La vente d’un bien immobilier, comme une résidence secondaire, peut être partiellement ou totalement exonérée d’impôt. Cela dépend soit de la durée de détention du bien, soit du réinvestissement du prix de vente dans une nouvelle résidence principale. Voyons comment profiter de ces abattements et exonérations.
Comment calculer votre plus-value immobilière
Lorsque vous vendez une résidence secondaire, la plus ou moins-value correspond à la différence entre le prix auquel vous vendez et le prix auquel vous avez acheté le bien. À ce montant peuvent s’ajouter ou s’en retrancher certains éléments prévus par le Code générale des impôts, comme les frais d'acquisition, les honoraires, les diagnostics ou les travaux réalisés.
Pour calculer votre plus-value nette, on applique ensuite un abattement selon la durée pendant laquelle vous avez possédé le bien. Cette durée se calcule par périodes de 12 mois, depuis la date d’acquisition jusqu'à la date de vente du bien.
Impôts et abattements : ce qu’il faut savoir
L’abattement pour durée de détention fonctionne ainsi : 6 % par année au-delà de la 5e et jusqu’à la 21ᵉ année, puis 4 % pour la 22ᵉ année de détention. En d’autres termes, plus vous gardez votre bien longtemps, plus la partie imposable de votre plus-value diminue.
L’impôt sur le revenu est ensuite de 19 % sur la plus-value nette. L’exonération totale est acquise après 22 ans de possession.
Aux 19 % d’impôt sur le revenu s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, eux aussi calculés après un abattement spécifique :
- 1,65 % par année de détention entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année,
- 1,60 % pour la 22ᵉ année,
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.
L’exonération complète des prélèvements sociaux n’est atteinte qu’après 30 ans.
Ce qui pourrait changer dans la loi
Le projet de loi de finances prévoit de modifier la manière dont ces abattements pour durée de détention sont calculés. En d’autres termes, au lieu d’appliquer les pourcentages actuels, ils pourraient être indexés sur l’inflation. Il faudra donc suivre l’évolution de la loi avant de vendre, car ces règles pourraient changer.
Première vente hors résidence principale : comment être exonéré
Si vous vendez pour la première fois un logement qui n’est pas votre résidence principale, comme une résidence secondaire, vous pouvez bénéficier d’une exonération sous certaines conditions.
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années.
- Le prix de vente est réutilisé pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 24 mois.
En d’autres termes, l’exonération ne porte que sur la part du prix que vous réinvestissez. Si vous n’utilisez qu’une partie, vous ne bénéficiez que d’une exonération partielle.
Le montant réinvesti ne prend pas en compte les emprunts : comme l’a précisé le tribunal administratif de Caen dans une décision récente, le remboursement du prêt lié au bien vendu ne compte pas dans le calcul. Cette exonération n’est possible qu’une seule fois et doit être mentionnée dans l’acte de vente avec son fondement juridique.
Références juridiques
- BOI-RFPI-PVI-20-20
- BOI-RFPI-PVI-10-40-30
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)