Restrictions Airbnb : guide pratique pour les bailleurs face à la nouvelle loi

Portée par la députée du parti Ensemble pour la République Anaïg Le Meur et Iñaki Echaniz du parti socialiste, la loi Anti-Airbnb vise à réduire les avantages fiscaux de la location saisonnière par rapport à la location nue. Elle prévoit également la mise en œuvre de nouvelles mesures pour mieux réglementer le secteur, notamment grâce à l’enregistrement des locations.

L’objectif de cette nouvelle loi est d’inciter les investisseurs à proposer de la location longue durée, en particulier en zones tendues, où les meublés de tourisme limitent l’accès durable à la propriété pour les résidents.

Suite à l’adoption de la loi, les meublés voient leur abattement s’aligner sur celui applicable à la location nue. Il passe ainsi à 30 %, avec un plafond de 15 000 euros de recettes locatives.

Les bailleurs de meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes devront également composer avec une fiscalité moins favorable. L’ancien abattement de 71 % baisse à 50 %, avec un plafond applicable jusqu’à 77 700 euros, contre 188 700 euros précédemment. « Même si Iñaki Echaniz estime que « l’abattement reste trop généreux », il se réjouit que les « députés aient maintenu un avantage pour les meublés de tourisme classés. » 

Face à ce coup de ciseau dans l’avantageuse fiscalité de la location saisonnière, les propriétaires disposent de deux leviers à actionner :

• Obtenir le classement de leur meublé de tourisme. Le logement doit respecter les normes définies par l'arrêté du 2 août 2010 modifié, qui portent sur les équipements et aménagements, les services aux clients, l’accessibilité et le développement durable. Un organisme accrédité viendra le visiter pour décider ou non du classement ;
• Opter pour le régime fiscal du réel. De plein droit et jusqu’aux plafonds prévus pour les meublés classés ou non classés, les revenus locatifs sont imposés au régime micro-BIC, avec des abattements pour tenir compte des charges. Sur option ou dès dépassement des plafonds, les loyers et charges sont taxés au régime réel. Celui-ci prévoit la déduction de l’intégralité des charges et des amortissements sur le bâti, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. Il permet ainsi de réduire, voire de supprimer, l’imposition des loyers et se révèle souvent plus rentable pour les bailleurs.

Appelés passoires thermiques, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Le calendrier de suppression des biens énergivores étend l’interdiction de location :

• Aux biens notés G dès 2025 ;
• Aux biens notés F dès 2028 ;
• Aux biens notés E dès 2034.

Cette disposition, qui s’appliquait jusqu’à présent aux biens locatifs de longue durée, vient d’être élargie aux meublés de tourisme (résidences secondaires et investissements).

La loi Anti-Airbnb met à la disposition des mairies un arsenal juridique pour renforcer le contrôle des meublés et réduire encore leur impact sur le marché traditionnel. Elles pourront ainsi abaisser le nombre de nuitées de 120 à 90 « sur délibération motivée ».

Autres possibilités offertes aux communes :

• Réserver des secteurs à la construction de résidences principales, si elles se situent en zone tendue ou lorsque leur territoire comprend plus de 20 % de résidences secondaires ;
• Imposer des quotas d’autorisation de meublés de tourisme.

Enfin, les bailleurs seront tenus de procéder à une déclaration soumise à enregistrement pour leur meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.