Dans l’incapacité d’acheter leur résidence principale, de plus en plus de Français jouent la carte de la pierre locative. Mais si l’on dispose du budget suffisant, est-il plus avantageux d’investir dans un studio ou dans un 2 pièces ? Et quelles sont les villes à cibler en priorité ? Nous avons enquêté.
Studio : c’est Perpignan qui offre la meilleure rentabilité (7,8 %)
Pour tout ce qui touche à la rentabilité locative d’un investissement immobilier, force est de constater que toutes les villes ne se valent pas. D’ailleurs, comment le pourraient-elles ? En effet, nos indicateurs maison (Baromètre LPI - SeLoger et Baromètre des Loyers - SeLoger) nous apportent chaque mois la preuve, s’il en était encore besoin, que non seulement les prix de vente mais aussi les loyers varient (parfois considérablement !) d’une ville à l’autre et avec eux les rentabilités locatives. Pour savoir où il est le plus avantageux d’investir dans un studio, nous avons passé au crible les prix (à la vente et à la location) pratiqués dans les plus grandes villes de France.
Et il ressort de notre analyse que c’est dans celle que l’on surnomme affectueusement la Belle Catalane qu’il est le plus avantageux d’investir dans un studio. En effet, le rapport entre les prix à la vente (2 002 €/m²) et les loyers (12,9 €/m²) qui sont pratiqués à Perpignan permet de dégager 7,8 % de rentabilité brute. N’ont donc pas été intégrés à notre calcul les frais liés non seulement à l’entretien du logement mais aussi à sa fiscalité. Dans le tiercé de tête des villes où il est le plus rentable d’acheter un studio en vue de le louer figurent aussi Saint-Étienne (7,5 % de rentabilité brute) et Le Mans (7,3 % de rentabilité).
Ville par ville, quelle rentabilité pour un studio ?
| Ville | Rentabilité locative brute |
|---|---|
| Limoges | 7,1 % |
| Paris | 3 % |
| Grenoble | 5,8 % |
| Besançon | 6 % |
| Toulouse | 4,2 % |
| Lille | 4,7 % |
| Saint-Denis | 6,2 % |
| Le Mans | 7,3 % |
| Argenteuil | 5,3 % |
| Boulogne-Billancourt | 3,4 % |
| Saint-Étienne | 7,5 % |
| Lyon | 3,4 % |
| Rennes | 4 % |
| Orléans | 5,6 % |
| Nancy | 5,8 % |
| Angers | 5,3 % |
| Bordeaux | 4,1 % |
| Clermont-Ferrand | 5 % |
| Toulon | 5,5 % |
| Marseille | 5,6 % |
| Montpellier | 5,1 % |
| Dijon | 5,8 % |
| Villeurbanne | 4 % |
| Reims | 5,2 % |
| Aix-en-Provence | 4,7 % |
| Nice | 4,2 % |
| Caen | 5,9 % |
| Nantes | 4,4 % |
| Tours | 5,2 % |
| Metz | 6,4 % |
| Nîmes | 6,7 % |
| Perpignan | 7,8 % |
| Rouen | 6 % |
| Montreuil | 4,4 % |
| Strasbourg | 4,9 % |
| Le Havre | 7,1 % |
| Amiens | 5,8 % |
Rentabilité locative brute d’un investissement locatif (Loyer annuel / prix du logement) x 100. Sources : Baromètre LPI-SeLoger / Baromètre des Loyers - SeLoger
2 pièces : ciblez Limoges pour obtenir la meilleure rentabilité (7,4 %)
Pour les T2 comme pour les studios, sa localisation joue un rôle déterminant dans la rentabilité d’un investissement locatif. Et pour cause, comme nous l’indiquions plus haut, prix de vente et loyers variant, parfois dans une forte proportion, d’une ville à une autre, il en va - mécaniquement - de même des rentabilités locatives. Outre la localisation, la typologie d’investissement (studio, 2 pièces) est également à prendre en considération. Mais alors, dans quelle ville de France avez-vous le plus intérêt à devenir propriétaire d’un 2 pièces afin de le proposer à la location ?
D’après notre enquête, c’est à Limoges qu’investir dans un 2 pièces permet de profiter de la meilleure rentabilité. Jugez plutôt, dans la capitale de la porcelaine, le rapport entre l’investissement (1 564 €/m²) et les revenus (9,6 €/m²) générés permet d’espérer dégager 7,4 % de rentabilité brute. Les deux autres marches du podium sont respectivement occupées par Saint-Étienne (6,7 % de rentabilité locative brute) et Perpignan (6,3 % de rentabilité).
Ville par ville, quelle rentabilité pour un T2 ?
| Ville | Rentabilité locative brute |
|---|---|
| Limoges | 7,4 % |
| Paris | 2,9 % |
| Grenoble | 5,5 % |
| Besançon | 5,7 % |
| Toulouse | 3,9 % |
| Lille | 4,4 % |
| Saint-Denis | 5,7 % |
| Le Mans | 6,7 % |
| Argenteuil | 4,8 % |
| Boulogne-Billancourt | 3 % |
| Saint-Étienne | 6,7 % |
| Lyon | 3,1 % |
| Rennes | 3,5 % |
| Orléans | 4,9 % |
| Nancy | 5,1 % |
| Angers | 4,6 % |
| Bordeaux | 3,6 % |
| Clermont-Ferrand | 4,3 % |
| Toulon | 4,7 % |
| Marseille | 4,8 % |
| Montpellier | 4,3 % |
| Dijon | 4,9 % |
| Villeurbanne | 3,3 % |
| Reims | 4,3 % |
| Aix-en-Provence | 3,9 % |
| Nice | 3,5 % |
| Caen | 4,8 % |
| Nantes | 3,6 % |
| Tours | 4,3 % |
| Metz | 5,2 % |
| Nîmes | 5,5 % |
| Perpignan | 6,3 % |
| Rouen | 4,8 % |
| Montreuil | 3,5 % |
| Strasbourg | 3,9 % |
| Le Havre | 5,5 % |
| Amiens | 4,3 % |
Sources : Baromètre LPI-SeLoger / Baromètre des Loyers - SeLoger
Studio vs 2 pièces : qu’est-ce qui est le plus rentable ?
C’est bien connu, ce n’est pas la taille qui compte et en termes de rendement locatif, si l’on oppose studios et 2 pièces, les premiers l’emportent quasi systématiquement sur les seconds. À titre d’exemple, dans la capitale, la rentabilité atteint 3 % pour les studios mais elle se limite à 2,9% pour les 2 pièces. Opter pour un studio permet donc de profiter d’un gain de rentabilité de 0,1 %, soit une évolution de + 5,2% de la rentabilité. Ces meilleures performances des studios par rapport aux deux pièces s’expliquent par le fait que, bien que les prix au m² soient, en moyenne, supérieurs de 11,4 % pour les studios que pour les 2 pièces, les loyers hors charges/m² moyens sont, quant à eux, près de 30 % supérieur pour les premiers que pour les seconds. Cette supériorité des studios sur les 2 pièces est particulièrement marquée à Amiens (5,8 % de rentabilité pour un studio vs 4,3 % pour un T2), au Havre (7,1 % pour un studio vs 5,5 % pour un T2) et à Strasbourg (4,9 % pour un studio vs 3,9 % pour un T2).
Attention, dans tous les cas et quels que soient les rendements affichés, un risque de vacance locative existe et ne saurait être sous-estimé. Pour le réduire au maximum, ciblez des secteurs où la demande est forte.
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