Vis-à-vis : quelles sont les règles de construction ?

Blandine Rochelle
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Le vis-à-vis est un sujet qui touche tout le monde, puisqu’il s’agit de la vue que l’on a sur les propriétés voisines. La loi encadre strictement la distance entre deux propriétés, la disposition des murs et des fenêtres afin de ne pas imposer de vis-à-vis aux habitants d’un logement.

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Les maisons doivent être construites à une distance minimale réglementaire pour éviter le vis-à-vis. © ah_fotobox - Getty images
Les maisons doivent être construites à une distance minimale réglementaire pour éviter le vis-à-vis. © ah_fotobox - Getty images
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Qu’est-ce que le vis-à-vis ?

Le vis-à-vis caractérise la vue que les habitants d’une propriété peuvent avoir sur le terrain de la propriété voisine. En France, la loi encadre le vis-à-vis afin que chaque habitant d’une propriété soit en mesure de conserver son intimité, et interdit à ce titre les fenêtres et ouvertures qui permettraient d’avoir une vue directe et proximale sur la propriété des voisins.

À ce titre, si vous réalisez des travaux d’extension de votre maison par exemple, ou que vous souhaitez aménager des combles, et que vous êtes amené(e) à créer une fenêtre, vous devez respecter certaines règles afin de ne pas enfreindre l’obligation de respecter l’intimité de vos voisins.

Ces règles sont mises en place afin d’éviter que des personnes se sentent mal à l’aise chez elles, que personne ne se sente observé et que chacun soit dans la possibilité de se protéger au maximum du regard des autres.

Notez que le vis-à-vis peut être produit par différents biais, comme un jardin non clôturé, une fenêtre, un balcon, une porte-fenêtre, une terrasse, un escalier extérieur, etc.

Dans le cas d’un mur mitoyen, il est nécessaire d’obtenir l’accord de son voisin pour créer une ouverture.

Quelles sont les règles qui régissent le vis-à-vis ?

Dans le but de limiter au maximum les situations de vis-à-vis sur les espaces privés de chacun, la loi a mis en place des règles de strictes en matière d’urbanisme. Elles concernent notamment la création la construction des logements, la rénovation et l'extension. Ainsi, que vous fassiez construire une maison ou que vous souhaitiez engager des travaux de rénovation ou de création de nouveaux espaces, il est crucial de respecter une distance minimale vis-à-vis des propriétés voisines :

  • 1,90 mètre pour les vues droites. Il s’agit de la vue qui vous permet de voir chez votre voisin sans tourner la tête ni vous pencher.
  • 0,60 mètre pour les vues indirectes, ou vues obliques. Ce point de vue nécessite de se pencher pour voir ce qu’il se passe chez votre voisin. On calcule cette distance en se plaçant sous l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine.
  • 2,60 mètres de hauteur par rapport au rez-de-chaussée.
  • 1,90 mètre de hauteur par rapport au plancher des niveaux supérieurs.

Notez que si ces distances ne sont pas respectées, le voisin peut alors intenter une action pour dénoncer le vis-à-vis et il dispose de plusieurs recours.

Créer une fenêtre : les règles à ne pas contourner

La création d’une fenêtre est loin d’être anodine et doit toujours faire l’objet d’une demande d’autorisation. À commencer par le fait qu’une fenêtre peut créer un vis-à-vis et que si les distances minimales requises ne sont pas respectées, le voisin peut obtenir gain de cause en dénonçant cette création de l'ouverture.

En revanche, si les distances minimales requises ne peuvent être respectées, il est possible de créer ce que l’on appelle « un jour de souffrance ». Il s’agit de créer une ouverture qui laisse entrer la lumière dans la pièce mais qui empêche de voir à l’extérieur. L’installation de ce type de fenêtre sans vis-à-vis nécessite cependant le respect de certaines règles :

  • Elle doit être placée à 2,60 mètres au-dessus du plancher si la fenêtre est au rez-de-chaussée.
  • Elle doit être située à 1,90 mètre à partir du plancher pour les fenêtres aux étages.

De plus, il doit s’agir d’un châssis fixe, qui ne s’ouvre pas, et la fenêtre doit se composer de verre dépoli, translucide et opaque.

La servitude de vue permet au propriétaire de déroger aux distances légales pour créer une ouverture vers la propriété voisine. Elle peut s’obtenir soit par un accord entre voisins, soit par une prescription trentenaire, soit par la division de la propriété.

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