Signer un compromis de vente engage le vendeur comme l’acheteur dans la transaction immobilière. À cette étape, il est fréquent que l’acquéreur verse une somme souvent appelée « acompte ». Mais ce versement est-il obligatoire ? Et quel montant faut-il prévoir ? En réalité, la loi n’impose aucun acompte lors de la signature d’un compromis de vente : les parties restent libres d’en fixer le principe et le montant.
Acompte, dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation : de quoi parle-t-on ?
Dans le langage courant, on parle souvent d’« acompte » lors de la signature d’un compromis de vente. Juridiquement, la somme versée par l’acquéreur dans le cadre d’un avant-contrat est plus fréquemment qualifiée de dépôt de garantie dans le cadre d'un compromis de vente, ou d’indemnité d’immobilisation dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente.
Son objectif reste toutefois similaire : matérialiser l’engagement de l’acquéreur et sécuriser la transaction immobilière. Le vendeur retire en effet son logement du marché pendant la période nécessaire à la réalisation de la vente et à la levée des éventuelles conditions suspensives.
Cette somme est généralement prévue dans le compromis de vente, qui précise notamment son montant, les modalités de versement et les conditions dans lesquelles elle pourra être restituée ou conservée.
Le versement d’un acompte lors du compromis de vente n’est pas obligatoire
Contrairement à une idée répandue, l’acheteur n'est pas légalement obligé de verser un acompte ou un dépôt de garantie pour signer un compromis de vente.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent parfaitement conclure un avant-contrat sans prévoir le versement d'une somme d’argent. Cette possibilité peut notamment être envisagée lorsque l’acquéreur ne dispose pas immédiatement d’une épargne suffisante ou souhaite conserver ses liquidités pour financer les frais liés à son achat immobilier.
Les parties peuvent également négocier le montant du dépôt de garantie. Un vendeur ne peut donc pas imposer, en vertu d’une règle légale générale, un versement équivalant à 10 % du prix du logement.
En revanche, si le compromis prévoit le versement d’une somme à une date déterminée, l’acquéreur devra respecter cet engagement. Le Code de la construction et de l’habitation précise d’ailleurs que, lorsque les parties ont convenu d’un versement après l’expiration du délai de rétractation et en ont fixé le montant, la vente est conclue sous condition de la remise de cette somme à la date prévue.
Quel montant prévoir pour l’acompte du compromis de vente ?
En pratique, le montant demandé représente souvent entre 5 et 10 % du prix de vente du bien immobilier. Pour un appartement vendu 250 000 €, cela représenterait 12 500 € pour un acompte à 5 %, et jusqu'à 25 000 € pour un acompte à 10 %.
Mais ces pourcentages ne sont inscrits dans aucune règle imposant un montant précis. Le vendeur et l’acquéreur peuvent donc convenir d’une somme différente.
Selon la situation financière de l’acheteur, les parties peuvent notamment prévoir :
- un dépôt de garantie représentant 10 % du prix de vente ;
- un montant inférieur, par exemple 5 % ;
- une somme fixe de quelques milliers d’euros ;
- ou l’absence totale de versement.
Cette négociation peut être particulièrement importante pour les primo-accédants, qui doivent déjà prévoir d’autres dépenses liées à leur acquisition, comme les frais de notaire, les éventuels travaux ou encore les frais de garantie du crédit immobilier.
Peut-on verser l’acompte dès la signature du compromis ?
Pour l’achat d’un logement par un acquéreur non professionnel, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte à l’acquéreur.
Le versement de l'acompte peut être effectué le jour de la signature du compromis de vente, ou fixé à une date ultérieure. La somme est généralement versée au notaire qui le conserve sur un compte de séquestre dédié.
Il est donc important de ne pas confondre la signature du compromis avec le moment où les fonds peuvent effectivement être encaissés.
Bon à savoir
L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours : s’il annule la vente dans ce délai, il devra alors récupérer l’intégralité de la somme qu’il a versée au titre de l'acompte.
Que devient l’acompte si l’acheteur obtient son prêt immobilier ?
Lorsqu’une somme a été versée dans le cadre du compromis de vente, elle n’est pas perdue. Si la transaction va jusqu’à son terme, elle est prise en compte dans le financement global de l’acquisition.
Les fonds sont généralement déposés auprès du notaire, sur un compte dédié. À la signature de l’acte authentique de vente, la somme déjà versée est déduite du montant restant à payer au vendeur.
Prenons l’exemple d’un logement acheté 300 000 €. Si l’acquéreur a déjà versé 15 000 € au titre du dépôt prévu par le compromis, cette somme sera imputée sur le prix de vente lors de la signature définitive. L’acheteur ne paie donc pas deux fois cette somme.
Le dépôt de garantie constitue ainsi une avance sur le prix de vente, sous réserve que toutes les conditions suspensives soient levées et que la vente aille à son terme.
Dans quels cas l’acheteur récupère-t-il son acompte ?
Le versement d’une somme lors du compromis ne signifie pas que l’acheteur la perd automatiquement s’il renonce finalement à son projet immobilier.
Plusieurs situations peuvent conduire à sa restitution.
L’acheteur se rétracte dans les 10 jours
L’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, il peut renoncer à l’achat sans avoir à justifier sa décision. Il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception afin de notifier son intention de mettre fin au compromis de vente, et le notaire doit lui restituer la somme versée pour l'acompte.
Une condition suspensive ne se réalise pas
Le compromis de vente comporte généralement plusieurs conditions suspensives. La plus connue est la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier.
Si l’acquéreur a sollicité son financement conformément aux conditions prévues dans le compromis et qu’il ne parvient pas à obtenir son crédit immobilier, la vente peut ne pas aboutir. Dans ce cas, le dépôt versé a vocation à être restitué, conformément aux stipulations de l’avant-contrat.
D’autres conditions peuvent également être prévues selon la situation : obtention d’une autorisation administrative, vente préalable d’un autre bien immobilier ou encore absence d’exercice d’un droit de préemption.
Que se passe-t-il si l’acheteur renonce à la vente sans motif valable ?
La situation est différente lorsque l’acheteur décide de ne plus acheter alors que son délai de rétractation est expiré et que les conditions suspensives prévues au compromis sont réalisées ou levées.
Les conséquences dépendent alors du contenu précis de l’avant-contrat. Le vendeur peut notamment faire valoir les clauses prévues dans le compromis et, selon les circonstances, demander réparation du préjudice subi ou engager une action pour obtenir l’exécution de la vente.
Il est donc essentiel de ne pas considérer le dépôt versé comme le simple « prix à payer » pour pouvoir se désengager librement d’un achat immobilier. Le compromis de vente engage juridiquement les deux parties, sous réserve du droit de rétractation et des conditions suspensives prévues au contrat.
Comment est versé l’acompte ou le dépôt de garantie ?
Les modalités de paiement sont généralement précisées dans le compromis de vente. En pratique, le versement s’effectue le plus souvent par virement bancaire, notamment lorsque les fonds sont déposés auprès d’un notaire.
Le notaire ou le professionnel chargé de recevoir les fonds peut préciser à l’acquéreur les modalités de paiement à respecter. Compte tenu des règles de sécurité applicables aux transactions immobilières, il est recommandé de suivre précisément les instructions communiquées par le professionnel et de vérifier les coordonnées bancaires avant tout virement.
L’acheteur doit également intégrer cette somme dans son plan de financement. Même si le dépôt est ensuite déduit du prix de vente, il peut être nécessaire de disposer de liquidités suffisantes au moment prévu par le compromis.
Faut-il absolument négocier le montant de l’acompte ?
Tout dépend de la situation de l’acquéreur et du vendeur. Un montant élevé peut rassurer le vendeur sur la solidité du projet d’achat, mais il peut aussi représenter une somme importante à immobiliser pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois.
L’acheteur a donc intérêt à vérifier plusieurs points avant de signer :
- le montant exact demandé ;
- la date à laquelle il doit être versé ;
- le professionnel chargé de conserver les fonds ;
- les conditions permettant leur restitution ;
- les conditions suspensives prévues dans le compromis ;
- les conséquences d'un abandon du projet après l'expiration du délai de rétractation.
En cas de difficulté à réunir la somme demandée, une négociation reste possible. Un compromis peut prévoir un dépôt moins élevé, voire aucun versement, dès lors que vendeur et acquéreur sont d’accord sur les conditions de la vente.
FAQ : acompte et compromis de vente
L’acompte est-il obligatoire lors de la signature d’un compromis de vente ?
Non. La loi n’impose pas à l’acquéreur de verser un acompte ou un dépôt de garantie lors de la signature d’un compromis de vente. Le principe et le montant d’un éventuel versement sont fixés par accord entre les parties.
Quel est le montant habituel d’un acompte lors d’un compromis de vente ?
En pratique, un montant compris entre 5 et 10 % du prix de vente est fréquemment prévu. Il s’agit toutefois d’un usage : aucun pourcentage n’est imposé par la loi.
Peut-on acheter un bien immobilier sans verser d’acompte ?
Oui. Le vendeur et l’acquéreur peuvent conclure un compromis de vente sans prévoir de dépôt. Ils peuvent également fixer librement un montant inférieur à celui habituellement pratiqué.
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?
Oui. L’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours pour un achat immobilier entrant dans le champ de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.
L’acheteur récupère-t-il son acompte s’il n’obtient pas son prêt ?
Lorsque la vente est conclue sous condition suspensive d’obtention du prêt et que cette condition ne se réalise pas dans les conditions prévues par le compromis, les sommes versées ont vocation à être restituées à l’acquéreur.
L’acompte est-il déduit du prix de vente ?
Oui, lorsque la vente est finalement réalisée, la somme versée est prise en compte dans le règlement du prix de vente. L’acheteur ne paie donc pas une seconde fois le montant déjà versé.
Bon à savoir
Le versement de l’acompte s’effectue généralement par virement bancaire. A moins que l’acquéreur ne verse un acompte de moins de 3 000 €, auquel cas il peut déposer la somme par chèque à l’ordre du notaire qui le déposera sur le compte séquestre.
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