Spécial municipales : quel bilan pour l'immobilier à Nantes ?

Notre grand dossier « spécial municipales » se poursuit avec l’examen du marché immobilier à Nantes, ville dont Johanna Rolland, la maire sortante, brigue une nouvelle investiture.  

3 797 €/m² dans l’ancien à Nantes

Selon les chiffres qu’a agrégés le baromètre LPI-SeLoger, le prix du m² à Nantes est, en moyenne, de 3 797 €, dans l’ancien. À titre de comparaison, devenir propriétaire d’un logement dans la Cité Ligérienne coûte 158 € plus cher qu’à Rennes, sa grande « rivale ». Il est également intéressant de constater qu’à 3 797 € du m², Nantes – tout en restant accessible – apparaît comme étant la plus chère des villes du Grand Ouest. Et parce que le prix de l’immobilier est 64 % moins élevé à Nantes qu’il ne l’est dans la capitale, il n’y a rien d’étonnant à ce que l’on compte autant d’ex-Parisiens parmi les néo-Nantais. « Selon l’état du bien et sa localisation, les prix pourront aller de 2 500-3 000 € à 4 500 € du m² » indique Mélanie Ansquer, mandataire immobilier indépendant IAD.

+ 11,4 % en 1 an sur le prix de l’immobilier

Le baromètre LPI-SeLoger nous apprend qu’à Nantes, le prix de l’immobilier ancien enregistre 11,4 % de hausse annuelle. La capitale des Ducs de Bretagne occupe ainsi la 6e place au classement des villes dont les prix des logements ont connu la plus forte augmentation sur les douze derniers mois. Dans le Grand Ouest français, seule Brest fait mieux, avec un gain annuel de 11,7 %. Comme c’est le cas à Lyon, des taux d’emprunt historiquement bas, une économie locale dynamique, une demande qui a explosé et une offre qui, faute d’être extensible, n’a pas pu évoluer dans les mêmes proportions, expliquent la forte hausse du prix de l’immobilier à Nantes. « Du côté des vendeurs, le marché immobilier nantais se porte très bien » remarque Mélanie Ansquer. « Mais du côté des acheteurs, c'est plus compliqué car sur Nantes, on manque de biens et la demande est beaucoup plus forte que le stock de logements à vendre ».

Nantes, une locomotive démographique

Dans la ville dont l’ex-premier Ministre Jean-Marc Ayrault fut maire de 1989 à 2012, si les volumes de vente et les prix des logements progressent, la population n’est pas en reste. Ce sont ainsi près de 19 000 habitants que Nantes a gagnés entre 2011 et 2016 (Source : Insee). Au total, et sur la même période, Nantes Métropole a gagné 44 914 habitants et c’est la totalité de l’agglomération (Saint-Herblain, Sainte-Luce-sur-Loire, La Chapelle-sur-Erdre…) qui profite de l’attractivité de Nantes. Une forte pression démographique et un marché du travail tendu auront donc largement contribué à faire grimper les prix des logements nantais.

35 % de hausse « quinquennale » sur les prix au m² à Nantes 

Tirés vers le haut par une demande qui progresse fortement et fait se raréfier une offre rigide, les prix des logements ont considérablement augmenté depuis 2014. Alors qu’en janvier 2015, acheter un bien immobilier dans la préfecture de la Loire-Atlantique revenait à 2 813 € du m², en janvier 2020, devenir propriétaire à Nantes coûte 3 797 € du m². Sur les cinq dernières années, les tarifs immobiliers nantais accusent ainsi 35 % de hausse. À titre de comparaison, alors qu’avec 251 000 €, soit le prix moyen d’un logement en France en 2019, l’acquéreur d’un bien immobilier situé à Nantes avait droit à 89 m² en 2015, la même somme ne lui permet plus désormais que de s’offrir 66 m², soit une perte de pouvoir d’achat immobilier de 23 m² pour les Nantais…

Source : Baromètre LPI-SeLoger

Vers des systèmes de chauffage de moins en moins carbonés

Alors que les candidats aux élections municipales de Nantes se sont emparés de la question de la transition énergétique et ont déclaré la guerre aux logements énergivores, un rapport de l’Auran, l’agence d’urbanisme nantaise, a récemment estimé à plus de 10 000 le nombre de logements (individuels et collectifs) chauffés aux produits pétroliers dans la métropole de Nantes. Toujours selon ce rapport, « des dispositifs locaux bonifiés de changement de chaudières avec intégration d’énergies renouvelables (géothermie, solaire thermique…) pourraient être recherchés par les collectivités ».

Un marché de report qui profite de la hausse des prix nantais

La pénurie, qui frappe un marché immobilier nantais tendu comme jamais, fait que ce sont actuellement les vendeurs qui mènent la danse. « Il arrive de plus en plus souvent que je contacte directement des acquéreurs issus de mon fichier-clients et qu’un bien parte sans avoir fait l’objet de la moindre publicité » explique Mélanie Ansquer. Parfois plus encore que des prix qu’ils jugeraient trop élevés, ce sont ainsi un assèchement de l’offre et une extrême rareté des biens proposés à la vente qui conduisent les acheteurs à étendre leur recherche immobilière au-delà des limites de la Cité Ligérienne pour prospecter dans les communes voisines, avec à la clé, plus d’offres, moins de concurrence, davantage d’espace et la possibilité de profiter d’un terrain. « Des communes comme Couëron et Basse-Indre profitent de cette nouvelle tendance » indique Mélanie Ansquer, mandataire immobilier indépendant IAD, spécialiste du marché nantais.

+ 4 % en 1 an sur le prix des logements neufs à Nantes

D’après les données qu’a rassemblées le site d’annonces immobilières SeLoger, à Nantes, le prix moyen d’un logement neuf accuse 4 % de hausse annuelle pour tourner autour de 4 545 € du m², mais il ne s’agit là que d’une moyenne car dans certains secteurs où le foncier est une denrée à la fois rare et chère, comme le centre-ville de Nantes, par exemple, les prix du neuf décollent. À Nantes comme ailleurs, l’approche des élections municipales, d’une part et la mise en place du nouveau PLUM (Plan D’urbanisme Métropolitain), d’autre part, tendent à freiner considérablement les sorties de chantier. D’ici à 2030, le quartier historique de Bas-Chantenay devrait changer de physionomie car ce sont 200 hectares et 3 kilomètres de rives qui auront été aménagés. Enfin, il est à noter que les avis des différents candidats à la mairie de Nantes divergent sur la question de savoir ce qu'il adviendra de l’emplacement de l’actuel CHU, dont le transfert sur l’île de Nantes est programmé pour 2026, car là où certains annoncent la création d’un éco-quartier avec foyers de jeunes travailleurs, résidences universitaires et espaces de co-living, d’autres préconisent la naissance d’un quartier fluvial ou encore la construction d’un grand parc agrémenté d’une ferme urbaine… La réponse après le 22 mars prochain !

À Nantes, le délai de vente moyen avoisine 60 jours

L’analyse de la data collectée par SeLoger tend à montrer qu’en termes de délai, à Nantes, tous biens confondus (maisons + appartements /neuf + ancien), ce sont 60 jours qui séparent la publication d’une annonce de son retrait. Mais encore une fois, le marché immobilier nantais étant pénurique, il ne s’agit là que d’un délai indicatif et que sur certaines typologies de biens, la frustration des acheteurs fera que ceux-ci n’hésiteront pas à dégainer – très – rapidement une offre au prix ! « Sur le secteur de Chantenay-Sainte-Anne, un bien, s’il est parfaitement rénové, peut partir – au prix – dans la journée » constate Mélanie Ansquer. « Plus globalement, c’est dans toute la ville que les délais de vente se réduisent. Mais si l’on vend très rapidement, faute de biens, c’est plus compliqué de retrouver un logement ».

+ 6,4 % en 1 an sur les prix des loyers

Le baromètre des loyers de SeLoger nous apprend qu’à Nantes, le loyer moyen d’une location vide se monte à 668 €, charges comprises et que, sur l’année, le prix au m² (13,40 €, hors charges) d’une location vide augmente de 8,9 %. Hors charges, le loyer d’une location vide (611 €) progresse, quant à lui, de 6,4 % sur 1 an. Charges comprises, les loyers des meublés nantais se montent à 706 € mensuels et enregistrent 12,9 % de hausse annuelle. À Nantes, la tension du marché immobilier n’épargne pas, loin s’en faut, le marché locatif. Faute de biens disponibles à la location classique, louer est ainsi devenu aussi compliqué que d’acheter… Pour contrôler les locations saisonnières (Airbnb en tête) et limiter leur impact sur le parc locatif, la métropole nantaise oblige désormais les plateformes de location à lui communiquer la liste des logements loués par leur intermédiaire. Depuis le 1er janvier, tout propriétaire nantais qui souhaite louer son logement est dans l’obligation de se déclarer auprès de la mairie, laquelle lui attribuera un numéro d’immatriculation.

28 % des demandes concernent des T2 et des T3

Il ressort de l’enquête de SeLoger qu’à Nantes, la demande de logements se décompose comme suit :

• 13 % pour des T1.
• 28 % pour des T2.
• 28 % pour des T3.
• 21 % pour des T4.
• 10 % pour des T5.

Pour ce qui est des biens en vente, sur Nantes :

• 9 % des biens recherchés sont des studios.
• 20 % sont des 2 pièces.
• 22 % sont des 3 pièces.
• 16 % sont des 4 pièces.
• 33 % sont des 5 pièces et plus.

« Sur le secteur de Chantenay-Sainte-Anne, la plupart de mes clients sont des secundo-accédants d’une trentaine d’année qui recherchent une maison de 100-120 m² avec 3 chambres, un bureau et un petit jardin ; le tout pour un budget de 500 000-550 000 € ». Et si la responsabilité de la hausse des prix nantais ne saurait être imputée aux seuls acheteurs parisiens, force est de reconnaître que leur appétence pour la pierre nantaise a contribué à changer lkes règles du jeu. « Les acheteurs parisiens tendent à être moins exigeants, à avoir moins de critères (garage, vis-à-vis…) que les acheteurs nantais ».

Le centre-ville, Chantenay-Sainte-Anne et Hauts-Pavés-Saint-Félix ont la cote

En termes de prix de vente, le centre-ville de Nantes ainsi que les quartiers Hauts-Pavés-Saint-Félix et Procé-Monselet se situent tous trois dans la fourchette haute du marché. Les secteurs de Chantenay-Sainte-Anne (le « Montmartre nantais ») et de Saint-Donatien-Malakoff témoignent également d’une forte attractivité. Mention spéciale à Trentemoult, un ancien village de pêcheurs situé au sud de Nantes et que les « bobos » apprécient tout particulièrement. Mais si les quartiers sud restent encore un peu à la traîne, la pression de la demande fait que c’est l’intégralité du marché immobilier nantais qui monte en gamme, gagne en attractivité et voit ses prix augmenter. « À Nantes, la hausse est générale » constate Mélanie Ansquer. « Le quartier du Vieux Doulon est à surveiller de près. J’y retrouve l’esprit du Chantenay d’il y a quelques années ».

Quels enjeux pour le marché immobilier nantais ?

Bien que les banques aient durci l’accès au crédit immobilier, la conjonction d’éléments, tels que la baisse des taux d’emprunt qui devrait se poursuivre, le rapport de force entre une offre insuffisante et une demande grandissante qui ne semble pas près de s’inverser, la pression démographique et un marché du travail tendu, fait que la hausse des prix immobiliers devrait vraisemblablement se poursuivre en 2020 et cela, indépendamment de l’étiquette du candidat qui sortira vainqueur des municipales. « Les prix devraient continuer d’augmenter » indique Mélanie Ansquer. Mais à Nantes comme dans la plupart des métropoles françaises, exception faite de Paris, on peut penser que les prix des logements, bien qu’ils disposent encore d'une marge de progression, ne sont pas loin d’avoir atteint un « plafond de verre » au-delà duquel les tarifs immobiliers seront décoréllés des revenus des acheteurs…