Spécial municipales : quel bilan pour l’immobilier au Havre ?

C’est avec l’étude du marché immobilier du port du Havre que nous démarrons notre grand dossier « spécial municipales ». Alors qu’Édouard Philippe a récemment déclaré sa candidature à la mairie, SeLoger fait le point sur l’état du marché immobilier havrais.

+ 7,4 % en 1 an sur le prix de l’immobilier au Havre

D’après les chiffres qu’a recueillis le baromètre LPI-SeLoger, le prix du m² au Havre avoisine 2 138 € dans l’ancien. À titre de comparaison, les tarifs immobiliers sont donc plus abordables au Havre qu’ils ne le sont à Caen (2 502 €/m²) ou encore à Rouen (2 591 €/m²), les deux autres plus grandes villes de Normandie.

Le baromètre LPI-SeLoger nous apprend également que les prix des logements havrais enregistrent 7,4 % de hausse sur 1 an alors que Caen et Rouen affichent des progressions respectives de 5 % et de 5,2 %. « Le marché est très dynamique sur Le Havre » note Fabien Louiset, conseiller immobilier de l’agence Y.S Immobilier Orpi. « Dans l’ancien, selon les quartiers, les prix peuvent aller de moins de 1 000 € du mètre carré à 4 000 € du mètre carré, voire plus, pour des biens en front de mer », car au Havre comme à Paris, les prix sont plus élevés à l’Ouest de la ville qu’à l’Est. « Pour une petite superficie, le ticket d’entrée peut commencer aux alentours de 30 000-40 000 € » indique Nassim Allouache, mandataire immobilier indépendant IAD basé au Havre. « Mais pour un bien de prestige avec vue sur mer, on pourra approcher le million d’euros ».

7 % de hausse « quinquennale » sur les prix au m²  

Comment les prix des logements ont-ils évolué au Havre depuis les dernières élections municipales qui avaient vu Édouard Philippe, l’actuel premier Ministre, arriver en tête des suffrages ? Selon le baromètre LPI-SeLoger, en janvier 2015, devenir propriétaire au Havre coûtait 1 996 € du m². Sachant qu’il faut désormais compter 2 138 € du m² pour acheter un bien dans celle que l’on surnomme la Porte Océane, le prix de l’immobilier havrais a donc augmenté de 7 % en cinq ans (2 138 – 1 996 / 1 996 x 100). Mais à l’heure où certains se réjouissent de cette hausse du prix de l’immobilier, d’autres, au contraire, s’en inquiètent car aux yeux de beaucoup, la vraie question, aujourd'hui, n’est pas tant le pouvoir d’achat que le logement. Au vu des taux de chômage (21,8 %) et de pauvreté (27 % chez les 30-39 ans) que l’Insee a relevés au Havre en 2016, on constate que les tarifs restent abordables et qu'ils sont toujours corrélés aux revenus des habitants.

L'évolution des prix immobiliers au Havre depuis 2015

Source : Baromètre LPI-SeLoger

Le Havre : un marché immobilier tendu

Une compétitivité économique retrouvée et l’arrivée de jeunes ménages, d’étudiants mais aussi d’investisseurs (notamment parisiens) stimulent incontestablement l’activité du marché immobilier havrais, lequel s’est considérablement tendu ces derniers temps, l’offre ne parvenant pas à suivre la demande. « Le marché a complètement changé depuis deux ans » constate Fabien Louiset. « Au Havre, ce sont désormais les vendeurs qui sont en position de force ».

+ 2 % en 1 an sur le prix des logements neufs au Havre

Il ressort de l’enquête à laquelle s’est livré le site d’annonces immobilières SeLoger qu’au Havre, dans le neuf, les prix des logements (2 393 €/m²) progressent de 2 % sur les douze derniers mois. D’autre part, cette étude nous apprend que depuis 2018, l’offre de logements neufs accuse un recul de 21 %. Quant à l’écart entre les prix signés (c’est-à-dire les prix constatés dans les compromis de vente) dans l’ancien et les prix affichés dans l’immobilier neuf, il atteint 12 % dans la sous-préfecture de Seine-Maritime. « Dans le quartier de l‘Eure, une ancienne école primaire fait en ce moment l’objet de travaux de réhabilitation » indique Fabien Louiset, de l’agence Y.S immobilier Orpi. Face au bassin Vauban et au pied de la gare, Bouygues a pour projet de construire une tour d’habitation, la tour Horizon 360 (sa livraison est prévue pour 2023, Ndlr) et dans le quartier de Notre-Dame, se dressera prochainement la tour Videcoq. « En bord de mer, la construction du White Pearl a commencé. Il s’agit d’un programme de standing » précise Nassim Allouache. « Avec des prix qui avoisinent 5 000 € du m² ».   

+ 6,1 % en 1 an sur les prix des loyers

Le baromètre des loyers que SeLoger a mis en place indique qu’au Havre, le loyer moyen d’une location vide se monte à 549 €, charges comprises et que, sur l’année, le prix au m² (11 €, hors charges) d’une location vide y augmente de 2,8 %. De plus, le loyer (hors charges) d'une location vide (497 €) progresse de 6,1 % sur 1 an. Du côté des meublés dont le loyer moyen se monte, charges comprises, à 560 € par mois, la hausse annuelle du prix au m² (12,50 €, hors charges) atteint 13,6 %. Quant aux délais de location, si chers aux investisseurs, au Havre, ils tournent autour de 61 jours pour une location vide poiur tomber à 47 jours dans le cas d’un meublé. « Dans notre agence, 70 % des demandes concernent de la résidence principale et 30 % sont pour de la pierre locative » indique Fabien Louiset.

Des délais de vente qui avoisinent 78 jours

À la lecture de l’enquête qu’a réalisée SeLoger, on découvre que dans le premier port français pour les conteneurs (et le deuxième, après Marseille, pour le trafic maritime), les délais de vente, dans le neuf et l'ancien confondus, sont, en moyenne, de 78 jours (74 jours la moyenne nationale). Bien évidemment, il ne s’agit là que d’une moyenne et dans les secteurs les plus prisés, les biens les plus demandés pourront partir (beaucoup !) plus rapidement. « Sur le terrain, un bien qui est proposé à son juste prix peut se vendre en moins d’un mois, voire en une semaine sur certains secteurs très recherchés » précise Fabien Louiset. « Sur un secteur demandé, la vente pourra se faire dans les jours qui suivront la publication de l’annonce » indique Nassim Allouache qui constate que « l'on est sur des délais très rapides dès lors que le bien immobilier est proposé au prix du marché ».

32 % des offres correspondent à des appartements de 3 pièces

Selon l’étude de SeLoger, en termes de logements proposés à la vente, l’offre au Havre correspond à :

• 4 % pour les studios.
• 11 % pour les 2 pièces.
• 32 % pour les 3 pièces.
• 31 % pour les 4 pièces.
• 22 % pour les 5 pièces et plus.

Pour ce qui est de la demande, sachez que :

• 15 % des biens recherchés sont des studios.
• 24 % sont des 2 pièces.
• 26 % sont des 3 pièces.
• 21 % sont des 4 pièces.
• 14 % sont des 5 pièces et plus.

Sur Le Havre, certains biens sont plus recherchés que d’autres. « Actuellement, beaucoup de demandes portent sur des appartements en centre-ville avec ascenseur et sur des produits d’investissement locatif. Les investisseurs recherchent en priorité des biens dont le prix se situe entre 80 000 € et 100 000 € » explique Fabien Louiset. « Les petites surfaces à proximité de l’université sont toujours appréciées par les investisseurs » indique Nassim Allouache, mandataire immobilier indépendant IAD. « Mais depuis quelque temps, beaucoup d'investisseurs optent pour de la location saisonnière ». Précisons également que le pavillon reste très prisé des familles.

Le centre-ville et le quartier des Docks ont la cote

Reconstruit par l’architecte Auguste Perret et inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco, le centre-ville du Havre reste une valeur sûre. Le triangle d’or havrais que bordent l’avenue Foch, le square Saint-Roch et le quartier de l’hôtel de ville est même ultra-couru. « Toute la partie du centre-ville située entre la plage et le centre commercial Coty est plus recherchée que les abords de la gare et de l’université » précise Nassim Allouache. Les Docks ont également le vent en poupe. Ce regain d’attractivité trouve son origine dans la « récente implantation de nombreuses écoles supérieures dans ce quartier » explique Fabien Louiset. « C’est un secteur d’avenir dans lequel c’est maintenant qu’il faut investir ». À proximité du centre-ville, le quartier Saint-François fait également l’objet de toutes les attentions. « Dans les quartiers Sanvic, Saint-Vincent et des Gobelins, les maisons traditionnelles sont très recherchées mais elles se font rares » constate Nassim Allouache. À l’Est, les quartiers Sainte-Cécile et de Rouelles méritent aussi d’être prospectés. « Pour de l’investissement locatif, le quartier Danton, cette partie du centre-ville populaire proche de la gare et de l’université, offre de belles opportunités. C'est un secteur en pleine mutation qui a été réhabilité et où les prix sont accessibles ».

Caucriauville et Mont Gaillard sont à la traîne

En termes de prix mais aussi d’attractivité, certains secteurs de la ville du Havre sont quelque peu à la traîne et peinent à attirer les acheteurs : Caucriauville, Mont Gaillard, Bois de Bléville, Quartier des Neiges... Pour autant, certains ménages modestes ciblent ces quartiers pour profiter de la ténuité des taux d’emprunt et devenir propriétaires de leur logement. « Dans ces secteurs, on compte de plus en plus de primo-accédants » explique Nassim Allouache.

Un marché de report dynamique

À dix minutes du centre-ville, les secteurs de l’Observatoire, de Montmorency et de Graville permettent de profiter d’une bonne qualité de vie et de prix accessibles. On peut également prospecter un peu plus loin, dans la périphérie du Havre : Harfleur, Montivilliers, Épouville, Fontaine-la-Mallet, Octeville-sur-Mer et Sainte-Adresse qui prolonge Le Havre au nord-ouest. « Dans ces communes, il est possible d’avoir davantage de terrain et de payer moins de taxe foncière » explique Nassim Allouache.

Faut-il craindre une « bulle immobilière » au Havre ?

Boostés par une demande en hausse et des taux d’emprunt historiquement bas, les prix des logements sont dans une phase ascendante au Havre. Mais immobilièrement parlant, quelles sont les perspectives ? Et comment le marché devrait-il évoluer ? « La tendance haussière des prix au Havre risque de se poursuivre » estime Nassim Allouache. « Mais une remontée des taux et le durcissement des critères d'octroi de crédits bancaires auquel on assiste pourraient impacter cette hausse ». Quant à Fabien Louiset, il espère que « l'on ne se dirige pas vers une bulle immobilière ». Rappelons que Le Havre est une ville ouvrière et que les revenus des habitants sont relativement modestes. « Ici, le revenu médian d’un couple avoisine les 3 000 € nets par mois. Pour que la population locale soit en mesure de continuer à se loger, les prix immobiliers doivent être maîtrisés. La hausse doit donc être raisonnée et raisonnable ».