Vis-à-vis : quelles sont les règles de construction ?

En urbanisme, le vis-à-vis désigne la possibilité qu'a une personne de voir directement ou indirectement sur la propriété voisine depuis une ouverture ou un aménagement de son logement. Il peut s'agir d'une fenêtre, d'une porte-fenêtre, d'un balcon, d'une terrasse, d'un escalier extérieur ou encore d'une véranda.

L'objectif de la réglementation est simple : garantir le respect de la vie privée des occupants et limiter les situations dans lesquelles un voisin peut observer facilement l'intérieur d'un logement ou un jardin privatif.

Les règles relatives au vis-à-vis sont principalement prévues par les articles 675 à 680 du Code civil. Elles s'appliquent aussi bien aux constructions neuves qu'aux travaux de rénovation, d'agrandissement ou de transformation d'un bâtiment existant.

Lorsque vous créez une ouverture donnant sur le terrain voisin, vous devez respecter des distances minimales afin d'éviter un vis-à-vis gênant. Le Code civil distingue deux types de vues.

La vue droite

Une vue droite permet d'observer directement la propriété voisine sans avoir à tourner la tête ou à se pencher.

Dans ce cas, la distance minimale entre l'ouverture et la limite séparative doit être de 1,90 mètre.

Cette distance est mesurée depuis le parement extérieur du mur où se trouve l'ouverture jusqu'à la limite de propriété.

La vue oblique

La vue oblique (ou indirecte) oblige à se pencher ou à tourner la tête pour apercevoir le terrain voisin.

La distance minimale est alors ramenée à 60 centimètres, mesurée depuis l'angle extérieur de l'ouverture jusqu'à la limite séparative.

Ces distances concernent principalement les fenêtres, mais elles peuvent également s'appliquer à d'autres ouvertures offrant une vue sur la propriété voisine.

Oui. Une terrasse surélevée, un balcon ou un toit-terrasse peuvent créer un vis-à-vis tout aussi important qu'une fenêtre.

Les tribunaux apprécient alors la configuration des lieux, la hauteur de l'aménagement et la possibilité réelle d'observer la propriété voisine. Même lorsqu'une terrasse respecte les règles d'urbanisme, elle peut être contestée si elle crée une atteinte anormale à la vie privée du voisin.

Avant de créer ce type d'aménagement, il est donc recommandé de consulter le PLU de votre commune et, si nécessaire, de solliciter l'avis du service urbanisme.

Percer une nouvelle fenêtre ne consiste pas seulement à déposer une déclaration préalable de travaux ou à obtenir un permis de construire lorsque celui-ci est nécessaire. Il faut également respecter les règles du Code civil relatives au vis-à-vis.

Si les distances minimales ne peuvent pas être respectées, il existe une alternative : le jour de souffrance prévu à l'article 676 du Code civil. Il s'agit d'une ouverture destinée uniquement à apporter de la lumière naturelle, sans permettre de voir chez le voisin.

Pour être conforme, cette ouverture doit respecter plusieurs conditions :

• être située à 2,60 mètres au-dessus du plancher lorsqu'elle est créée au rez-de-chaussée ;
• être placée à 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages ;
• être équipée d'un châssis fixe, qui ne peut pas être ouvert ;
• comporter un vitrage translucide, opaque ou dépoli empêchant toute vue sur la propriété voisine.

Ce type d'ouverture constitue souvent une solution lorsque la configuration du terrain ne permet pas de respecter les distances légales.

Oui, dans certains cas.

La servitude de vue permet d'autoriser une ouverture qui ne respecte pas les distances prévues par le Code civil. Cette servitude peut résulter :

• d'un accord écrit entre voisins ;
• d'une prescription acquisitive après 30 ans si l'ouverture existe sans contestation ;
• de la division d'une propriété lorsque cette situation existait avant le partage.

Une fois régulièrement constituée, la servitude s'impose aux propriétaires successifs des deux biens.

Oui, mais uniquement si la construction ne respecte pas la réglementation ou constitue un trouble anormal de voisinage.

Si votre voisin crée une fenêtre, un balcon ou une terrasse en méconnaissance des distances légales, vous pouvez lui demander de réaliser les travaux nécessaires pour se mettre en conformité.

En cas de refus, plusieurs solutions existent :

• privilégier une démarche amiable afin de trouver un accord ;
• faire constater la situation par un commissaire de justice (anciennement huissier) ;
• saisir le tribunal judiciaire pour demander la suppression de l'ouverture, sa modification ou l'octroi de dommages et intérêts.

Même lorsqu'une construction est conforme aux règles d'urbanisme, un juge peut considérer qu'elle provoque un trouble anormal de voisinage, notamment si elle porte une atteinte excessive à l'intimité des occupants.

Pas nécessairement. Les distances prévues par le Code civil constituent le socle national. Toutefois, certaines communes imposent des règles complémentaires dans leur PLU concernant :

• les reculs par rapport aux limites séparatives ;
• les hauteurs maximales des constructions ;
• l'implantation des extensions ;
• les caractéristiques des ouvertures.

Avant de lancer un projet, il est donc prudent de consulter le règlement d'urbanisme applicable à votre terrain auprès de la mairie.

Même lorsque votre projet respecte la réglementation, informer votre voisin en amont des travaux reste une bonne pratique.

Présenter les plans, expliquer l'emplacement d'une future fenêtre ou proposer une solution limitant le vis-à-vis (verre dépoli, écran végétal, brise-vue ou modification de l'orientation d'une terrasse) permet souvent d'éviter un contentieux long et coûteux.

Faire appel à un architecte ou à un maître d'œuvre peut également sécuriser votre projet en intégrant les contraintes légales dès sa conception.