Le guide de l'achat immobilier

Rechercher un logement : ce qu'il faut savoir

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Vous souhaitez acheter un logement ? Avant toute chose, il faut que vous définissiez votre budget. Une fois que vous avez fixé un prix, il est temps de décrypter les annonces et de préparer vos visites. Vous avez eu un coup de cœur pour un appartement ? Faites une offre que le propriétaire ne saura refuser. Il ne vous restera plus qu’à signer le compromis de vente… 

Achat immobilier : comment définir son budget ?

En dehors du prix du logement, un achat immobilier est accompagné de frais divers. Il faut prendre en compte les frais d’acquisition, dont les frais d’agence, qui représentent entre 3 et 10 % du prix du bien. Il faut également tenir compte des frais de notaire, qui représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 3 % dans le neuf. Quand vous aurez trouvé le bien correspondant à vos critères, pensez à vérifier que le prix soit conforme au marché. Dans le cas contraire, prenez le temps de négocier, en particulier si des travaux sont à prévoir. Pour estimer plus précisément le montant des travaux, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est à prendre en compte : une passoire énergétique engendrera d’importants travaux d’isolation. Si vous avez besoin d’un crédit pour financer votre achat, il ne faudra pas négliger les frais liés à cet emprunt (frais de garantie, assurance emprunteur…). Votre emprunt s’accompagnera également de frais de dossier, qui correspondent généralement à 1 % du montant du prêt. Il ne faut pas non plus négliger les frais post-achat (taxe foncière, charges…) qui pourront impacter votre budget mensuel une fois installé dans votre logement.

Bon à savoir

Avec la loi Carrez, la surface d'un appartement n'est pas comptabilisée en dessous de 1,80 mètre de hauteur.

Comment décrypter une annonce immobilière ?

Une annonce immobilière comporte de nombreuses informations qu’il est important de savoir décrypter pour éviter de perdre du temps à visiter des logements qui ne correspondent pas à vos critères. Certaines informations doivent obligatoirement être mentionnées dans une annonce publiée par un professionnel. C’est notamment le cas de la localisation, de l’état du logement, de la surface habitable et du prix de vente. Les professionnels doivent également indiquer si leurs honoraires sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur. Les photos ne sont pas obligatoires dans une annonce, mais l’absence de photos est généralement le signe que le bien n’est pas en bon état. En ce qui concerne le texte de l’annonce, il est important de bien comprendre les expressions utilisées par les professionnels. Par exemple, « maison à fort potentiel » signifie généralement que le logement est à restaurer. Si vous recherchez un bien habitable directement, mieux vaut passer votre chemin. Les annonces comprennent souvent des abréviations comme Sdb (salle de bains), Sde (salle d’eau), Tbe ou Beg (très bon état ou bon état général), etc. Au moindre doute sur l’un des éléments de l’annonce, n’hésitez pas à contacter l’agence.

Vidéo : Comment déchiffrer facilement une annonce immobilière ?

Que faut-il regarder lorsqu’on visite un logement ?

Dans le processus d’achat d’un logement, la première visite est un moment crucial. Le jour J, n’hésitez pas à arriver en avance pour visiter le quartier. Cela vous permettra de vérifier les éléments précisés dans l’annonce (transports, commerces, etc.). En ce qui concerne l’extérieur du logement, observez bien la toiture et la façade. S’il s’agit d’un immeuble, soyez attentif à l’état des parties communes (hall d’entrée, boîtes aux lettres, escalier, ascenseur, etc.). Une fois à l’intérieur de la maison ou de l’appartement, il faut rester vigilant et poser les bonnes questions pour ne pas passer à côté d’un défaut. N’hésitez pas à mesurer chaque pièce, à éclairer les recoins sombres, à ouvrir les placards, à vérifier le bon fonctionnement des interrupteurs et des robinets, l’état du compteur et à poser les mains sur les murs pour vous assurer que le logement n’a pas un problème d’humidité. Si vous constatez une peinture écaillée et craquelée, n’hésitez pas à demander au propriétaire ou à l’agent immobilier si le logement a fait face à un dégât des eaux ou si les canalisations sont en bon état. Pour être certain de ne rien oublier après la visite, pensez à prendre des notes et des photos.

Vidéo : Que faut-il regarder lors d’une visite pour acheter votre logement ?

Bon à savoir

Après votre visite, n’hésitez pas à revenir aux alentours du logement à d’autres moments de la journée, pour vous rendre compte de la vie réelle du quartier.

Comment faire une offre d’achat ?

Si, après avoir visité le logement et avoir bien réfléchi a posteriori, vous souhaitez toujours l’acheter, vous pouvez transmettre une offre d'achat au vendeur. Cela vous permettra d’éviter qu’un autre acheteur lui fasse une proposition avant vous. Pour être valable, votre offre d’achat doit être formulée par écrit. En effet, en cas d’offre orale, le vendeur peut se permettre de proposer le logement à un autre potentiel acheteur. Vous pouvez formuler une offre d’achat à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur, ou une offre d’achat au prix de l’annonce. Dans ce second cas, le vendeur est tenu de l’accepter. Dans votre offre d’achat, vous devrez indiquer un délai durant lequel votre offre est valable. Ce délai est généralement fixé à une dizaine de jours. A l’expiration de ce délai, votre offre deviendra caduque. Précisons qu’aucune somme d’argent n’accompagne votre offre. Une fois votre offre reçue, le vendeur peut l’accepter, faire une contre-proposition ou la refuser. Si votre offre d'achat est acceptée par le vendeur, la vente est conclue. Si elle ne convient pas au vendeur, il peut faire une contre-proposition avec un nouveau prix, que vous pourrez accepter ou refuser. Enfin, si le vendeur rejette votre offre, vous serez libéré de votre proposition.

Téléchargez un modèle de lettre pour une offre d'achat au prix de l'annonce

Télécharger modèle lettre pour une offre d'achat immobilière

Quand signe-t-on un compromis de vente ?

Une fois votre offre d’achat acceptée par le vendeur, vous devrez signer un compromis de vente. Ce contrat ne doit pas être pris à la légère, puisqu’il vous engage à acheter le bien. Si vous signez le compromis chez un agent immobilier ou un notaire, il vous sera souvent demandé de verser un acompte, aussi appelé « dépôt de garantie » : il permet de concrétiser votre engagement à acheter le bien. Ce dépôt de garantie représente généralement 10 % du prix de vente. Le versement doit être effectué à l'ordre du notaire ou de l'agent immobilier en charge de la transaction immobilière. Celui-ci déposera ensuite le dépôt de garantie sur un compte appelé « compte séquestre ». Le dépôt de garantie sera remis au notaire le jour de la signature de l’acte de vente définitif et déduit du prix de vente. Précisons que si vous signez un compromis de vente sans passer par un notaire ou un agent immobilier, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé avant l’expiration de votre délai de rétractation, qui vous permet de vous rétracter pendant 10 jours après la signature du compromis de vente, et ce sans avoir à dédommager le vendeur.

Compromis de vente achat immobilier

Compromis de vente : comment se désister après le délai de rétractation ?

Après le délai de rétractation, seules les clauses suspensives du compromis de vente (non-obtention d’un crédit, vices de consentement…) vous permettront d’annuler la transaction immobilière.