Investissement immobilier : êtes-vous concerné par l'augmentation de la CSG ?

En France, les revenus issus des capitaux financiers et du patrimoine immobilier sont soumis à une imposition sociale complémentaire, en plus de l’impôt sur le revenu. Ils supportent un taux global de 17,2 %, composé de 9,2 % de CSG (Contribution sociale généralisée), 0,5 % de CRDS (Contribution au remboursement de la dette sociale) et 7,5 % de prélèvement de solidarité.

La CSG est un impôt prélevé à la source sur l’ensemble des revenus des résidents français (salaires, pensions, revenus fonciers, placements et même gains de jeux, etc.) à l’exception des prestations sociales. Une réforme entrée en vigueur au 1^er janvier 2026, issue de la loi de financement de la Sécurité sociale, augmente de 1,4 point le taux de CSG sur certains revenus financiers et patrimoniaux, portant le taux à 10,6 %.

Cette hausse concerne certains revenus immobiliers et produits d’épargne mais plusieurs placements y échappent, conservant le taux antérieur de 9,2 %. Cette mesure, impactant directement le pouvoir d’achat des contribuables, s’inscrit dans une logique de renforcement du financement de la protection sociale, mais soulève des interrogations sur l’équité fiscale et la compétitivité des placements en France. Les contribuables doivent donc adapter leur stratégie patrimoniale et financière, en prenant en compte ces nouvelles règles applicables dès 2025 pour certains revenus, et 2026 pour les autres.

Plusieurs revenus du patrimoine sont concernés par l’augmentation de la CSG. Jusqu’alors soumis à un taux global de 17,2 % de prélèvements sociaux, dont 9,2 % de CSG, ceux perçus en 2025 seront soumis en 2026 à un taux global de 18,6 %, dont 10,6 % de CSG.

Parmi les revenus concernés, nous retrouvons :

• les rentes issues de la vente d’un bien immobilier en viager ;
• les plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux ;
• les profits sur instruments financiers à terme ;
• les plus-values de cession d’actifs numériques ;
• les plus-values et créances soumises à l’exit tax, les distributions de plus-values et d’actifs par les FCP et Sicav ;
• les distributions de plus-values de sociétés de capital-risque (SCR) ;
• les plus-values professionnelles à long terme ;
• les bénéfices non professionnels (BIC, BNC, BA).

Pour les produits de placement, qui supportaient jusqu’ici un taux global de 17,2 % de prélèvements sociaux, dont 9,2 % de CSG, au moment de leur encaissement, le taux global est porté à 18,6 %, dont 10,6 % de CSG, depuis le 1^er janvier 2026.

Sont visés les dividendes et distributions assimilées, les produits de placement à revenu fixe (obligations, titres d’emprunt négociables, créances, dépôts, cautionnements, comptes courants, livrets bancaires, etc.), les gains réalisés dans un PEA ou un compte PME innovation, les produits de l’épargne salariale (participation, PEE, PEI, Perco) ou encore les gains de cession de meubles soumis au régime fiscal des plus-values.

Pour préserver l’attractivité de l’investissement locatif, la loi a exempté de la hausse de la CSG les revenus fonciers issus de la location de biens nus. Ces revenus, perçus en 2025, continueront d’être soumis au taux global de 17,2 % de prélèvements sociaux, dont 9,2 % de CSG, en 2026.

Par ailleurs, certains produits d’épargne et de placement, explicitement listés par la loi, échappent également à cette augmentation et restent soumis au taux antérieur de 9,2 %. C’est notamment le cas :

• des plus-values immobilières mentionnées aux articles 150 U à 150 UC du Code général des impôts ;
• des produits liés aux contrats de capitalisation et d’assurance-vie ;
• des intérêts et primes des comptes épargne logement (CEL) ouverts avant le 31 décembre 2017 ;
• des intérêts et primes des plans épargne logement (PEL) de moins de 12 ans ouverts à la même date ;
• des revenus, rentes et primes issus des plans d’épargne populaire (PEP).

Cette distinction vise à protéger certains placements jugés stratégiques ou à fort impact social, tout en recentrant la hausse sur les revenus financiers et patrimoniaux les plus mobiles.

Contrairement aux propriétaires-bailleurs qui louent des biens immobiliers nus, échappant à la hausse de la CSG, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont directement impactés. Les loyers perçus en 2025, imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), seront soumis en 2026 à un taux global de 18,6 % de prélèvements sociaux, dont 10,6 % de CSG. Pour les LMNP relevant du régime micro-BIC, cette hausse s’ajoute à une augmentation de l’impôt sur le revenu en 2026, aggravant leur charge fiscale.

En revanche, les loueurs non professionnels soumis au régime des cotisations sociales, comme c’est le cas de certains exploitants de meublés touristiques ou de chambres d’hôtes, ainsi que les loueurs en meublé professionnels (LMP), qui relèvent de la CSG sur les revenus d’activité, ne sont pas concernés par cette réforme.

De leur côté, les plans épargne retraite (PER) ne bénéficient pas d’exonération. Leurs revenus sont donc soumis, en principe, à la CSG majorée de 10,6 % depuis le 1^er janvier 2026. Toutefois, les PER souscrits auprès d’un assureur, structurés comme des contrats d’assurance-vie, devraient échapper à la hausse. À l’inverse, les PER bancaires, assimilés à des comptes-titres, sont bel et bien soumis à la CSG à 10,6 % depuis cette même date.