Le DPE dans le neuf : des règles spécifiques à respecter

À la différence d’un logement ancien, le diagnostic de performance énergétique (DPE) d’une construction neuve (maison individuelle, appartement situé dans un immeuble résidentiel, villa au sein d'un lotissement) est réalisé avant son occupation. Il incombe au maître d'œuvre, qu'il s'agisse du promoteur, de l'architecte ou du constructeur, d'en assurer la mise en place, conformément à l'article L134-2 du Code de la construction et de l'habitation, en s'appuyant sur une estimation de la consommation énergétique prévue pour la première année d'usage.

L’évaluation est ensuite réalisée par un diagnostiqueur certifié, seul professionnel habilité à ce type d’intervention. Sa certification repose sur trois exigences fondamentales :

• il doit prouver ses compétences techniques et organisationnelles en respectant un référentiel précis et se soumettre à une évaluation régulière du Comité français d'accréditation (COFRAC) ;
• une couverture par une assurance responsabilité civile professionnelle est également requise ;
• le diagnostiqueur doit garantir une analyse indépendante et impartiale, à l'abri de toute influence extérieure.

Le DPE s’impose pour la majorité des biens immobiliers neufs, bien que certaines exceptions existent. En effet, divers types de constructions échappent à cette obligation, notamment :

• les maisons individuelles et leurs dépendances de moins de 50 m² ; 
• les logements occupés moins de quatre mois par an ; 
• les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ; 
• les constructions temporaires dont la durée d’exploitation ne dépasse pas deux ans ; 
• les édifices religieux récemment construits.

L’établissement d’un DPE pour une construction neuve s’appuie sur plusieurs critères déterminants. Ce diagnostic examine les spécificités du bâtiment ainsi que ses équipements techniques, tels que le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la climatisation et la ventilation. En revanche, il exclut les consommations dites de confort, comme l’éclairage et les appareils électroménagers.

L’évaluation repose sur deux axes majeurs. D’une part, elle estime la consommation énergétique annuelle de chaque équipement, permettant ainsi d’établir un bilan global assorti d’une estimation des coûts. Ces calculs sont effectués selon des scénarios d’occupation standardisés, avec des plages horaires et des consignes de chauffage uniformisées, afin de garantir une comparaison objective entre les logements.

D’autre part, le DPE mesure l’impact environnemental du bâtiment en quantifiant les émissions de gaz à effet de serre associées à sa consommation d’énergie. La part d’énergie renouvelable intégrée au fonctionnement du logement constitue également un élément clé de cette analyse. Une attention particulière est accordée à la production d’eau chaude sanitaire, qui représente une part conséquente des besoins énergétiques dans les constructions neuves. L’ensemble de ces éléments aboutit à l’attribution d’une étiquette énergie, répartie en trois niveaux, allant de A (excellente performance) à C (performance moyenne).

Enfin, l’ADEME joue un rôle clé dans l’homologation du DPE en attribuant un numéro d’identification unique garantissant son authenticité. L’absence de cette référence peut remettre en cause la validité juridique du diagnostic et compliquer l’accès à certaines aides financières. Par ailleurs, un DPE non enregistré auprès de l'ADEME peut être contesté lors d'une transaction immobilière.

Depuis janvier 2022, la RE 2020 a remplacé la RT 2012, une réglementation thermique visant à limiter la consommation énergétique des bâtiments neufs. Les principaux objectifs de cette nouvelle réglementation sont les suivants :

• encourager la sobriété énergétique en favorisant les énergies renouvelables et en imposant des seuils de consommation plus stricts que ceux définis par la RT 2012 ;
• réduire l’empreinte carbone grâce à plusieurs leviers. D’un côté, le choix des matériaux de construction privilégie ceux ayant un faible impact environnemental, notamment les matériaux biosourcés et à faible émission de CO₂. De l’autre, l’optimisation de l’énergie consommée durant l’exploitation du bâtiment repose sur des solutions performantes, comme la généralisation des pompes à chaleur ;
• renforcer le confort thermique en été en intégrant des solutions limitant la surchauffe, en optimisant l’orientation des bâtiments et en privilégiant des dispositifs de refroidissement passif.

À partir du premier semestre 2025, un renforcement des exigences environnementales sera mis en place. Deux indicateurs clés seront concernés.

• L'IC énergie, qui évalue l'impact carbone de la consommation énergétique du bâtiment.
• L'IC construction, qui mesure l'empreinte carbone liée à la construction elle-même.

Des ajustements supplémentaires sont prévus pour 2028 et 2031, avec des exigences encore plus strictes concernant les deux indicateurs liés au carbone.

La refonte du diagnostic de performance énergétique par la loi ELAN de 2018 a instauré un cadre rendant ce document opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2021.

Dès lors, tout écart entre la consommation réelle d’un bien neuf et les données du diagnostic peut faire l’objet d’un recours légal visant à contester les informations fournies.

Le DPE d'un logement neuf doit être inclus dans le dossier de diagnostics techniques annexé au compromis de vente. Les autres diagnostics à fournir sont les suivants :

• l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERP), qui évalue les dangers liés aux risques d’inondation, de séisme ou de pollution ; 
• le diagnostic Radon, à réaliser si le logement est situé dans une zone à risque de présence de ce gaz ; 
• le diagnostic termites ou mérules, exigé si le bien se trouve dans une zone infestée par ces nuisibles.