DPE : Le prix des passoires énergétiques est-il négociable ?

23 mai 2022
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L’intensification de la lutte contre les passoires énergétiques  bouleverse les règles du marché immobilier. Le score DPE d’un logement énergivore ainsi que la perspective de ne pas pouvoir le louer, à l’horizon 2025 pour les biens notés G et 2028 pour ceux étiquetés F, sont désormais invoqués par une large majorité d’acquéreurs pour tenter de faire baisser le prix de vente. 

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couple negociation immobilier
Depuis la loi Climat et Résilience, les acquéreurs sont en position de force. © rh2010

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Les passoires thermiques perdent en attractivité

La loi Climat et résilience, adoptée en mai 2021, a d’ores et déjà redistribué les cartes du marché immobilier selon une norme déjà bien connue des vendeurs comme des acquéreurs : le DPE. Autrefois simplement indicatif, le diagnostic de performance énergétique revêt désormais une dimension réglementaire pour les biens à la location. Il est également pleinement opposable. En clair, outre le diagnostiqueur lui-même, peuvent dorénavant voir leur responsabilité engagée, en cas de DPE erroné, non seulement le vendeur d'un bien mais aussi le notaire ou encore l’agent immobilier chargé de la vente. Il rejoint donc les autres diagnostics immobiliers obligatoires et engage la responsabilité du vendeur en cas de mauvais diagnostic.

De plus, l’impact du DPE sur le marché locatif semble inévitable. En effet, les logements les plus énergivores, classés G, F et E, seront progressivement interdits à la location, selon le calendrier suivant : 

  • 1er janvier 2023 : interdiction de louer les biens dont le DPE est classé G, pour ceux dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an.
  • 1er janvier 2025 : interdiction pour tous les biens classés G.
  • 1er janvier 2028 : interdiction pour les biens classés F.
  • 1er janvier 2034 : interdiction de louer les biens classés E. 

En raison de ces nouvelles échéances, une majorité de propriétaires cherche à vendre (plutôt qu’à financer des travaux d’isolation) leurs biens mal classés au DPE, ce qui crée un afflux de passoires énergétiques sur le marché. Ainsi, selon une étude réalisée conjointement par SeLoger et Meilleur Agents, on note, parmi les annonces immobilières, une hausse de + 7,7 % des volumes de mises en vente des logements classés F et G, quand, dans le même temps, les mises en vente de biens A, B, C, D et E baissent de -4,1 % en 2021.

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Les acheteurs veulent négocier les prix des passoires thermiques.
Dans leur majorité, les acheteurs se disent prêts à négocier les prix des passoires thermiques. ©DR

Les mises en vente en 2021 :

  • + 7,7 % en 2021 pour les passoires thermiques.
  • - 4,1 % pour les biens classés A/B/C/D/E au DPE.

92 % des acheteurs négocient le prix d’une passoire thermique

La hausse de l’offre des passoires énergétiques réduit la tension sur le marché pour ce type de biens et permet aux acquéreurs de se placer en position de force. En plus d’avoir le choix entre plusieurs logements pour concrétiser leur projet d’achat, ils peuvent également s’appuyer sur le mauvais DPE d’un bien pour tenter d’en négocier le prix. Ainsi, selon l’Observatoire du Moral Immobilier SeLoger de février 2022, 92 % des porteurs d’un projet d’achat immobilier indiquent qu’ils n’hésiteront pas à actionner le levier du DPE pour tenter de faire baisser le prix du bien qu’ils souhaitent acquérir.

En effet, cela se justifie, notamment, par la nécessité de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique, parfois très conséquents, afin de (re)mettre le logement en adéquation avec les normes environnementales poussées par le gouvernement. À noter tout de même que les aides à la rénovation énergétique s’étoffent en 2022, avec la poursuite de MaPrimeRénov et la mise en place de France Rénov pour accompagner tous les Français dans leurs projets de rénovation énergétique.

  • Par rapport à un appartement classé C/D/E, un appartement classé F/G se négocie, en moyenne, à 0,5 point de plus.
  • Par rapport à une maison classée C/D/E, une maison classée F/G se négocie en moyenne à 1.4 point de plus.

DPE : un impact négatif sur les prix des passoires thermiques

Les passoires thermiques, qui constituent 17 % à 24 % du parc immobilier français, subissent de plein fouet l’impact de leurs piètres performances énergétiques. En effet, leurs prix progressent bien moins vite que ceux des biens mieux classés : + 5,7 % contre seulement + 2 % pour les biens très énergivores en 2021.

Et au-delà d’une hausse moins forte des prix, ces passoires thermiques connaissent déjà une forte  décote sur le marché au niveau national ! Jugez plutôt, « tous biens confondus, notre étude montre qu’à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie…), un bien cancre en DPE voit son prix de vente minoré de 6,7 % par rapport à celui d’un meilleur élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13 % moins cher que s’il est étiqueté A ou B », explique Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents et SeLoger. Cela est directement lié à la marge de négociation accrue des acheteurs. Enfin, il est à noter que les délais de vente sont plus élevés pour les biens énergivores (appartements et maisons confondus) : + 6 jours en moyenne en France (88 jours pour un bien de type F/G contre 82 jours pour un bien A/B/C/D/E). Ainsi, ce laps de temps conséquent permet une négociation plus importante.

Sources : OMI / SeLoger / Meilleurs Agents

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