Un simulateur de capital restant dû pour estimer votre solde de prêt

Le capital restant dû est une notion utilisée dans la finance, et plus particulièrement lors d'un prêt immobilier. Il s'agit du montant total de l'emprunt qu'un débiteur doit encore payer à son organisme prêteur, incluant à la fois le capital initial et les intérêts accumulés. Cette somme restant à payer est actualisée (et diminue) à chaque nouvelle mensualité.

Bon à savoir : avec un prêt immobilier amortissable classique, le débiteur commence par payer des intérêts calculés sur le montant restant dû. Au fur et à mesure des mensualités, la part des intérêts remboursée devient négligeable, tandis que celle du capital augmente.

Calculez le montant exact de votre capital restant dû en quelques clics, grâce à notre simulateur gratuit. Renseignez les données essentielles de votre prêt : montant initial emprunté, taux d'intérêt, durée totale et montant des mensualités déjà remboursées. L'outil calcule le solde résiduel, en prenant en compte l'amortissement progressif à chaque échéance. SeLoger vous offre une vision claire de votre situation financière et de votre crédit immobilier.

Calculer votre capital restant dû s'avère indispensable dans plusieurs situations : pour renégocier un prêt, procéder à un remboursement anticipé ou encore ajuster votre assurance emprunteur.

Renégociation ou rachat de crédit

La renégociation de crédit immobilier est une pratique très avantageuse en période de baisse des taux d'emprunt immobilier. Plus votre capital restant dû sera faible, et plus les conditions de renégociation et de rachat seront avantageuses pour vous…, d'où l'importance de bien les estimer.

Bon à savoir : taux directeurs en 2025

Après une augmentation progressive jusqu'à plus de 4 % (décembre 2023), on assiste à une baisse progressive (environ 3 % en février 2025) des frais d'emprunt immobilier. Si cette tendance se confirme, on vous conseille de contacter votre courtier ou votre banque pour renégocier votre prêt immobilier à la baisse.

Vente ou remboursement anticipé

Vous souhaitez revendre votre bien avant l'échéance finale de votre projet ou procéder à un remboursement anticipé ? Le calcul du capital restant dû va vous aider à déterminer le coût exact que vous aurez à payer. Grâce à cette information, vous serez en mesure de fixer un prix de vente, qui vous assure une plus-value satisfaisante, ou de mieux évaluer l'impact des indemnités, dans le cadre d'un remboursement anticipé.

Remboursement anticipé : quels frais ?

Le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour les emprunts à taux fixe est encadré par la loi. Les indemnités maximales ne peuvent pas dépasser l'équivalent de 6 mois d'intérêts sur le capital déjà remboursé ou 3 % du montant du capital restant dû.

Assurance emprunteur

Les assurances emprunteur dégressives proposent des primes qui diminuent à mesure que le capital s'amortit. Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Lemoine en 2022, les particuliers ont le droit de changer d'organisme d'assurance à tout moment. Si vous n'êtes plus satisfait de votre contrat actuel, connaître votre capital restant dû vous permettra d'évaluer l'opportunité d'un changement d'assureur.

Optimisation fiscale

Si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Un remboursement anticipé du capital réduit le montant total des intérêts futurs, et donc la somme que vous pourrez déduire. Évaluez le capital restant dû afin de mesurer l'impact d'une telle opération sur votre fiscalité.

La formule de base est relativement simple. Elle se présente de la manière suivante :

Capital restant dû = (Capital emprunté + intérêts) - Total du capital déjà remboursé

Exemple chiffré appliqué

Prenons un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans, au taux fixe de 2,5 %. Après 5 ans de remboursement, vous avez payé environ 63 000 € de capital et 19 000 € d'intérêts. Le capital restant dû s'élève donc à 137 000 € à ce moment.

Cette méthode simplifiée ne vous offre qu'une estimation approximative. Pour un calcul plus précis, qui prendra en compte l'amortissement progressif, utilisez notre simulateur en ligne.

Quelle fréquence de mise à jour ?

À chaque mensualité, vous payez à la fois des intérêts et une part du capital. La mise à jour de votre restant dû s'effectue ainsi tous les mois.

Différence capital restant dû / amortissement

Ce sont des concepts parfaitement opposés. Le capital restant dû correspond au montant total de l'emprunt qu'il reste à rembourser. L'amortissement est la partie déjà remboursée à l'établissement prêteur.

Comment suivre facilement mon capital restant dû

Si vous souhaitez évaluer précisément le restant de votre capital à payer, utilisez notre simulateur SeLoger. Référez-vous également au tableau d'amortissement fourni par votre banque. Cette solution vous propose une vue précise sur les échéances de paiement à venir.

Comment réduire plus vite mon capital restant dû ?

Plusieurs stratégies sont envisageables pour réduire votre capital restant dû plus rapidement. Le dispositif de remboursement anticipé partiel ou total est une option, mais attention aux frais ! Vous pouvez également diminuer la durée de votre prêt ou augmenter vos mensualités, après renégociation avec votre établissement bancaire.

_^Sources :

_{^{Bofip.com impots.gouv : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d'emprunt}}