Les frais d’agence sont-ils forcément à la charge du vendeur ?

Les frais d’agence peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur

On estime généralement que c’est le vendeur qui paie systématiquement les frais d’agence, lorsqu’un bien immobilier est vendu par son intermédiaire. Or, il n’y a pas de règle imposée quant à la partie qui les prendre en charge, contrairement aux frais de notaire. En effet, si ces derniers sont systématiquement supportés par l’acquéreur, les frais d’agence, eux, peuvent être payés soit par le vendeur, soit par l'acquéreur. Tout dépend de ce que l’agent immobilier et le vendeur ont convenu dans le mandat de vente. Le vendeur a donc deux choix :

1. Prendre les frais d’agence à sa charge.
2. Mettre ces frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Généralement, lorsque les frais d'agence sont inclus dans le prix de vente (et donc à la charge du vendeur), le prix du bien est annoncé en « F.A.I. » ou Frais d’Agence Inclus. En revanche, dans le cas où le vendeur prévoit que les frais d’agence seront à la charge de l'acquéreur, cela implique que l’agent immobilier doit obligatoirement afficher le détail des prix et indiquer le montant de sa commission, lorsqu’il publie une annonce. Si c'est le cas, ces frais doivent obligatoirement être indiqués en TTC afin d'assurer une meilleure transparence.

Le montant des frais d'agence est une somme d'usage au sein de la profession, généralement comprise de 4 et 10 % du prix du bien, car aucune loi n'impose de plafond sur les frais d'agence lors de la vente d'un bien immobilier. Une indication toutefois : le pourcentage de frais d'agence appliqué à la vente est généralement dégressif. Ainsi, plus le prix du bien est élevé, moins les frais d'agence seront importants.  

En réalité, c’est toujours l’acquéreur qui paie les honoraires d’agence

Que les frais d’agence soient affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, dans les faits, c’est systématiquement l’acquéreur qui les paie. La raison est simple : le prix de vente final sera le même pour lui, dans un cas comme dans l’autre. Prenons l’exemple d’un vendeur qui mettrait en vente un bien immobilier dont la valeur est de 300 000 €, avec des frais d’agence de 15 000 €. On distingue alors deux cas de figure :

1. Si les frais d’agence sont affichés à la charge du vendeur, le prix de vente affiché sera l’addition de la valeur du bien et du montant des frais d’agence, soit un prix de vente de 315 000 €.
2. Si les frais d’agence sont affichés à la charge de l’acquéreur, l’agent immobilier précisera que le prix du bien est de 300 000 €, auquel il faut rajouter le montant de sa commission de 15 000 €.

Dans les deux cas, l’acquéreur devra bel et bien s’acquitter de la somme de 315 000 € et c’est donc bien systématiquement lui qui règle les frais d’agence.

Des frais de notaire moins élevés lorsque l’acquéreur paie les frais d’agence

Bien que l’acquéreur paie les frais d’agence dans les deux cas, il existe malgré tout une différence pour lui, selon que ces frais soient affichés à sa charge ou à celle du vendeur. En effet, cela fait varier le montant des frais de notaires :

• Si les frais d’agence sont considérés à la charge du vendeur, cela signifie que les frais de notaire seront calculés sur la base du prix de vente global, soit 315 000 € dans l'exemple précédent.
• Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, le montant des frais de notaire sera réduit car ils seront calculés sur la base des 300 000 €, soit la valeur réelle du bien. Dans ce cas, l'acheteur fera le versement des frais directement à l’agence, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Ainsi, il reste plus intéressant pour l’acheteur que les frais d’agence soient affichés à sa charge, cela va lui permettre de payer moins de frais de notaires, car il n’y aura pas de frais d’achat appliqués sur les frais d’agence.

Les frais d'agence sont-ils négociables ?

À noter également qu'il vous est possible en tant qu'acquéreur de négocier le montant des frais d'agence lors de la vente, tout comme c'est le cas pour le prix de vente du bien. En effet, les ventes étant plus rares que les locations et les frais d'agence étant sensiblement plus élevés dans ce cas, l'agence immobilière sera sans doute près à accepter une légère baisse de sa commission dans l'optique de réaliser la vente. 

En revanche, il sera plus difficile de négocier les frais d'agence pour un bien d'exception, un bien au prix en dessous du prix du marché qui sera très demandé ou dans une zone tendue où la demande est forte et l'offre réduite.

Autre astuce pour négocier une baisse des frais d'agence, côté vendeur cette fois. Si votre bien s'est vendu moins cher que le prix de départ, vous pouvez tout à fait utiliser cet argument pour demander à l'agence immobilière qui a vendu votre bien d'adapter sa commission et donc de baisser les honoraires d'agence.

Les honoraires apparaissent-ils toujours dans les annonces ?

Pour plus de transparence, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) oblige les agences immobilières à communiquer clairement leurs honoraires. Aujourd’hui, les professionnels de l’immobilier doivent obligatoirement afficher leurs tarifs dans leurs annonces immobilières (site internet de l’agence, portails immobiliers…) et la vitrine de leur agence. Si les f sont à la charge du vendeur, l’annonce doit indiquer clairement que le bien est vendu au prix frais d'agence inclus (FAI). La mention précisant que les honoraires sont à la charge du vendeur doit apparaître explicitement et les frais d’agence doivent être indiqués TTC. A contrario, si les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur, leur montant doit être précisé en pourcentage du prix dans l'annonce immobilière.

Comment sont calculés les frais d’agence ?

Les frais d’agence servent à financer les frais fixes du professionnel (loyer, charges, diffusion de l’annonce…) et ses services (accès au fichier clients, estimation, rédaction de l’annonce, visites, etc.). Contrairement aux honoraires du notaire, le montant des frais d’agence ne sont pas encadrés par la loi dans le cadre d’une vente immobilière. Cela signifie qu’ils sont librement fixés par le professionnel de l’immobilier. Le calcul des frais d’agence peut donc théoriquement être différent selon l’agence immobilière mandatée. Néanmoins, dans les faits, les règles de calcul sont les mêmes dans la plupart des contrats. Le montant des frais d’agence est généralement déterminé proportionnellement au prix de vente. Concrètement, plus le prix de vente est élevé, plus le montant des honoraires du professionnel le sera. Dans la plupart des cas, le montant du pourcentage des frais d’agence est dégressif. Il est généralement moins important dans le cadre de la vente d’un bien au prix élevé que pour celle d’un logement plus accessible.