Sandrine Allonier : « un courtier peut vous faire gagner jusqu’à 0,5 % sur le taux de crédit »

SeLoger. Que fait un courtier en prêts immobiliers ?

Sandrine Allonier. Il s’agit d’un intermédiaire dont la mission consiste à accompagner les particuliers dans leur recherche de la meilleure solution de financement possible. Le courtier intervient à toutes les étapes du crédit immobilier. Du calcul de la capacité d’emprunt jusqu’au déblocage des fonds. Concrètement, il est présent depuis le premier rendez-vous bancaire jusqu'à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

On attend donc d’un courtier qu’il décroche les meilleurs taux du marché ?

Oui mais pas seulement. En réalité, tout dépend du profil du client. Si le dossier est bon (le futur acquéreur est en CDI, il dispose d’un apport, etc.), la mission du courtier pourra effectivement se limiter à trouver le taux le plus bas, les conditions les plus avantageuses et les meilleures garanties. Pour cela, il mettra en concurrence ses partenaires bancaires. En revanche, il peut arriver que le courtier doive faire plus que de simplement obtenir un taux préférentiel. En présence de dossiers « moyens », c'est-à-dire de clients présentant des profils atypiques (CDD, absence d’apport, etc.), c’est carrément une solution de financement qu’il lui faudra chercher. Car encore faut-il trouver la banque qui acceptera de financer l’opération d’acquisition. Passer par un courtier en prêt immobiliers permet donc de se voir proposer une offre personnalisée, adaptée à sa situation.

Quel type de montage pouvez-vous proposer à un emprunteur « hors normes » ?

Tout dépend de sa situation. Par exemple, il pourrait être intéressant pour un client d’emprunter sur 19 ans plutôt que sur 20. En effet, en empruntant sur 19 ans, il bénéficiera des mêmes taux que sur 15 ans. Pour la même sortie mensuelle, on pourrait aussi envisager d’étaler la charge sur plus de 30 ans. Ou d’emprunter sur deux lignes : une partie du prêt sur 15 ans et une autre sur 25, à un taux plus bas. Un courtier pourra également lui proposer des prêts modulables, c’est-à-dire des prêts dont les mensualités varient en fonction de ses besoins. Un courtier fournira donc une solution « sur-mesure » à son client. Notamment par le biais de montages plus « audacieux » que ceux qu’une banque propose habituellement.

En plus de négocier les taux et d’accompagner leurs clients, les courtiers en prêts immobiliers leur évitent donc le parcours du combattant que constitue souvent le premier achat immobilier ?

Tout à fait. Plutôt que d'aller voir une banque puis une deuxième et une troisième, un emprunteur aura tout intérêt à prendre contact avec un courtier. Son expertise lui permet de savoir que telle banque accepte de prêter sur 30 ans et plus. Ou encore que telle autre propose des taux plus bas ou des conditions financières plus souples aux primo-accédants. En faisant appel aux services d’un courtier, un emprunteur se facilitera grandement la tâche. Il économisera non seulement de l’argent mais aussi son temps et son énergie.

Comment vous y prenez-vous pour obtenir des taux aussi avantageux ?

De plusieurs façons. Tout d’abord, nous pouvons nous appuyer sur des agences très bien implantées localement. De plus, nous mettons à profit notre parfaite connaissance des banques et de leurs spécificités. Nous avons également passé des accords avec de nombreux établissements bancaires (absence de frais de dossier, de pénalités de remboursement anticipé, etc.). Enfin, chez VousFinancer.com, nous traitons un volume de prêts très important. Tous ces leviers nous permettent de faire bénéficier nos clients de conditions optimisées dont ils ne pourraient pas profiter en agissant seuls.

Quelle est la part du courtage en France ?

La part de marché des courtiers dans la distribution des crédits immobiliers avoisine les 30 %. En clair, on peut dire qu’un acheteur sur trois fait appel à un courtier. Pour une large majorité d’entre eux, c’est la possibilité de décrocher des taux compétitifs qui a motivé leur démarche.

En passant par un courtier, quelle ristourne un emprunteur peut-il espérer obtenir par rapport à ce qu’il aurait obtenu en négociant lui-même ?

La décote pouvant être obtenue avoisine les 0,4 %. Voire 0,5 % si l’on a opté pour une délégation d’assurance de prêt. Dans le cas d’un engagement sur 20 ou 30 ans, la moindre économie est essentielle.

Quand le métier de courtier en prêts immobiliers est-il apparu ?

Il y a environ 40 ans. Mais à partir des années 2000 et de l’émergence d’Internet, le courtage s’est considérablement développé. Les agences en ligne côtoient désormais les agences physiques. De nos jours, les consommateurs aiment comparer. Ils sont moins attachés à leurs banques et n’hésitent plus à mettre celles-ci en concurrence.

Combien ça coûte de passer par un courtier ?

Les courtiers touchent des honoraires. Chez VousFinancer.com, ils sont rémunérés par l’emprunteur et par la banque. Pour le client, les frais de courtage s’élèvent à 1 % du montant emprunté. Pour info, cette somme est le plus souvent plafonnée à 1 500 ou 2 000 €. Elle se substitue aux frais de dossier bancaire dont le montant varie quant à lui entre 250 € et 1 000 € et qui ne sont dus qu’après le déblocage des fonds. Comme le rappelle l’article L321-2 du Code de la consommation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ». En clair, si le projet d’acquisition n’aboutit pas, le client ne devra rien au courtier. Nos tarifs sont indiqués sur des fiches tarifaires que nos clients peuvent consulter à tout moment. Quant à la rémunération versée par la banque au courtier, elle est également plafonnée et correspond généralement à 1 % du montant du prêt accordé.

Qu’ont les banques à gagner à traiter avec un courtier ?

Le fait pour un établissement bancaire de travailler avec un courtier représente un gain opérationnel non négligeable. En effet, il n’a pas à démarcher ce client puisque c’est nous qui le lui amenons. De plus, le dossier ayant été monté en amont par nos soins, la banque dispose d’un produit « fini ».

En combien de temps répondez-vous à vos clients ?

Un courtier est évidemment tributaire des banques mais sa connaissance technique approfondie des montages de prêts lui permet de savoir rapidement si un dossier est finançable en l'état ou non. S’il l’est, le courtier orientera son client vers les banques dont il sait qu’elles conviennent à ses besoins et lui proposeront les meilleurs taux. Au contraire, si le dossier n’apparaît pas finançable, le courtier conseillera alors son client pour qu’il le devienne. Le fait que ce soit le courtier qui se charge de l’aspect administratif du dossier permet d’optimiser les délais de traitement. Et de réduire la durée séparant le moment où le client identifie le bien qu’il souhaite acheter de celui où la banque lui donne son feu vert. Pour info, chez VousFinancer.com, nous recevons nos clients dans les 48 heures. Une fois le dossier monté, il est transmis aux banques. Il faut alors compter une semaine maximum pour obtenir un accord de principe et environ trois semaines pour une offre de prêt.

Avez-vous en tête le cas d’un client que vous avez aidé, par votre expertise, à devenir propriétaire alors que sur le papier, c’était loin d’être gagné ?

Un trentenaire nous avait contactés. Il allait se marier et voulait acheter sa résidence principale. Mais ayant déjà souscrit trois crédits (un crédit pour sa voiture, un crédit « conso » et un crédit immobilier en investissement locatif), il était dans l'impossibilité d'en souscrire un autre. Nous lui avons alors proposé de regrouper ses crédits en un seul et d'allonger la durée de son remboursement. Notre client a ainsi pu s'offrir son logement.