Compromis de vente : quel est son prix réel en 2026 ?

Lorsqu’un acheteur souhaite acheter le bien immobilier d’un vendeur, ils doivent sceller leur accord en signant un compromis de vente. Il s’agit de l’avant-contrat le plus répandu et le plus fréquemment utilisé. Il peut être signé de trois façons différentes :

1. sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers et sans l’intervention d’un professionnel ;
2. en présence de l’agent immobilier qui a eu la charge de la vente du bien ;
3. en présence d’un notaire.

Lors d’une vente immobilière entre particuliers, les parties peuvent signer le compromis de vente entre elles : on parle alors d’acte sous seing privé, par opposition à l’acte authentique établi par un notaire.

Les parties peuvent rédiger elles-mêmes le document ou faire appel à un professionnel pour les accompagner. Le compromis doit notamment préciser l’identité des parties, la description du bien, son prix et les conditions de la vente.

Lorsqu’il est rédigé et signé sous seing privé, aucun frais de rédaction n’est normalement facturé. Les parties peuvent toutefois choisir de faire enregistrer volontairement le compromis auprès de l’administration fiscale. Cette démarche peut alors entraîner des droits d’enregistrement, environ 125 €, et peut servir de justification en cas de contrôle ultérieur.

Lorsque le vendeur confie la commercialisation de son bien à une agence immobilière, celle-ci peut également préparer le compromis et organiser sa signature.

La rédaction du document est généralement comprise dans les honoraires de l’agence et ne fait pas l’objet de frais supplémentaires facturés séparément à l’acheteur ou au vendeur.

L’agence doit toutefois respecter les règles applicables au mandat et à la rédaction de l’avant-contrat. Le compromis doit notamment comporter les informations et documents nécessaires à la vente.

Les parties peuvent également choisir de faire établir le compromis par un notaire. Cette solution peut être particulièrement intéressante lorsque la vente présente des particularités ou lorsque les parties souhaitent sécuriser la rédaction de l’avant-contrat.

Le notaire vérifie notamment la situation juridique du bien et s’assure que les éléments nécessaires à la vente sont réunis. Des frais peuvent être facturés pour la rédaction de l’acte, leur montant dépendant notamment de la nature du dossier et des prestations réalisées. Entre moyenne, entre 200 et 400 € dus par l'acquéreur.

Ces frais sont distincts des frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », qui sont principalement acquittés lors de la signature de l’acte définitif.

Faire intervenir deux notaires, par exemple lorsque l’acheteur et le vendeur souhaitent chacun être accompagné par leur propre notaire, n'entraîne pas un doublement automatique des frais : les notaires se répartissent les émoluments selon les règles applicables.

Lors de la signature du compromis, l’acquéreur peut verser un dépôt de garantie, généralement compris entre 5 et 10 % du prix du bien. Cette somme est ensuite déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.

Le dépôt de garantie ne constitue pas un frais facturé pour la rédaction du compromis. Il s’agit d’une somme versée dans le cadre de la vente. Elle est notamment restituée à l’acquéreur lorsqu’il exerce son droit de rétractation dans le délai légal de 10 jours ou lorsqu'une condition suspensive prévue au compromis n'est pas réalisée, par exemple en cas de refus du prêt immobilier.

En revanche, si l’acquéreur renonce à la vente après l’expiration du délai de rétractation et sans pouvoir invoquer une condition suspensive, le vendeur peut, sous certaines conditions, conserver tout ou partie de cette somme.

Le compromis de vente doit être accompagné des documents nécessaires à l’information de l’acquéreur. Parmi eux figure notamment le dossier de diagnostics techniques (DDT), dont le contenu varie selon les caractéristiques du logement :

• diagnostic de performance énergétique (DPE),
• état des risques naturels et technologiques,
• présence de plomb ou d’amiante,
• état de l’installation intérieure d’électricité lorsqu’elle a plus de 15 ans.

Les diagnostics sont réalisés à la demande du vendeur et leur coût reste à sa charge. Le montant dépend notamment du nombre de diagnostics nécessaires, de la nature du bien et du professionnel choisi (entre 200 et 600 €).

Pour certaines maisons individuelles et certains immeubles en monopropriété, un audit énergétique est également obligatoire lors de la vente en fonction de la classe énergétique du logement. L'obligation concerne notamment les logements classés F ou G et, depuis 2025, certains logements classés E.

Lorsque le bien est situé en copropriété, différents documents relatifs à l’immeuble et au lot vendu doivent également être communiqués à l’acquéreur : le règlement de copropriété, la description du lot vendu et sa quote-part de charges. Il doit aussi préciser la situation du bien au regard de l’urbanisme et signaler l’existence éventuelle d’une servitude ou d’une hypothèque grevant le bien. Leur réunion et leur transmission peuvent être assurées par le vendeur, le syndic, l’agence ou le notaire selon les documents concernés.

Le compromis de vente comporte généralement des conditions suspensives, qui permettent de protéger les parties contre certains événements empêchant la réalisation de la vente.

Pour l’acquéreur, la plus courante est l'obtention d'un prêt immobilier. Si la condition suspensive prévue au compromis ne se réalise pas dans les conditions définies par le contrat, la vente peut ne pas aboutir et les sommes versées doivent être restituées dans les conditions prévues. On trouve aussi l'absence de servitude non déclarée ou encore la vente préalable d’un autre bien.

L’acquéreur bénéficie également d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la réception du compromis signé. Il peut alors renoncer à l'achat sans avoir à justifier sa décision et sans pénalité.

Passé ce délai, un désistement sans motif prévu par le compromis peut avoir des conséquences financières. Le vendeur peut, selon les circonstances, demander l'exécution forcée de la vente ou une indemnisation.

Toute modification substantielle du compromis, comme un changement de prix ou de date de signature, doit être formalisée par écrit grâce à un avenant et acceptée par les parties.

Une fois le délai de rétractation expiré, l’acquéreur ne peut pas simplement renoncer à la vente sans conséquence.

Si aucune condition suspensive ne permet de mettre fin au compromis, le vendeur peut, selon les circonstances et les clauses prévues au contrat, demander l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

Le compromis peut également prévoir une clause pénale, qui détermine à l'avance les conséquences financières d'une défaillance de l'une des parties.

Il est donc important de vérifier attentivement les conditions du compromis avant de le signer et de s'assurer que le financement de l'acquisition est suffisamment sécurisé.

Qui paie les frais de rédaction du compromis de vente ?

Cela dépend du professionnel qui établit l'acte. Lorsqu'il est signé sous seing privé, aucune rémunération n'est due au titre d'une rédaction professionnelle. En agence, la rédaction est généralement comprise dans les honoraires. Lorsqu'un notaire établit le compromis, des frais peuvent être facturés selon les règles applicables.

Le dépôt de garantie est-il un frais supplémentaire ?

Non. Le dépôt de garantie est une somme versée par l'acquéreur dans le cadre de la vente. Elle est normalement déduite du prix à payer lors de la signature de l'acte définitif et peut être restituée dans certaines situations, notamment en cas de rétractation dans le délai légal ou de non-réalisation d'une condition suspensive.