Comment faire une offre d’achat ?

À quoi vous engage une offre d’achat ?

Sur le papier, la formulation d’une offre d’achat semble vous engager en tant qu'acquéreur, dans la mesure où l’accord devient formel dès lors que le vendeur accepte cette offre. La signature du compromis est d’ailleurs prévue après la concrétisation de l’offre d’achat. En revanche, à ce stade, vous avez encore la possibilité de vous rétracter. Pas après avoir formulé l’offre d’achat en tant que telle, mais à l’issue du délai de rétractation de 10 jours qui vous est légalement accordé. Après la signature de l’avant-contrat, vous pouvez donc annuler la vente et revenir sur votre décision d’acheter le bien sans aucun motif ni aucune pénalité appliquée.

Evaluez correctement la valeur du bien immobilier

Avant de formuler votre offre d’achat, vous devez évaluer le plus justement possible la valeur de votre bien, afin de faire une proposition correcte. Commencez donc par vous renseigner au sujet de l’état du marché dans la ville mais également le quartier dans lequel se situe le bien que vous avez choisi. Vous pouvez vous servir d’outils d’évaluation qui vous permettront de connaître le prix moyen au m². N'oubliez pas non plus de vous pencher sur le bien en lui-même. Vous devez le scruter dans les moindres détails et être en capacité d’évaluer ses atouts et ses faiblesses. Ainsi, il est évident qu’un bien dont tout ou partie des pièces ont été récemment rénovées aura une plus grande valeur qu’un bien nécessitant des travaux. Pensez également à l’orientation de la maison, l’état du système électrique, de la plomberie, des revêtements, des extérieurs s’il y en a, etc.

Choisissez entre l’offre d’achat orale ou écrite

Une fois que vous avez évalué la valeur du bien, vous pouvez envisager de formuler l’offre d’achat, en sachant que deux solutions s’offrent à vous :

1. Vous pouvez formuler une offre d’achat orale, qui ne vous engage pas à grand-chose et qui est d’ailleurs recommandée si vous avez encore des doutes quant à vos intentions vis-à-vis du bien. Notez qu’en contrepartie, le vendeur n’est pas non plus lié à vous et qu’il pourra proposer le bien à un autre acheteur.
2. Vous pouvez formuler une offre d’achat écrite qui constitue un acte juridique et pour lequel les engagements sont réels puisque vous vous engagez à acheter le bien dès lors que le vendeur aura accepté l’offre par écrit.

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Rédigez l’offre d’achat écrite

Si vous avez fait le choix de formuler une offre d’achat écrite, sachez que celle-ci doit contenir un certain nombre de mentions et d’informations :

• Le prix d’achat du bien.
• La durée de validité de l’offre qui est généralement de 5 à 10 jours, ce qui correspond au temps que vous accordez au vendeur pour accepter ou refuser l’offre.
• Les modalités de réponse du vendeur, à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par voie d’huissier.
• Votre délai de rétractation qui est généralement de 10 jours.
• Le moyen de financement (prêt et/ou apport personnel).
• Vous devez mentionner le fait que la vente ne sera définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat.
• Vous devez indiquer que l’offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués.
• Vous pouvez également indiquer le type de bien dont il s’agit et le décrire en mentionnant la superficie, le nombre de pièces, etc.

Ajoutez des clauses suspensives

L’offre d’achat est un réel engagement et vous pouvez vous apercevoir que des doutes subsistent. Cela peut être par rapport au montant des travaux que vous pensez effectuer, l’obtention du prêt immobilier que vous n’êtes pas certain d’obtenir, vous n’êtes pas persuadé d’avoir correctement évalué l’état du bien, etc. Dans ce cas, il est impératif que vous ajoutiez des clauses suspensives qui vous donneront la possibilité d’annuler la vente si l’une des situations, que vous avez citées, se produit.

Quels documents ajouter à l’offre d’achat ?

Si l’offre d’achat constitue la première étape pour engager un achat immobilier, l’ajout de documents complémentaires peut s’avérer judicieux afin d’optimiser ses chances de convaincre le vendeur d’accepter votre offre. Le vendeur a en effet besoin d’être rassuré quant à votre solvabilité et la solidité de votre démarche, et à ce stade, il est encore en mesure de refuser l’offre d’achat s’il considère que votre dossier n’est pas suffisamment fiable. Pour instaurer une confiance, vous pouvez par exemple joindre à votre offre d’achat les documents suivants :

• Une simulation de prêt immobilier qui indique votre capacité d’endettement, le montant de l’emprunt qui peut vous être accordé, ainsi que le montant de l’apport que vous pouvez engager. Une simulation fait également émerger le prix de vente du logement que vous pouvez vous permettre de verser, les frais associés à l’acquisition comme les frais de notaire, etc. A ce document, vous pouvez joindre une attestation de financement de la banque, qui démontre que votre démarche est réfléchie et que vous avez d’ores et déjà consulté votre banque.
• Si vous avez prévu de passer par un courtier, vous pouvez lui demander de vous adresser une lettre dite de confort, dans laquelle il indique que le projet d’achat est réaliste et donc approuvé par principe, car il est en cohérence avec votre capacité d’endettement.
• Vous pouvez également appuyer votre démarche par une sorte de lettre de motivation dans laquelle vous garantissez votre détermination, vous décrivez les éléments qui ont suscité le coup de cœur dans le logement et vous affirmez votre volonté d’y habiter. Certes, une lettre de motivation seule ne suffira pas à rassurer le vendeur, mais elle lui permettra de comprendre quelles sont vos motivations et elle peut faire la différence face à une autre offre, dénuée de lettre et donc plus impersonnelle. Il ne faut donc pas négliger l’aspect psychologique voire presque affectif qui se joue dans une vente, car les vendeurs ne souhaitent pas toujours vendre froidement leur bien. Après avoir vécu dans ce logement, après avoir investi du temps, de l’entretien et au regard des souvenirs personnels qu’abrite un logement, certains vendeurs sont rassurés à l’idée de le céder à des personnes qui engagent une part d’affectivité dans leur démarche.

Les erreurs à éviter quand on formule une offre d'achat

Formuler une offre d'achat revient à franchir une étape importante dans votre parcours immobilier. Que vous souhaitiez acquérir votre première maison, investir dans un appartement que vous mettrez en location ou encore vous offrir une résidence secondaire, une offre d'achat bien préparée et stratégiquement positionnée peut faire la différence. Avant de rédiger votre offre d'achat, il est donc essentiel de bien comprendre le marché immobilier local. Une erreur serait de vous abstenir d'analyser les prix de vente des biens comparables (prix, superficie, ancienneté…) dans la région. Il est également déconseillé de ne pas s'intéresser aux caractéristiques spécifiques du bien que vous souhaitez acquérir. Il pourrait aussi vous porter préjudice de ne pas évaluer les conditions du marché telles que l'offre et la demande. Et pour cause, toutes ces informations sont capitales en tant qu'elles vont vous permettre de rédiger une offre à la fois compétitive et réaliste. Enfin, un écueil à éviter lorsque l'on rédige une offre d'achat n'est autre que de se laisse aveugler par le coup de coeur que l'on pourrait avoir eu en visitant le bien tant convoité. En clair, ne laissez pas la passion l'emporter sur la raison !

Prenez quelques précautions avant de vous engager

Avant d’envoyer l’offre d’achat au vendeur, assurez-vous d’avoir pris suffisamment de précautions pour vous couvrir, car une fois signé par le vendeur, le document ne pourra plus être modifié. Commencez par vous assurer que vous n’avez pas laissé un délai trop long au vendeur pour réfléchir : une semaine à dix jours représente un délai raisonnable. Assurez-vous également que vous avez indiqué toutes les clauses suspensives qui vous permettront d’annuler la vente dans certaines situations et ne versez surtout pas d’argent au vendeur à ce stade, même s’il vous le demande, cette pratique est totalement interdite lors d’une offre d’achat.

Renseignez-vous sur les possibilités de rétractation

Si vous souhaitez vous rétracter car vous n'avez plus l'intention d'acheter le bien immobilier, sachez que trois cas de figures s’offrent à vous :

1. Vous pouvez vous rétracter tant que le vendeur n’a pas répondu à votre offre d’achat.
2. L’offre d’achat peut être annulée si le vendeur a refusé votre proposition ou qu’il n’a pas répondu dans les délais que vous lui aviez accordés.
3. Votre offre d’achat devient caduque dès lors que le vendeur vous fait une contre-proposition par écrit.

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