Le marché immobilier breton mis sous pression par la crise sanitaire !

La demande post-confinement se renforce en Bretagne

C’est peu dire que l’on assiste à une véritable ruée vers l’Ouest ! La Bretagne est au centre de toutes les attentions et Rennes vient - une nouvelle fois - de décrocher la première place au classement des villes les plus attractives. Si le confinement a incontestablement renforcé l’attrait des Français pour les terres bretonnes, force est de constater que cette histoire d’amour préexistait à la crise sanitaire. « Ce qui a véritablement déclenché le regain d’attractivité de Rennes, c’est indéniablement l’arrivée du TGV. On peut même dire que Rennes est devenue, en quelque sorte, la banlieue de Paris » indique Bénédicte Hecker, agent immobilier à Rennes.

• « Jusqu’à récemment, la majeure partie de notre clientèle était locale. Aujourd'hui, je dirais qu’à Vannes, un acheteur sur deux vient d’une autre région » (Romain Nicolas, agent immobilier à Vannes).
• « Aujourd’hui, on peut parfaitement habiter en Bretagne et travailler pour une entreprise basée en Île-de-France. Selon nos données, entre 15 et 20 % des acheteurs sont franciliens » (Nicolas Verpeaux, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers-Bretagne).

Un marché tendu mais les prix immobiliers restent accessibles

Faute de biens - à vendre mais aussi à louer - le marché de l’immobilier breton s’est considérablement tendu au cours des derniers mois. Mais alors que la demande (notamment francilienne) accélère et que le taux de rotation des logements ralentit, force est de reconnaître qu’en Bretagne, le prix de l’immobilier tend à demeurer cohérent avec la réalité du marché local. « À Brest, les prix restent attractifs pour une métropole » indique Julie Le Roux, mandataire immobilier dans la Cité du Ponant. À l’exception notable de Rennes où le niveau, qu’ont atteint les prix immobiliers, conjugué à une raréfaction de l’offre disponible et à une explosion de la demande, pousse les candidats (malheureux !) à l’achat et/ou à la location dans le chef-lieu de la Bretagne à devoir s’en éloigner. Ce n’est bien souvent qu’en renonçant à la proximité de la métropole bretonne et aux commodités qu’elle offre que l’on peut espérer profiter de logements moins coûteux et d’une concurrence moins rude.

• « Aujourd’hui, Cesson et Saint-Grégoire affichent des prix de vente similaires à ceux de Rennes. Il faut donc s’éloigner davantage, jusqu’en première couronne étendue (Pacé, Bruz, Vern-sur-Seiche), pour pouvoir commencer à bénéficier de tarifs plus cléments » (Bénédicte Hecker, agent immobilier à Rennes).
• « Si Rennes jouit d’une attractivité inégalée, le pouvoir d’attraction des villes moyennes comme Lorient, Brest, Saint-Malo ou encore Vannes ne saurait être sous-estimé » (Nicolas Verpeaux, président de la FPI-Bretagne).

Un marché immobilier breton sous (très !) forte tension

Le fort engouement que suscite la Bretagne auprès d’une large clientèle d’acquéreurs - laquelle, depuis le lancement de la LGV et la banalisation du télétravail, n’est plus seulement locale - se traduit par un réel déséquilibre entre une demande exponentielle et une offre restreinte. Confrontés à une pénurie de biens que le confinement n’a fait qu’accentuer, les porteurs d’un projet immobilier d’achat (qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif) se sont ainsi vu contraints de s’adapter, notamment en priorisant leurs critères de recherche, en renonçant à toute négociation et en se montrant réactifs. Enfin, il est intéressant de souligner que le marché locatif breton est tout aussi tendu que celui de la transaction.

• « Sur Saint-Brieuc, on compte plus d’acquéreurs que de biens à vendre et la demande n’est plus seulement locale. Depuis la fin du premier confinement, nous avons incontestablement été mis en lumière » (Sylvain Cresteaux, agent immobilier à Saint-Brieuc).
• « Craignant d’avoir des difficultés pour racheter, bon nombre de propriéraires vannetais hésitent à mettre en vente leur logement. Ce déséquilibre entre une forte demande et une offre insuffisante se retrouve aussi bien sur le marché de la transaction que sur celui de la location » (Romain Nicolas, agent immobilier à Vannes).

Le confinement a mis un coup de projecteur sur les maisons

En Bretagne, si l’attrait des acquéreurs pour les maisons avec jardin date d’avant le confinement, ce dernier l’a encore accentué. De même, la présence d’un espace extérieur (terrasse, balcon) semble désormais constituer un critère essentiel aux yeux des acquéreurs potentiels en quête d’un appartement.

• « La clientèle pour les maisons qui était, pré-confinement, déjà largement supérieure à l’offre disponible s’est considérablement élargie. Je constate également un net regain d’attractivité pour les appartements en rez-de-chaussée car ils permettent le plus souvent de profiter d’une terrasse ou de quelques mètres carrés d’espaces verts » (Paul Chapel, agent immobilier à Carnac).
• « En ce moment, le produit phare, c’est clairement la maison avec jardin. Les appartements avec terrasse sont également très recherchés. Ces deux types de biens étaient déjà prisés avant la crise sanitaire mais ils le sont encore plus aujourd’hui » (Sylvain Cresteaux, agent immobilier à Saint-Brieuc).

En Bretagne, le marché du neuf n’est pas épargné par la pénurie

À l’image du marché de l’ancien, le marché de l’immobilier neuf se caratérise, en Bretagne, par un net déséquilibre entre d'un côté, une offre ténue et peinant à se reconstituer, de l'autre, une demande qui n’en finit pas de progresser. « Aujourd’hui, en Bretagne, le marché immobilier neuf est largement sous-offreur. Nous sommes à moins de dix mois de stock » constate Nicolas Verpeaux, président de la FPI-Bretagne. Cette pénurie de logements neufs est d’autant plus regrettable qu’ils sont bien souvent mieux armés que les logements anciens pour satisfaire les nouvelles attentes (plus d’espace, un accès à des espaces extérieurs…). Mais en Bretagne comme sur le reste du territoire, la multiplication des normes de construction, le coup d’arrêt porté à la production par le premier confinement, l’attentisme lié aux dernières élections municipales et les délais de délivrance des permis de construire sont autant de freins à une réalimentation des stocks. 

« Le prix au mètre carré est, en moyenne, de 3 850 € pour un logement neuf - avec parking -  en Bretagne » précise Nicolas Verpeaux, président de la FPI-Bretagne. « Pour 250 000 €, selon l’endroit où se trouve le logement, il est possible de s’acheter un T3. À partir de 500 000 € de budget, on arrive sur des produits d’exception, que ce soit par leur emplacement ou par leur configuration au sein de la résidence. Dans ces prix-là, on pourra espérer faire l’acquisition d’un bel appartement avec terrasse en dernier étage, par exemple » .

Une région à haute teneur en résidences secondaires

La Bretagne serait-elle en passe de devenir la nouvelle Riviera ? Véritable eldorado des acquéreurs de résidences secondaires, cette région dont on a souvent dit (à tort !) qu’elle comptait parmi les plus pluvieuses de l’hexagone (alors que c’est au Pays Basque qu’il pleut le plus, Ndlr) a fait de son climat - océanique - un réel atout : il n’y fait jamais ni trop froid, ni trop chaud. Sur le marché de la villégiature, il est à noter que deux tendances sont en train d’émerger. D’une part, si le littoral reste prisé, la campagne bretonne semble tirer son épingle du jeu. « La nouveauté, c'est que le Rennais, qui était jusqu'à présent très urbain, commence à rechercher des résidences secondaires ailleurs qu'en bord de mer, plutôt pas loin de Rennes, dans la campagne » constate Bénédicte Hecker. « Cette nouvelle clientèle prospecte autour de Rennes, dans des communes qui en sont éloignées de 20 à 40 kilomètres ». D’autre part, de plus en plus de Français qui font l’acquisition d’une résidence secondaire ont désormais en tête, à terme, de l'habiter de façon permanente. « L’attractivité des marchés carnacois et trinitain a été renforcée sur le marché des résidences secondaires dont il est fait l’acquisition en vue d'en faire, à plus ou moins long terme, sa résidence principale » note ainsi Paul Chapel, agent immobilier à Carnac.

Les prix des biens immobiliers en Bretagne

Source : SeLoger (août/septembre/octobre 2020)