Avec l'arrivée du TGV, Rennes est devenue la banlieue de Paris »

Comment se porte le marché de l'immobilier à Rennes ?

Bénédicte Hecker. Depuis un peu plus de deux ans maintenant, soit depuis l’arrivée du TGV, le marché de l’immobilier est ultra tendu à Rennes. Il est caractérisé par un gros décalage entre la demande et l’offre disponible. En clair, à Rennes, on a beaucoup de demandes mais très peu d’offres… et le confinement n’a fait qu’accentuer cette tendance. Lors du 1er confinement, des gens ont commencé à douter du bien-fondé de vendre dans un contexte d’incertitude. Les propriétaires ont alors encore plus restreint leurs mises en vente.

Le marché de la location est-il aussi tendu que celui de la transaction ?  

Oui. À ceci près que sur le marché locatif, la tension provient du fait que les turn-overs sont beaucoup moins nombreux qu’auparavant. Pendant le 1er confinement, à Rennes, peu de locataires ont donné leur préavis. À la sortie du confinement, certains l’ont fait mais la majorité n’a pas bougé. Comme disent les Anglo-Saxons, nous sommes face à une « self fulfilling prophecy » (« effet Pygmalion », en VF). C’est un cercle vicieux qui s’auto-alimente et ainsi de suite…  La crainte des locataires de ne pas réussir à trouver une autre location par manque d’offre disponible les pousse à l’immobilisme et, par voie de conséquence, complique effectivement les recherches locatives en réduisant les stocks de logements proposés à la location… En d’autres termes, le fait que les locataires ne quittent pas leurs logements crée une pénurie qui les dissuade de quitter leurs appartements…

Bon à savoir

Le prix au m² à Rennes augmente de 9,4 % sur 1 an pour atteindre 3 850 € (Source : Baromètre LPI-SeLoger)

Le marché rennais présente-t-il des spécificités ?

Jusqu’à présent, nous faisions face à une demande indiscriminée sur tous les types de bien. Mais depuis la fin du premier confinement, je note qu’on recense de moins en moins de demandes sur des appartements ne disposant pas de balcon, ni de terrasse ni d’espace extérieur. D’autre part, la demande s’est considérablement renforcée sur les maisons et les appartements avec terrasses. Or, ces biens étant rares, on engrange les demandes sans parvenir à les satisfaire. Enfin, je pense qu’à Rennes, nous avons atteint une phase charnière. Alors que l’économie s’essouffle, la demande tend à en faire de même.

S’achemine-t-on vers une baisse de la demande ?

Tout en restant forte, la demande semble connaître les prémices d’une inflexion. En effet, sur Rennes, on commence à voir les premiers acquéreurs renoncer à leurs projets ou les retarder parce qu’ils sont persuadés que le marché va se casser la figure et que les prix vont chuter. Ils ne veulent donc plus acheter aux prix auxquels ont leur présente les biens… À Rennes, vendeurs et acquéreurs campent sur leurs positions et repoussent leurs projets.

« Le marché de l’immobilier est ultra tendu à Rennes »

Bénédicte Hecker, Directrice associée de PGA Immobilier

Comment expliquez-vous l'attractivité grandissante du Grand Ouest et, notamment, de Rennes ?

À la base, ce qui a véritablement déclenché le regain d’attractivité de Rennes, c’est indéniablement l’arrivée du TGV. On peut même dire que Rennes est devenue, en quelque sorte, la banlieue de Paris. Cette proximité avec la capitale (1h30 en train, Ndlr), adossée à l’explosion du télétravail, constitue un véritable atout. Il est désormais possible de vivre à Rennes et de profiter d’une meilleure qualité de vie (plus de calme, plus d’espace) tout en continuant de travailler à Paris. Sur Rennes, l’offre tant servicielle que culturelle est suffisante pour qu’un Parisien ne s’y sente pas isolé. C’est aussi une ville dynamique, à la fois économiquement et culturellement. Enfin, nous sommes proches de la mer (la plage la plus proche se trouve à 84 km, Ndlr).

Le marché de la maison individuelle semble être sorti renforcé de la crise sanitaire. Est-ce encore plus vrai en Bretagne ?

Il s’est formé une espèce de mythologie autour d’un exode massif des Parisiens qui plaqueraient tout pour venir s’installer à Rennes. En réalité, il y a eu beaucoup de velléités de déménagement suite au confinement mais force est de constater que la plupart ont tourné court. Sur l’ensemble des Parisiens - pour ne citer qu’eux -  qui ont eu pour projet de venir s’installer à Rennes, je dirais que seuls 5 % ont franchi le pas.

« Il s’est formé une espèce de mythologie autour d’un exode massif des Parisiens »

Bénédicte Hecker

Qui sont vos clients ? Et que recherchent-ils ?

Sur la résidence principale, notre clientèle est restée sensiblement la même qu’avant le confinement. En revanche, la nouveauté, c'est que le Rennais, qui était jusqu'à présent très urbain, commence à rechercher des résidences secondaires ailleurs qu'en bord de mer. Plutôt pas loin de Rennes, dans la campagne. Il se dit « je prends ma voiture et en 1/2 heure, je suis dans ma maison. J'y passe mes week-ends. J'ai les petits oiseaux, la campagne tout autour. Si je suis confiné, je peux quand même venir travailler à Rennes tous les jours ». Cette nouvelle clientèle prospecte donc autour de Rennes, dans des communes qui en sont éloignées de 20 à 40 kilomètres (2e couronne : Parthenay-de-Bretagne, Hédé, Chavagne, Mordelles, Le Verger, L'Hermitage, Ndlr). Ce sont principalement des petits budgets, entre 200 000 et 300 000 €.

Quant aux biens recherchés, il s'agit essentiellement de petites maisons avec un peu de terrain, sans vis-à-vis ni voisins. Parmi mes clients, je compte un médecin, qui a un appartement en plein cœur de ville de Rennes et qui cherche une petite maison de 70 à 80 mètres carrés habitables avec minimum 3 000 mètres carrés de terrain autour. C'est un bouleversement majeur et qui trouve son origine dans le confinement. Historiquement, les Rennais, qui cherchaient à acheter une résidence secondaire, prospectaient du côté de la côte nord (Saint-Malo, Dinard, Saint-Briac-sur-Mer) ou dans le Golfe du Morbihan. Aujourd'hui, une nouvelle génération de clients cherche à acheter des résidences secondaires à la campagne, plus près de Rennes, plus près de leur travail et plus forcément en bord de mer.

« Une nouvelle génération de clients cherche à acheter des résidences secondaires à la campagne plus près de Rennes et plus près de leur travail » 

Bénédicte Hecker, Directrice associée de PGA Immobilier

Quel type de bien les investisseurs recherchent-ils ? Leur demande a-t-elle évolué avec le confinement ?

Les investisseurs continuent de rechercher de petites superficies. Pour autant, il faut bien garder à l’esprit que si, sur le papier, plus une surface est réduite, meilleure est la rentabilité locative du logement, en réalité, qui dit petite superficie dit aussi plus de turn-over, plus de frais, un risque de vacance locative plus élevé, etc. Mais c’est un fait, aujourd’hui, sur Rennes,  les investisseurs continuent de plébisciter les studios et les T2. Depuis le début de l’année, le durcissement des conditions d’octroi d’un prêt immobilier a toutefois bloqué bon nombre de projets d’investissement locatif.

Et en résidence principale ? Sur quel type de biens porte la demande ?

Globalement, beaucoup de Rennais rêvent d’une maison de ville. Ce bien est devenu le Graal de beaucoup de Rennais, qu’il s’agisse d’une maison années 30 près de la gare, de maisons contemporaines dans les quartiers Sacré Coeur-Sainte-Thérèse, de petites maisons vers Rennes-Nord et la Bellangerais ou encore de maisons de maîtres dans le quartier du Thabor. Mais l’offre est réduite - et encore davantage dans le centre historique de Rennes - et en fonction des budgets de chacun, des concessions doivent être faites.

À combien s’élève le ticket d’entrée pour une maison, à Rennes ?

Sud-gare, on peut trouver une maison - avec travaux - de 110 mètres carrés et disposant de trois chambres à partir de 400 000-450 000 €.

D'où viennent les personnes qui franchissent la porte de votre agence ?  De Bretagne ou de plus loin ?

Encore une fois, il y a un avant et un après LGV (Ligne à Grande Vitesse, Ndlr). C’est la mise en place de la LGV qui a amorcé la pompe et aujourd’hui, les Parisiens continuent de s’installer à Rennes. Mais il s’agit là d’un phénomène qui préexistait au confinement, ce dernier n’a fait que le renforcer.

« En centre-ville de Rennes, il faut compter entre 3 000 et 5 000 €/m² »

Bénédicte Hecker, Directrice associée de PGA Immobilier

En moyenne, quels sont les prix à Rennes ?

Pour un appartement de qualité, en centre-ville de Rennes, il faut compter entre 3 000 et 5 000 € du mètre carré, voire au-delà pour un bien exceptionnel. Mais c’est en grande partie le prix de l’immobilier neuf qui a entraîné l’augmentation du prix dans l’ancien. Il y a quelques années de cela, le prix d’un logement neuf avoisinait déjà les 5 500-6 000 € du mètre carré alors qu’aujourdhui, dans le neuf, les prix peuvent aller jusqu’à 12 000 € du mètre carré.

Quels sont les quartiers de Rennes les plus prisés ?

La disproportion entre l’offre et la demande fait qu’aujourd’hui, c’est Rennes dans sa globalité qui est recherchée. Pour autant, en termes de prix, le quartier le plus coté reste le quartier Thabor. On y trouve beaucoup d'hôtels particuliers et de vastes maisons de maîtres entourés de  terrains de dimensions conséquentes. Le Triangle d’Or rennais (les quartiers du Thabor, de Sévigné, de la Duchesse-Anne, de la rue de Fougères et du centre historique) constitue  un micro-marché et les prix s’y situent dans la fourchette haute. 

« Pour 250 000 €, on peut s’acheter un T3 d’environ 60-65 m² dans de l’ancien sans ascenseur ni stationnement »

Bénédicte Hecker

Que peut-on s’offrir à Rennes pour 250 000 € de budget ? Pour 500 000 € ? Pour 750 000 € ? Pour 1 000 000 € ? Et au-delà ?

Pour 250 000 €, on peut s’acheter un T3. d’environ 60-65 m² dans de l’ancien sans ascenseur ni stationnement ou dans un immeuble des années 50-60 avec garage, ascenseur et balcon. Avec 500 000 €, on peut s’acheter une petite maison de 100-120 m² avec des travaux. Pour 750 000 €, il est possible de s’offrir un très bel appartement de 170 m² en centre-ville de Rennes, dans de l’Haussmannien ou une jolie maison dans les quartiers Arsenal-Redon ou Sainte-Thérèse. Et pour 1 000 000 € et plus, on peut faire l’acquisition d’un appartement d’exception (dernier étage-terrasse dans du récent ou 200 m² dans de l’ancien) ou d’un hôtel particulier dans le quartier du Thabor. Pour vous donner un ordre d’idée, ces dernières années, à Rennes, la maison la plus chère est partie pour 2 200 000 €. Elle était située dans le fameux Triangle d’Or.

Pour optimiser ses chances d’avoir un terrain et plus d’espace, voire de profiter de prix moins élevés, vers quelles communes faut-il se tourner ?

Aujourd’hui, Cesson et Saint-Grégoire affichent des prix de vente similaires à ceux de Rennes. Il faut donc s’éloigner davantage, jusqu’en première couronne étendue (Pacé, Bruz, Vern-sur-Seiche), pour pouvoir commencer à bénéficier de tarifs plus cléments.
 

Quelles sont, selon vous, les perspectives d'évolution du marché de l'immobilier rennais ?

Je pense que la demande va rester forte sur les maisons et que les prix ne baisseront pas ou très peu. En revanche, en ce qui concerne le marché des appartements, on constate déjà un ralentissement de la demande. Il est encore trop tôt pour dire s’il s’agit d’une tendance de fond ou d’un épiphénomène. Mais le fait est que les mises en vente d’appartements tendent à augmenter alors que les acheteurs se font un peu moins nombreux, qu’ils misent sur un recul des prix ou que le contexte économique les empêche de se projeter.

Bénédicte Hecker, Directrice associée de PGA Immobilier, à Rennes. ©DR
Bénédicte Hecker
Directrice associée de PGA Immobilier, à Rennes.