Location meublée : les avantages du régime réel simplifié

Pour commencer, le statut LMNP est éligible aux investissements immobiliers dans le neuf ou dans l’ancien, à partir du moment où le logement est mis en location meublée.

Avec ce statut, on bénéficie d’avantages fiscaux, en particulier le régime réel ou le régime réel simplifié qui permettent de déduire un grand nombre de charges et frais des recettes locatives imposables. En termes d’obligations comptables, le régime réel et le réel simplifié ne présentent pas de grandes différences. Simplement, avec le régime réel simplifié, les tâches administratives et comptables sont allégées, et donc moins contraignantes. Ce régime s’applique de plein droit dès lors que les recettes annuelles se situent entre 77 700 et 188 700 €, et il peut être demandé sur option à votre demande si vos recettes sont inférieures à 77 700 €.

Notez que le traitement de la TVA est différent avec le régime réel simplifié, dans la mesure où vous devez la déclarer de façon semestrielle, avec une régularisation lors de la déclaration annuelle. Or, avec le régime réel normal, la TVA doit être déclarée chaque mois ou tous les trimestres lorsque le montant est inférieur à 4 000 €.

Au même titre qu’avec le régime réel normal, le régime réel simplifié permet de déduire un certain nombre de charges des recettes locatives. Si ces charges ne sont pas listées précisément par la loi, elles doivent cependant être réalisées dans l’intérêt de l’exploitation, représenter une charge effective et justifiable et être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. Parmi les charges que vous pouvez déduire de vos recettes, on relève :

• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier la première année du prêt immobilier.
• La taxe foncière.
• Les charges de copropriété.
• La CET : contribution économique et territoriale.
• La prime d’assurance de votre GLI (garantie des loyers impayés) et de votre assurance habitation propriétaire non-occupant.
• Les honoraires d’agence de location, d’expert-comptable, etc.
• Les achats de matériels et de fournitures utiles au logement.
• Les dépenses d’entretien et de réparation du logement.
• Les frais de gestion courante.
• Les frais de procédure en cas de litige.
• Les provisions pour risques, comme le risque d’impayés.
• Les frais d’acquisition comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement, etc.

Enfin, notez qu’il s’agit d’un logement meublé et qu’à ce titre, il est possible d’amortir non seulement le bien immobilier, le montant des travaux mais également celui des meubles. Ce mécanisme permet de compenser la perte de valeur progressive du logement et de ses meubles dans le temps. Cet amortissement contribue également à la réduction des recettes imposables et des impôts.

Le régime réel simplifié s’avère, tout comme le régime réel, très avantageux d’un point de vue fiscal, puisqu’il permet d’optimiser sa fiscalité en déduisant les charges inhérentes au logement et à son exploitation des recettes locatives.

Vous pouvez ainsi réduire le montant de vos recettes et celui de vos impôts jusqu’à parfois créer un déficit foncier, ce qui signifie que le montant de votre imposition sera nul. De plus, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’acquisition si vous achetez un logement au sein d’une résidence de services dans le neuf, comme un EHPAD, une résidence séniors, une résidence étudiant, une résidence de tourisme ou encore une résidence d’affaires.