Nantes : « les prix immobiliers ont doublé en 10 ans »

Pouvez-vous dresser un état des lieux du marché nantais ?

Alexandre David. Le marché nantais a beaucoup évolué, dans la mesure où on partait d’un marché qui était sous-coté par rapport à d’autres agglomérations, il y a encore 10 à 15 ans. Aujourd’hui et depuis quelques années, cette agglomération fait l’objet d’une forte attractivité qui a été confortée par la crise sanitaire.

Les prix ont pratiquement doublé depuis 10-15 ans. Le marché était un peu stagnant pendant les dernières présidentielles, mais depuis 3 à 4 ans, il est reparti dans un dynamisme très soutenu et nous nous sommes demandés jusqu’où pouvait aller cette hausse des prix.

En quoi la crise sanitaire a-t-elle impacté le marché immobilier nantais ?

Le contexte du Covid est venu bouleverser les choses parce que les prix ne pouvaient pas continuer de progresser comme ils le faisaient. Mais la crise sanitaire est venue amener une nouvelle tension sur la démographie, puisqu’on a constaté que l’attrait de Nantes était encore un peu plus exacerbé. Des habitants des grandes agglomérations, comme les Franciliens, les Lyonnais, les Bordelais, ont régulièrement afflué vers Nantes. On a constaté une mobilité importante et des segments se sont réveillés un peu brutalement.

Dès le 11 mai, nous avons constaté un redémarrage sur les chapeaux de roues de l’activité immobilière, ce qui nous a surpris. Il y a eu un effet de rattrapage par rapport à la période de confinement de mars-avril. Mai, juin et juillet ont été des mois très dynamiques, le mois d’août a été plus calme à cause des vacances, septembre a redémarré tranquillement et octobre a été un très bon mois jusqu’à ce qu’on nous annonce un nouveau confinement.

Comment appréhendez-vous ce nouveau confinement ?

Pour l’instant, les visites sont gelées, donc en termes de production, l’immobilier est sur pause. Nous pouvons aller chez nos vendeurs pour « préparer le déconfinement », mais les visites en présentiel sont reportées. Nous continuons d’enregistrer des demandes. Nous avons été surpris de constater de nouvelles demandes, de nouveaux acquéreurs et même des offres d’achat pour des biens qui n’ont pas pu être visités. Nous restons prudents, car malgré les visites virtuelles, il nous paraît difficile de conclure des ventes sans qu’une visite n’ait été effectuée pour un bien dans l’ancien qui ne comporte pas de garantie. Nous prenons ces positionnements d’offres en compte, mais nous conditionnons la signature d’un compromis de vente à une visite dès que cela sera possible. Quoi qu’il en soit, les gens continuent de faire des projets et nous avons toujours cette pression démographique qui s’accentue.

Quels sont les facteurs d’attractivité de Nantes ?

Le bassin de l’emploi nantais est très dynamique et la ville est proche de Paris. On constate de plus en plus de personnes qui viennent s’installer à Nantes et qui continuent de travailler à Paris ou qui télétravaillent partiellement ou totalement tout en étant rattachées à une entreprise francilienne. Ce phénomène a d’ailleurs été exacerbé par la crise sanitaire.

Nantes abrite de plus en plus d’entreprises du secteur numérique, des succursales notamment. Ces entreprises développent l’accès à l’emploi des jeunes actifs qui étaient auparavant obligés de se rendre dans la capitale pour trouver leur premier poste.

La proximité du littoral apporte une belle qualité de vie, de même que la culture. D’une façon générale, il fait bon vivre à Nantes.

A Nantes, quels sont les biens immobiliers les plus demandés ?

Nous nous interrogions justement sur les biens qui seraient attractifs à la sortie du premier confinement et nous avons été étonnés par l’émergence de certains segments. Nous avons eu affaire à des investisseurs qui avaient du cash et qui voulaient le placer dans la pierre car c’est une valeur qui rassure. On s’attendait à l’attrait pour les biens avec des espaces extérieurs et cet attrait s’est révélé concret.

Mais nous avons constaté un attrait pour des biens qui n’offrent pas d’espace extérieur, de la part de personnes qui étaient locataires et qui voulaient accéder à la propriété avant que les conditions d’accès à la propriété se durcissent.

Le segment, qui nous a le plus surpris, c’est celui des biens haut de gamme, dont la catégorie de prix est plus élevée. Nous pensions que cette clientèle serait davantage sur la réserve en sortie de confinement. En réalité, ces acquéreurs ont été très réactifs, en particulier pour les biens autour de 800 000 à 1 200 000 €. Nous avons enregistré un volume d’acquéreurs potentiels assez surprenant avec des concrétisations de beaux projets.

Quels sont les secteurs les plus recherchés ?

C’est toujours le budget qui dicte les règles, mais l’hypercentre au sens large est prisé. Il s’agit des quartiers aux alentours du quartier Copernic, le quartier du Calvaire, les quartiers situés derrière le Palais de Justice, la place Graslin, la place Royale pour les beaux appartements anciens. Pour le segment maison, ce sont surtout les quartiers Talensac, Rosière d’Artois, les grands boulevards, Saint Clément, Saint Félix. L’île de Nantes connaît également un bel essor.

Nantes est-elle une ville intéressante pour un projet d’investissement locatif ?

C’est une question de moyen et d’ambition, un équilibre entre la rentabilité et le patrimonial et ça dépend des raisons de l’investissement. Aujourd’hui, l’agglomération reste intéressante parce que nous constatons un déficit de logement par rapport à la demande. La métropole a beau avoir l’ambition de vouloir construire des logements neufs, ces projets ont du mal à sortir de terre car les conditions de construction sont de plus en plus draconiennes, les délais de construction sont de plus en plus longs et la crise sanitaire n’a pas simplifié cela.

Quel est le niveau des prix immobiliers nantais ?

A proportion identique par rapport aux prix d’il y a 10 ans, on perd quelques m². Pour une maison qui se vendait 500 000 € il y a encore 6-7 ans, il faut aujourd’hui compter 100 000 à 150 000 € de plus. Sur un quartier prisé comme Talensac par exemple, les biens ne connaissent pas la crise car la demande est bien supérieure à l’offre.

La mutation se fait moins rapidement, puisqu’une maison en périphérie changera de propriétaire plus rapidement qu’une maison dans le quartier Saint-Félix de Nantes.

Avec un ticket d’entrée à 600 000 € environ, la clientèle est donc différente, plus âgée, plus aisée, les enfants sont plus grands et la durée de détention est donc plus longue que pour une maison à 300 000 € à Saint-Sébastien sur Loire par exemple.

Quelles sont les communes les plus plébiscitées aux alentours de Nantes ?

Le constat, c’est que les parcelles de terrain en centre-ville sont de plus en plus petites et que lorsqu’on a besoin d’espace, il faut s’éloigner. Les acquéreurs sont donc nombreux sur ce marché de report pour des raisons financières et pour des ambitions d’espace de terrain. On parle par exemple de Saint-Sébastien sur Loire, Basse-Goulaine, Haute-Goulaine, Vertou, Bouguenais où il y fait bon vivre. Ces communes sont bucoliques et agréables.

D’autres villes rencontrent un succès croissant comme, La Chapelle sur Erdre, Carquefou, Nort-sur-Erdre, etc. Ces communes deviennent de plus en plus autonomes et nous constatons que même certains clients aisés n’ont plus vocation à s’installer à Nantes, parce que la circulation s’est densifiée, que le vélo ne convient pas à tout le monde, et certains ont besoin d’accéder facilement à l’autoroute. Ces personnes gagnent en autonomie en s’installant sur ces communes dont les infrastructures se développent, tout comme les écoles, les commerces, les loisirs.