Comment vendre un bâtiment agricole ?

Pour maximiser les bénéfices, et réussir votre vente, on a quelques conseils qui pourront vous servir. Estimation de la valeur du bien, diagnostics obligatoires ou encore procédure en cas de présence d’amiante… SeLoger vous explique comment vendre un bâtiment agricole avec brio.

Le terme « bâtiment agricole » désigne un ensemble de bâtiments utilisés par des agriculteurs ou des fermiers, comprenant des étables, des bergeries, des écuries et des espaces de stockage pour les récoltes. Il constitue le lieu central de l'exploitation agricole, s'étendant sur plusieurs hectares avec une surface habitable conséquente. 

Ce type de propriété attire particulièrement les investisseurs cherchant un cadre paisible en milieu agricole pour valoriser leur patrimoine et réaliser une plus-value dans le cas d’un achat en décote. Vendre un tel bien présente donc actuellement des avantages indéniables.

Vous voulez conclure une bonne affaire ? Le meilleur moyen d’y parvenir est de faire appel à des professionnels en contactant une agence immobilière spécialisée. Grâce à leur réseau étendu et à leur expertise, ces experts peuvent accroître la visibilité de votre bâtiment agricole. Leur connaissance approfondie du marché leur permettra également de dénicher les meilleures offres, pour vous satisfaire au maximum !

Vous vous demandez sûrement quel est le prix d’un bâtiment agricole en m². Malheureusement, il n’existe pas de règle générale : tout dépendra de l’état de votre bien, de sa superficie, de ses atouts, de sa situation géographique, etc. Pour connaître la valeur immobilière d’un bâtiment agricole, le meilleur moyen reste de faire réaliser une estimation par un professionnel spécialisé. 

L’estimation d’un bâtiment agricole implique de considérer le coût théorique de sa reconstruction, en appliquant une décote pour l'usure et en évaluant son adaptation à l'usage agricole. Eh oui, car contrairement à une maison d’habitation, ici, l’idée est aussi de savoir si la ferme est exploitable telle quelle ou non ! 

Le coût de reconstruction à neuf

La première étape d’une estimation consiste donc à évaluer la valeur de la reconstruction d'un bâtiment similaire à neuf, en prenant en compte le coût actuel des matériaux et de la main-d'œuvre.

Le coefficient de vétusté

Ensuite, une usure d'environ 3 % par an est appliquée à la valeur « à neuf » du bâtiment. Ce taux de vétusté dépend de l'âge du bâtiment, des matériaux utilisés et de sa durée de vie potentielle, généralement estimée à trente ans en agriculture. Ainsi, un bâtiment perd approximativement 3 % de sa valeur chaque année, ce qui peut entraîner une diminution significative au fil du temps. Par exemple, un bâtiment qui coûterait 100 000 euros à construire aujourd'hui pourrait voir son prix divisé par deux dans vingt ans en raison de l'effet de vétusté.

L’utilisation agricole

Le professionnel évalue ensuite la valeur d'usage agricole du bâtiment en analysant la qualité technique de chaque élément, notamment : 

• la charpente ;
• le bardage ;
• la couverture ;
• la maçonnerie ;
• et les équipements de traite. 

Chacun de ces éléments reçoit une note de valeur d'usage agricole de 0 à 1, reflétant la qualité de réalisation et la durabilité. L’agent examine également l'adaptabilité de la structure, sa possibilité d'agrandissement, d'aménagement différent ou de reconversion, tout en tenant compte des contraintes réglementaires et environnementales. L'ensemble de ces facteurs conduit à un coefficient global de valeur d'usage.

La valeur actualisée qui sert de base de négociation

La valeur actualisée du bâtiment prend en considération la valeur de reconstruction, la vétusté et l'utilité agricole. Elle peut servir de référence lors de négociations avec un potentiel acheteur.

En cas de vente, divers diagnostics immobiliers sont obligatoires, conformément à la loi, afin d'évaluer la dangerosité, la sécurité et la consommation d'énergie du bâtiment. Pour les habitations, la réglementation, spécifiée par l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, est plus stricte que pour les bâtiments agricoles. Les diagnostics obligatoires pour une ferme comprennent :

• Le diagnostic amiante pour les constructions antérieures à juillet 1997.
• Le constat de risque d'exposition au plomb pour celles antérieures à janvier 1949.
• Les diagnostics gaz et électricité pour les bâtiments d'habitation.
• Le diagnostic termite si le bâtiment est dans une zone concernée. 
• L’état des risques pour les zones à risques naturels ou technologiques.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis 2006, sauf pour les bâtiments agricoles non chauffés ou dont la température normale est inférieure à 12 °C.

Ces diagnostics, réalisés par un expert agréé, sont regroupés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Un propriétaire foncier a la liberté de vendre ses terres agricoles à tout moment, même si elles sont actuellement louées par bail rural. Il n'est pas nécessaire d'attendre la fin du bail.

Cependant, il doit respecter quelques règles, et notamment le droit de préemption du preneur en place, qui a le droit d'acheter prioritairement en cas de mise en vente des terres (article L 412-5 du code rural). En cas de non-préemption, le tiers acquéreur devient le nouveau bailleur du preneur, conformément au principe de la continuité du bail.

Même si l'amiante est interdit depuis 1997, de nombreux bâtiments agricoles anciens en contiennent encore, n’ayant pas fait l’objet d’un désamiantage.

Comme on l’a dit plus haut, lors de la vente d'un bâtiment, un agriculteur doit faire appel à un diagnostiqueur pour réaliser un constat avant-vente de la présence d'amiante et constituer un Dossier Technique Amiante (DTA). Bien que non exhaustif, le DTA identifie certains matériaux et produits visibles contenant de l'amiante et leur état de conservation. En cas de transmission ou de reprise, l'éleveur doit transmettre les repérages amiante au repreneur, ce dossier étant joint au contrat de vente.

En toute logique, la valeur d’un bâtiment agricole avec amiante est diminuée par rapport à un corps de ferme sans amiante. Il peut alors être intéressant de réaliser un désamiantage avant la vente. 

Le coût d’un désamiantage de bâtiment agricole

Pour réaliser un désamiantage d’un bâtiment agricole, il faut faire appel à une entreprise spécialisée. Le coût varie, il peut notamment augmenter si la surface à traiter est faible, mais grosso modo, retenez qu’il est au minimum de 25 €/m².