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Pourquoi un bon DPE est-il primordial pour la vente de votre logement ?

Blandine Rochelle
mis à jour le
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Les performances énergétiques des logements, qui sont affichées dans le DPE, n'ont jamais été scrutées d'aussi près par les acquéreurs et les locataires. Cela entraîne une valorisation importante des logements performants, sans oublier les contraintes qui vont peser de plus en plus sur les passoires énergétiques dans les prochains mois et les années à venir.

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Le DPE est désormais un argument de vente important, qui peut entraîner une décote ou une valorisation importante du logement. © sirtravelalot - Shutterstock
Le DPE est désormais un argument de vente important, qui peut entraîner une décote ou une valorisation importante du logement. © sirtravelalot - Shutterstock
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Les passoires thermiques sanctionnées

Les passoires thermiques désignent les logements dont la consommation d’énergie excède les 450 kWh/m² de surface habitable par an (seuil fixé par la loi Climat et Résilience de 2021) et qui entraînent des factures d’énergie importantes. Ces logements, très énergivores et donc néfastes à la fois pour l’environnement et pour le porte-monnaie des ménages, vont progressivement sortir du marché de la vente et de la location. L'objectif est d’inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. C’est le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui permet d’informer les acquéreurs et les locataires sur les performances des logements et de mettre en avant un classement du plus performant au plus énergivore, en affichant une étiquette allant de A à G qui fera foi.

Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un logement, mais le DPE a une durée de validité limitée : 10 ans, en théorie. Toutefois, depuis la réforme du DPE en juillet 2021 qui renforce les normes énergétiques, tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2022. Si c'est votre cas, il faudra donc refaire ce diagnostic pour vendre votre bien en 2023. De plus, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.

D'autres contraintes vont peser sur les logements énergivores dans les années à venir :

  • Depuis le 25 août 2022, les loyers sont gelés pour les logements dont le DPE affiche F ou G.
  • Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires ne peuvent plus louer les logements notés G qui consomment plus de 450 kWh/m²/an.
  • Dès le 1er avril 2022, un audit énergétique devra être réalisé en amont de toute vente d'un logement étiqueté F ou G.
  • À compter du 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location.
  • Dès le 1er janvier 2028, ce sont les logements classés F qui sortiront du marché de la location. Concernant la vente, les logements classés E feront à leur tour l’objet d’un audit énergétique obligatoire.
  • À compter du 1er janvier 2034, cette sortie du marché locatif concernera les logements classés E. Quant aux logements classés D, ils seront soumis à l’audit énergétique pour pouvoir être vendus.

Ces contraintes vont obliger les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique, l’objectif étant qu’à terme, tous les logements vendus et loués soient notés A ou B, consomment donc moins de 110 kWh/m²/an et émettent moins de 11 kg CO2/m²/an. 

L’ancien DPE dont la méthode s'appuyait sur les factures d’énergie a été supprimé. Le nouveau DPE prend, désormais, en compte les caractéristiques physiques du logement et utilise des données d’entrée plus fiables.

Quelles aides pour améliorer votre DPE ?

Pour soutenir les propriétaires de logements énergivores dans la rénovation énergétique de ces derniers, plusieurs aides ont été mises en place.

MaPrimeRénov’

L’aide MaPrimeRénov’ est accordée en fonction des revenus et de la composition de la famille du propriétaire qui en fait la demande. Elle concerne aussi bien les propriétaires occupants, que les propriétaires bailleurs et les copropriétés. Cette aide permet de financer des travaux ou des dépenses de rénovation énergétique, telles que le remplacement d’une chaudière au fioul, au gaz ou au charbon par une chaudière plus performante, l’isolation des murs par l’extérieur, l’isolation des combles perdus, l’installation d’une VMC double-flux, etc.

Quatre catégories de ménages éligibles ont été définies en fonction de leur niveau de revenus, à savoir :

  • bleu pour les ménages très modestes,
  • jaune pour les ménages modestes,
  • violet pour les ménages intermédiaires,
  • rose pour les ménages aisés

L’éco-PTZ

L’éco-PTZ est un prêt à taux zéro qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement. Il atteint un montant maximal de 50 000 €, et les propriétaires occupants comme les propriétaires bailleurs peuvent y prétendre, à condition que le logement soit construit depuis plus de 2 ans et que le gain de performance énergétique atteigne 35 %. Cet éco-prêt à taux zéro est accordé sans conditions de ressources et les travaux doivent être impérativement réalisés par une entreprise RGE (reconnue garante de l’environnement).

L’éco-PTZ peut être demandé dans le cadre de trois catégories de travaux différents :

  • Les travaux de rénovation ponctuelle, à savoir ceux qui permettent d’améliorer les performances énergétiques du logement comme l’isolation, le remplacement des fenêtres, etc.
  • Les travaux de rénovation globale, qui permettent au logement d’atteindre un seuil de performance énergétique minimal.
  • Les travaux de réhabilitation de l’installation d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie.

Les CEE

La prime CEE (certificat d’économie d’énergie), également appelée prime énergie, est également accordée dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Il s’agit d’une aide privée, principalement financée par les entreprises fournisseurs et vendeurs d’énergie.

Cette aide est accordée sous conditions de revenu et son montant dépend de la nature des travaux réalisés, des caractéristiques du logement et de l’économie d’énergie générée par les travaux engagés, etc. Elle peut être délivrée sous forme de chèque, de virement bancaire, de bon d’achat, de coupons de réduction ou de remises. Les travaux éligibles à la prime CEE sont, par exemple, l’isolation thermique, mais également l’installation d’un équipement de chauffage performant, comme un chauffe-eau solaire ou CESI, une chaudière biomasse, une chaudière à condensation, une pompe à chaleur air-eau ou eau-eau, un poêle à bois, un plancher chauffant à eau basse température ou encore une VMC double-flux.

Pour en bénéficier, le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans, et là encore, il est nécessaire de solliciter une entreprise labellisée RGE.

Les banques peuvent désormais proposer le nouvel éco-PTZ pour financer le reste à charge de travaux éligibles dans le cadre de MaPrimeRénov’. Les deux dispositifs peuvent donc être cumulés.

Un bien classé A ou B se vend plus cher

Outre les contraintes qui pèsent sur les logements énergivores, il faut savoir que les acquéreurs comme les locataires sont de plus en plus regardants quant aux performances énergétiques des logements, ce qui valorise les plus performants d’entre eux.

Actuellement, les logements très énergivores voient leurs prix baisser, tandis que les logements classés A et B sont particulièrement valorisés sur le marché et se vendent plus cher.

Une étude menée par SeLoger et Meilleurs Agents a ainsi mis en avant une décote de -13 % pour un appartement et de -17 % pour une maison affichant une étiquette F ou G, par rapport à un logement classé A ou B disposant de caractéristiques équivalentes en termes de surface et d’emplacement.

Plus complet qu’un DPE, un audit énergétique définit les scénarios de travaux pour gagner en efficacité énergétique.

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