Quel dispositif choisir pour défiscaliser en 2025 : PER, LMNP, SCPI ou assurance-vie ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet à un particulier d’investir dans un bien immobilier meublé destiné à la location, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Ce dispositif est particulièrement apprécié pour sa souplesse et la possibilité qu’il offre de percevoir des revenus faiblement fiscalisés.

Un principe simple, une fiscalité optimisée

L’investisseur en LMNP peut opter pour deux régimes fiscaux :

• le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire jusqu’à 50 % sur les revenus locatifs (valable si les loyers sont inférieurs à 77 700 € par an) ;
• le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) ainsi que d’amortir le bien et le mobilier. Résultat : dans de nombreux cas, les revenus locatifs ne sont pas imposés pendant plusieurs années.

Quel type de biens viser ?

Le LMNP peut s’appliquer à :

• des biens classiques (studios, T2, colocations meublées) ;
• des résidences services (étudiantes, seniors, affaires, Ehpad), souvent gérées par un exploitant via un bail commercial.

Ce second cas est particulièrement prisé pour sa gestion déléguée et la régularité des loyers.

Pour quel profil d’investisseur ?

Le LMNP s’adresse particulièrement à :

• des investisseurs imposés dans les tranches moyennes à hautes ;
• ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en générant un revenu complémentaire régulier, des personnes recherchant un investissement immobilier accessible et sécurisé, avec une fiscalité avantageuse.

Lancé en 2019 pour simplifier les anciens dispositifs (Perp, Madelin, Préfon, etc.), le plan épargne retraite (PER) s’est rapidement imposé comme l’un des leviers fiscaux les plus efficaces pour préparer sa retraite tout en réduisant son imposition annuelle.

Comment fonctionne le PER ?

Le PER est une enveloppe d’épargne à long terme, alimentée par des versements volontaires, des transferts d’anciens produits retraite ou des abondements d’entreprise (dans le cas d’un PER collectif). L’épargne reste bloquée jusqu’à la retraite, sauf cas exceptionnels (achat de résidence principale, décès, invalidité…).

Le principal intérêt réside dans la déduction des versements du revenu imposable : un contribuable dans la tranche marginale à 30 % ou 41 % peut ainsi économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt chaque année.

Quelle fiscalité à la sortie ?

Au moment de la retraite, le capital peut être récupéré :

• en rente viagère (imposable) ;
• ou en capital (imposition partielle selon la nature des versements et la fiscalité en vigueur).

La fiscalité différée permet donc un gain immédiat, à condition d’anticiper sa situation future.

Pour quel profil d’épargnant ?

Le PER est particulièrement adapté à :

• des actifs fortement fiscalisés ;
• des professions libérales ou indépendants ;
• toute personne souhaitant préparer sa retraite tout en réduisant son imposition actuelle.

C’est un produit complémentaire à l’immobilier locatif : il ne génère pas de charges ni de gestion et peut être optimisé dans une stratégie patrimoniale globale.

L’assurance-vie demeure en 2025 l’un des placements préférés des Français⁽¹⁾ — et ce n’est pas un hasard. Souple, polyvalente et fiscalement avantageuse, elle s’adapte à de nombreux objectifs : épargne long terme, transmission, optimisation fiscale ou complément de revenus.

Un cadre souple, une fiscalité dégressive

L’assurance-vie permet de placer son épargne sur :

• des fonds en euros (capital garanti, rendement modeste) ;
• des unités de compte (UC) sur des supports variés (actions, SCPI, fonds sectoriels…), plus dynamiques mais soumis aux fluctuations des marchés.

La fiscalité devient attractive au bout de 8 ans, avec des abattements annuels sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple) et une imposition réduite en cas de retrait.

Et en cas de décès ?

L’assurance-vie offre un cadre de transmission patrimoniale privilégié, avec une exonération jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (hors succession), ce qui en fait un outil de premier plan pour anticiper la transmission familiale.

Pour quel profil d’épargnant ?

L’assurance-vie convient à :

• des épargnants prudents ou équilibrés, grâce à la diversité des supports ;
• des personnes souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine ;
• ceux qui recherchent une alternative liquide à l’immobilier, tout en conservant une vision long terme.

Elle peut aussi être utilisée pour loger d'autres produits d’investissement, comme certaines SCPI, et ainsi bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus.

Face à la diversité des solutions de défiscalisation disponibles en 2025, le bon choix dépend avant tout de vos objectifs personnels et de votre situation.

• Si vous recherchez des revenus réguliers à court terme, les SCPI de rendement ou le LMNP peuvent être privilégiés.
• Pour une réduction immédiate d’impôt sur le revenu, le PER s’avère souvent très efficace, en particulier pour les contribuables fortement imposés.
• Si vous souhaitez construire une stratégie patrimoniale globale et transmissible, l’assurance-vie reste un incontournable.
• Enfin, pour les profils prudents ou débutants, diversifier entre plusieurs solutions peut offrir un bon équilibre entre fiscalité, rendement et liquidité.

Face à ces choix multiples, il peut être intéressant de se faire accompagner par un expert capable d’analyser votre situation dans sa globalité. Pour cela, vous pouvez faire appel à Valority, spécialiste en investissement immobilier et en gestion de patrimoine, qui propose un accompagnement personnalisé, adapté à chaque profil d’épargnant.

(1) Source : Baromètre 2025 de l’Épargne en France et en régions, réalisé par Ifop pour Altaprofits.