Investissement locatif : l’assurance emprunteur est-elle différente ?

Lorsqu’on évoque l’achat immobilier, une première distinction s’opère très vite entre l’achat en résidence principale et l’achat immobilier locatif pour tout acquéreur souhaitant mettre son logement en location. 

Un projet d’investissement locatif a généralement pour objectifs la génération de revenus réguliers, grâce aux loyers perçus, et/ou l’optimisation fiscale par le biais de dispositifs comme le défunt Pinel ou encore le Jeanbrun, plus récent. Bien sûr, une telle opération offre également la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier à transmettre plus tard à ses descendants. 

En raison des avantages que confère l’investissement locatif (revenus complémentaires, avantages fiscaux), la banque s’y prend un peu différemment pour calculer la capacité d’emprunt de l’acquéreur. Elle intègre 70 % des futurs loyers aux revenus de l’emprunteur pour effectuer son calcul, les 30 % restants constituant la prise de risque, notamment en raison des possibles périodes de vacance locative. 

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’assurance emprunteur reste exigée par les banques pour pallier les éventuels défauts de paiement dus aux aléas de la vie (accident, maladie) pouvant compromettre le remboursement des mensualités de crédit. 

L’assurance emprunteur protège autant le prêteur, qui prend un risque en accordant le prêt, que l’assuré. D’ailleurs, en plus des garanties essentielles fixées par la banque, l’assuré peut ajouter à son contrat des garanties spécifiques afin de couvrir les imprévus liés à son activité professionnelle ou à la pratique d’un sport extrême, par exemple. 

Il n’existe pas d’assurance emprunteur spécifique à un investissement locatif. Néanmoins, selon le profil de l’emprunteur, le niveau d’exigences requis par la banque peut être moindre, notamment au niveau des garanties, car les loyers perçus de la location couvrent au moins partiellement les mensualités de crédit. Dans certains cas, toujours selon le profil de l’emprunteur, il peut également en résulter un moindre coût de la prime d’assurance.

Contrairement aux idées reçues, les garanties fondamentales exigées par les banques sont globalement les mêmes pour un investissement locatif et pour un achat au titre de la résidence principale. 

Les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) sont le socle minimum de protection réclamé par le prêteur. Ces garanties prennent le relais et permettent le remboursement du capital restant dû en cas de décès de l’emprunteur ou s’il se retrouve incapable d’exercer son activité professionnelle. 

Pourtant, la garantie ITT (incapacité temporaire totale de travail) usuellement exigée pour un achat immobilier dont la finalité est la résidence principale n’est pas demandée systématiquement pour un investissement locatif, car la banque considère que les revenus locatifs participent au remboursement du crédit immobilier, même en cas de perte temporaire d’emploi de l’emprunteur. Toutefois, le caractère optionnel de la garantie ITT n’est pas une règle absolue et, lorsque le projet s’avère frêle (faible demande locative, etc.), la banque peut la réclamer. 

Le tarif de l’assurance emprunteur est étudié au cas par cas selon l’âge de l’assuré, son état de santé, sa profession, la durée du crédit, etc. Toutefois, dans le cadre d’un investissement locatif, la prime d’assurance est de façon générale moins élevée, car les exigences en matière de garanties obligatoires sont aussi moins importantes que celles attendues pour un achat en résidence principale. 

D'autre part, la quotité entre co-emprunteurs est également à prendre en considération dans la fixation du tarif de la prime d’assurance. Pour la résidence principale, le prêteur demande généralement une couverture à 100 % pour chacun des co-emprunteurs. En revanche, pour un investissement locatif, il est possible de réduire la quotité, avec par exemple une couverture à 50/50, ou une répartition moins équitable pour chaque co-emprunteur, ce qui revient à réduire pour chacun le montant de la prime. 

• Les garanties exigées par la banque sont globalement similaires dans les deux cas. Elles peuvent être assouplies pour un investissement locatif, car la garantie ITT est optionnelle.
• Le niveau de couverture attendu peut être moindre, notamment parce que la quotité exigée pour chaque co-emprunteur est moins importante pour un investissement locatif. 
• Pour un investissement locatif, l’impact financier d’un sinistre est moins important, car les loyers peuvent parfois contribuer au remboursement du prêt. 
• Le coût de la prime d’assurance peut être légèrement inférieur lorsque certaines garanties facultatives ne sont pas exigées.
• Dans le cadre d'un régime réel d'imposition, les primes d'assurance emprunteur liées au crédit immobilier peuvent généralement être déduites des revenus fonciers.
• La stratégie de l’emprunteur investisseur procède en termes de protection de son investissement, mais également en termes de rentabilité du projet immobilier.