Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et souhaitez le vendre ou le louer ? Il vous faudra alors réaliser un certain nombre de diagnostics obligatoires, dont le bilan de l’état des risques, censé prévenir l'acquéreur ou le locataire potentiel des éventuels risques liés au bien et à son environnement. De quoi s’agit-il ? Quelles sont les responsabilités et devoirs du propriétaire ? Quelles sanctions peut-il encourir s’il déroge à ses obligations ? On vous explique tout.
L’état des risques, c’est quoi ?
Dans la famille des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location – quel que soit le type de bien – l’état des risques et pollutions (ERP), rebaptisé état des risques (ER), doit figurer dans le dossier de diagnostics techniques (DDT) annexé, selon le cas, à la promesse et à l’acte de vente ou au bail de location. Comme son nom l’indique, son rôle est de faire état des risques potentiels portant sur le bien immobilier concerné ou sur sa localisation : naturels, miniers, technologiques, sismiques, recul du trait de côte (érosion du littoral) ou encore radon dans les zones à potentiel gaz radioactif. En accord avec le dispositif d'Information des acquéreurs et des locataires (IAL), l'objectif est donc de prévenir les futurs occupants des lieux des éventuels risques auxquels est exposé le bien, pour leur permettre de se positionner en toute connaissance de cause.
À partir de 2025, l’ER devrait également intégrer une obligation de débroussaillement pour les biens situés dans des zones exposées au risque d’incendie, comme prévu par la loi du 10 juillet 2023.
Évolutions réglementaires, que dit la loi ?
Instauré par la loi du 30 juillet 2003 et obligatoire depuis le 1er juin 2006, l’état des risques a connu plusieurs modifications au fil des ans. La nouvelle réglementation, entrée en vigueur le 1er janvier 2023 en vertu d'un décret d'application de la loi Climat et Résilience (article 236), prévoit plusieurs évolutions du dispositif de l'IAL relatives à l’état des risques :
- Le document de l’ER doit être remis par le propriétaire ou le bailleur à sa contrepartie dès la première visite du bien.
- L’annonce immobilière pour vente ou location – quel que soit le canal de diffusion – doit permettre d’accéder à l’état des risques et inclure la mention légale : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques ».
- Sa validité étant de six mois, l’ER doit faire l’objet d’une actualisation « si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de l’acte de vente. »
- Le propriétaire ou le bailleur est tenu de faire figurer directement dans l'ER les éventuels sinistres – catastrophes naturelles, technologiques... – ayant affecté tout ou partie du bien et donné lieu au versement d’une indemnité.
L'état des risques réglementé pour l'information des acquéreurs et des locataires (Errial) est un outil numérique permettant de générer un formulaire pré-rempli, pour toute adresse, mentionnant les risques auxquels un bien immobilier est soumis. Il appartient ensuite au propriétaire de vérifier l’exactitude des informations indiquées et de compléter le formulaire, notamment en cas de sinistres indemnisés.
Obligations légales, comment s’y conformer ?
Contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers, l’IAL sur l’état des risques ne nécessite pas de faire appel à un professionnel agréé puisqu’il suffit de remplir le formulaire en ligne, considéré comme conforme dès lors qu’il compile toutes les informations requises, stipulées par l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Ces données doivent être à jour à la date de la signature de la promesse de vente, de l’acte authentique ou du bail en cas de location du bien. Mais attention ! Malgré son aspect de simple formulaire, vendeurs ou bailleurs d’un actif immobilier concerné par un ou plusieurs risques naturels peuvent d’exposer à de lourdes sanctions :
- En cas d’absence de ce document, considérée comme un vice-caché, notamment s’il n’est pas transmis aux échéances prévues par la loi, soit dès la première visite du bien et aux étapes clés du processus de vente ou à la signature du bail.
- Dans le cas où le document n’est pas conforme : sa validité a expiré, il comporte des erreurs, des omissions ou de fausses informations.
Quelles sanctions s’appliquent ?
On ne badine pas avec la loi ! En cas de non-respect de l’obligation d’IAL, propriétaires et bailleurs voient leur responsabilité engagée. De fait, un recours peut être formé par le locataire ou l’acquéreur en cas de préjudice, pouvant déboucher, toujours selon le Code de l’environnement, sur une « résolution » de la transaction, soit :
- L’annulation du contrat de vente ou de location avec restitution des sommes versées.
- Une diminution du prix de vente ou de la location.
La cour d’appel de Montpellier a récemment confirmé l’annulation de la vente d’une maison survenue 13 ans plus tôt pour motif que « le vendeur a faussement déclaré que le bien n’avait pas subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle ». Ce qui a débouché sur la résolution de la vente et la demande de remboursement intégral par le vendeur de la somme de 400 000 €, correspondant au prix de vente, ainsi que de divers intérêts au titre des frais d’agence et de notaire.
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