Quelles différences entre une location saisonnière et un meublé de tourisme ?

Yann Cervodispo
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Par abus de langage, on parle souvent de « location saisonnière » ou de « location courte durée ». En réalité, il n’existe en France que des « meublés de tourisme », au sens de la loi. Pour autant, la réglementation, le formalisme et la fiscalité peuvent varier d’un meublé à l’autre, en fonction de la façon dont le logement est mis en location.

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Un appartement
Qu'est-ce qui distingue un meublé d'une location saisonnière ? © Cinematographer
Sommaire

Location saisonnière et meublé de tourisme : de quoi parle-t-on ?

Soyons clair d’emblée : la « location saisonnière » n’existe pas au sens de la loi en France. Il s’agit plutôt d’un abus de langage pour désigner la location de courte durée. Les textes législatifs ne parlent que de « meublés de tourisme ». 

Concrètement, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, que vous proposez à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. 

Dans tous les cas, le type de locataire est le même : 

  • Il a l'usage exclusif du logement loué, c'est-à-dire que vous n'êtes pas présent durant la location.
  • Il utilise le logement comme résidence secondaire, il ne s'agit pas de son domicile.
  • Il y réside pour une courte durée (location à la journée, à la semaine ou au mois)  

Des différences existent entre meublés touristiques

Dans cette grande famille des meublés de tourisme, la loi distingue plusieurs types de location. Ainsi découlent diverses réglementations, à la fois sur le plan administratif que fiscal. 

La nature du meublé de tourisme va dépendre :

  • de la fonction du logement,
  • de la fréquence de mise en location,
  • de la durée de mise en location sur une année.

Nous pouvons différencier trois types de « locations saisonnières » : 

  • la location de sa résidence principale,
  • la location de sa résidence secondaire,
  • la location d’un logement ayant fait l’objet d’un classement touristique.

Il est à noter que les règles à l’égard des meublés touristiques varient en fonction des copropriétés. « Certaines règles contenues dans les règlements de copropriété  peuvent faire obstacle à ce qu’un logement soit utilisé sous la forme d’un meublé de tourisme. Référez-vous au règlement de copropriété, le cas échéant, en contactant le syndic de la copropriété » indique le ministère du Logement. 

Résidence principale ou pas ?

« Les règles applicables à un meublé de tourisme sont différentes selon que celui-ci constitue, ou non, une résidence principale » indique le ministère chargé du Logement. 

Au sens de la loi, la location d’un logement plus de 120 jours par an, soit 4 mois, ne peut être considérée comme une résidence principale. Si tel est le cas, alors l’administration fiscale considérera que le logement que vous louez est une résidence secondaire et les contraintes réglementaires ne seront pas les mêmes. 

C'est votre résidence principale que vous louez…

Vous louez moins de 120 jours par an la maison ou l’appartement dans lequel vous vivez habituellement ? Le logement en question reste alors votre résidence principale. Selon les communes, cette situation implique de conformer à certaines formalités plus ou moins contraignantes. 

Certaines villes imposent de déclarer cette résidence principale en mairie afin d'obtenir un numéro d’enregistrement. C’est notamment le cas à :

  • Annecy,
  • Aix-en-Provence,
  • Biarritz,
  • Bordeaux,
  • Cannes,
  • Lyon,
  • Nice,
  • Paris,
  • Strasbourg,
  • Toulouse,
  • Tours. 

Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale, il faut aussi s’inscrire au répertoire Siren de l'Insee afin d’obtenir un numéro Siret, qui vous sera utile afin de déclarer aux impôts les recettes locatives de la mise en location courte durée. 

En matière d’imposition sur le revenu, la moitié des recettes locatives seront imposables, dans la limite de 77 700 € encaissés. 

« La location comme meublé de tourisme d’un logement lorsqu’on en est soi même locataire est assimilée à de la sous-location » prévient le ministère du Logement. Il faut donc obtenir l’autorisation de son propriétaire et s’assurer que la sous-location n’est pas explicitement interdite dans le bail. « La location d’un logement social comme meublé de tourisme est, elle, interdite dans tous les cas » ajoute ce même ministère. 

Vous louez votre résidence secondaire…

Au sens de l’administration fiscale, une résidence secondaire est une habitation qui n’est pas votre résidence principale. En matière de location meublée de tourisme, il s’agit donc aussi bien de votre maison de vacances que d’un logement que vous loueriez plus de 120 jours par an.

Dans ce cas, la majorité des petites communes de France imposent d’effectuer une simple déclaration en ligne. Cependant, de plus en plus de grandes villes conditionnent cette simple déclaration à une demande d’autorisation de changement d'usage, en amont ou en aval. Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse ou encore Tours imposent de demander le changement d’usage avant toute chose. 

De leur côté, d’autres villes de plus de 200 000 habitants (ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne) imposent :

  • de faire une déclaration,
  • puis de demander une autorisation de changement d'usage.

Vous devez aussi déclarer « un début d’activité » aux Impôts via le formulaire P0i, afin d'obtenir un numéro SIRET. Selon la commune, vous serez aussi redevable de la Cotisation foncière des entreprises. En matière d’imposition, là encore, la moitié des recettes locatives seront imposables, dans la limite de 77 700 € encaissés. 

Vous proposez un logement « classé » à la location…

Que vous louiez en courte durée une résidence principale ou secondaire, vous avez la possibilité de la faire « classer ». Cette démarche consiste à faire appel à un organisme agréé afin d’évaluer le niveau de confort et de prestation du logement. À l’instar des hôtels, ce classement va permettre d’attribuer au logement de 1 à 5 étoiles. Il faut remplir le formulaire 11819*03 pour demander le classement. 

Ce classement est facultatif mais il présente bien des avantages sur le plan fiscal. Si le logement se situe en Zone de revitalisation rurale, vous pourrez être exonéré de taxe d’habitation et de taxe foncière. Si les recettes locatives n’excèdent pas 188 700 €, elles bénéficient d’un abattement de 71 %  c’est-à-dire que vous ne serez imposable qu’à hauteur de 29 % des recettes encaissées. 

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